甲级写字楼物业管理方案Word文件下载.docx

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2、参及评审物业规划设计及建筑面积设计图纸，提出相关改善及改良建议；

3、从管理角度，评审设施设备选配，减轻后期管理压力；

4、提供有关公建配套设备设施改良意见；

5、提供大厦公共部位环境设计相关意见；

6、提供机电安装及能源分配相关管理意见；

7、提供功能布局、用料更改相关管理意见；

8、提供有关楼宇材质保护具体管理意见，减少因施工对材质造成损伤；

9、提供标识系统设计、配置相关管理意见；

10、参及开发商市场营销中及物业管理有关事宜协调和沟通；

11、参及开发商物业竣工验收。

二、管理措施：

1、熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循；

2、学习、运用各类专业技术知识，提高早期介入专业技术含量；

3、制定早期介入计划，积极稳妥地开展工作；

4、参及有关工程联席会议，协调各方面关系；

第二阶段：

前期物业管理阶段

前期物业管理阶段可分为接管验收管理、业主入伙管理、保安管理、消防管理、绿化保洁管理、房屋及公共设备设施管理、娱乐设施管理、水系使用管理、财务管理、质量管理、档案资料管理、人力资源管理等方面。

一、接管验收管理方案

为确保大厦环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计要求，维护业主合法权益，为日后物业管理工作展开奠定基础，物业接管前必须进行严格验收工作。

物业接管验收标准作业程序

（一）、管理内容：

1、了解物业建设基本情况，及开发商及时沟通，确定接管验收时间；

2、编制《物业接管验收计划》，确定物业验收标准、方法和日程安排；

3、及开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准，对物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在《物业交接验收表》上，同时要求施工单位对验收中存在问题限期整改。

4、及开发、施工单位一起，对物业进行现场复验，直至符合规定要求和标准；

5、及开发、施工单位联合进行物业交接：

（1）核对、接收各类房屋和钥匙；

（2）核对、接收各类图纸资料，并加以整理归档；

（3）核对、接收各类设施设备；

（4）核对、接收各类标识。

（二）管理措施：

1、组建接管验收小组，负责接管验收工作；

2、开展接管验收培训，提高对接管验收重要性认识；

3、掌握物业验收标准和程序；

4、制定接管验收规程，按程序办理接管验收手续。

二、业主入伙管理方案

在办理业主入伙手续时，为业主提供方便、快捷、及时、周到服务，对于塑造管理处形象，给业主留下良好第一印象，具有重要作用，因此必须重视业主入伙工作管理。

（一）管理内容：

1、准备业主领房所需资料；

2、布置业主入伙现场，为业主办理领房手续提供一条龙服务；

3、按领房流程办理领房手续：

（1）凭业主所持入伙通知单和各类必备证明，发放交房资料；

（2）陪同业主验房，办理领房手续；

（3）收回业主按规定填写各类表格，收取业主应缴纳费用；

（4）对验房交接中发现房屋质量问题，经业主确认后，填写《业主验收交接表》，并及业主约定时间，及时解决。

1、制定《业主领房程序》，准备各有关所需资料；

2、按照业主领房程序，安排工作流程；

3、策划业主入伙现场布置方案；

4、热情接待，百问不厌，虚心听取业主意见；

5、按规定办理业主入伙手续。

三、治安管理方案

在大厦物业管理中，适当运用现有科学技术手段及管理手段，依靠各种先进设备、工具和人主观能动性，维护物业和业主安全，这是一项很重要工作，最为广大业主所关注，

特制订常规防范及技术防范相结合24小时全天候管理方案。

1、常规防范：

采取站岗执勤及巡逻执勤相结合方式，协助公安机关维护大厦公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、业主（租户）安全行为。

（1）门岗任务：

•礼仪服务；

•维护出入口交通秩序；

•对外来车辆和人员进行验证、登记和换证；

•制止身份不明人员、衣冠不整者和闲杂人员进入大厦；

•夜间对外来人员进行询问和登记；

•严禁携带危险物品进入大厦；

•遇到外来人员将大件物品带出大厦，即及物主核实，并作登记；

•为业主提供便利性服务。

（2）巡逻岗任务：

•按规定路线巡视检查，不留死角；

•巡查车辆停放情况，维护道路畅通、车辆安全，做好安全防范工作；

•对大厦内嫌疑人员进行检查防范；

•对大厦及楼宇安全、防火检查；

•装修户安全检查；

•防范和协助公安部门处理各类治安案件；

•防范和制止各类违反大厦管理制度行为。

2、技术防范：

应用安全报警监控系统、电子巡更系统，对大厦内治安情况实施24小时监控，以确保安全。

（1）对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录象措施，并及时通知值班保安，进行现场处理。

（2）值班保安接到治安报警，应迅速赶到现场酌情处理，并把情况反馈到监控中心，监控员对报警处理情况作详细记录，留档备查。

（二）、管理措施：

1、实行半军事化管理，制定保安管理和奖惩制度，严格付诸实施，以增强保安人员工作责任心；

2、强化保安人员内务管理，开展系统化军事素质培训，提高保安人员思想素质和业务技能；

制定《紧急事故处理办法》，定期组织演习；

3、加强保安人员行为规范教育，服装统一，佩证上岗，语言文明，举止得当；

4、严格执行保安巡更点到制度，确保巡逻质量；

5、监控中心定期检修、保养，确保监控设备完好；

6、保证监控、值勤记录详细完备，建立安全管理档案。

四、消防管理方案

消防管理是物业安全管理重点，因此要根据消防法规要求，结合实际，切切实实地做好消防安全工作，确保业主生命财产安全。

1、做好消防监控中心管理；

2、做好消防设施、器材管理；

3、保持消防通道畅通；

4、加强装修期间消防安全管理；

5、严禁违章燃放烟花爆竹；

6、严禁携带、储藏易燃易爆物品；

7、防止电器短路等引发火灾因素。

1、制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，检查落实；

2、制订消防事故处理预案，防患于未然；

3、建立义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每季组织一次消防演习；

4、定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除；

5、做好消防器材、设备检查保养，使之始终处于完好状态；

6、制止任何违反消防安全行为；

7、积极开展防火安全宣传教育，定期向业主传授消防知识；

8、发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警。

五、绿化保洁管理方案：

绿化保洁直接关系到大厦形象及业主工作环境，也是测定环境质量一个重要指标。

1、绿化养护：

绿化工应做到管理日常化、养护科学化。

（1）根据气候，给花木适量浇水；

（2）根据花木长势，给花木适量施肥，适当松土；

（3）制定预防措施，防治病虫害；

（4）及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对遭受损坏花木及时扶正，整修或补种合适苗木、花草；

（5）对大厦内部公共场所进行绿化布置和养护；

（6）定期对建筑小品进行修饰；

（7）做到大厦周围绿地和花草植被养护完好。

2、清洁卫生：

通过日常保洁工作，使大厦公共环境和公共部位整洁，公共设施洁净、无异味、无破损。

（1）根据材质选择最佳保养方法，定期上光打蜡，保持材质表面光亮整洁；

（2）公共卫生间设专人巡回清洁，保持整洁无异味；

（3）楼层公共烟缸每天擦试两次，巡回清理，无烟蒂堆积；

（4）大堂设专人巡回保洁，玻璃门窗保持光亮，无明显印渍；

（5）大厦各公共区域保持清洁，无随意堆放杂物和占用公共场所现象，随时清除各类污渍、积水；

（6）每天定时（正常上班时间前）收集垃圾一次，确保垃圾袋装化，并扎紧袋口，以免渗漏，每周对垃圾桶清洁、消毒，清洁垃圾房内外墙壁及地面，每月对垃圾房消毒二次；

（7）定期进行外墙清洗；

（8）各类公共照明、消防等设施，每月保洁一次；

（9）定期对下水道等排污管道清理一次；

（10）告示牌、指示牌等每天保洁一次；

（11）电梯轿厢每天保洁二次，每月对电梯门槽进行一次清洁；

（12）春夏秋季每周在害虫滋生地用药灭虫一次（冬季每月一次）；

（13）对违反环境卫生管理规定行为进行制止。

1、建立绿化保洁制度，按月制订养护计划，按操作规程规范操作；

2、加强业务培训，增强专业技能，聘请专业人员指导养护；

3、落实“三查”（绿化清洁工自查、管理员巡查、管理处主任抽查），加强日常监督检查，按月考核，确保绿化服务满意率95%、保洁服务满意率95%；

4、强化行为规范管理，服装统一、标识齐全、言行文明。

六、房屋及公共设施设备管理方案：

房屋管理，尤其是共用设施设备管理，直接影响到大厦形象、物业使用年限及使用安全，直接关系到业主及使用人安全，是大厦管理重中之重。

1、房屋公共部位管理：

根据现状，大厦内房屋可分为已领房、空关房和公共用房。

（1）业主已领房：

•房屋交付时，及时及业主签订业主公约，书面告知房屋装修管理规定，并建立业主档案；

•加强装修管理，对违章装修行为及时予以制止，情节严重者，提请有关行政管理部门依法处理；

•装修期间，应及时进行房屋公共部位保护，确保房屋安全、美观。

（2）空关房（含业主托管房）：

•管理处应每月通风打扫一次；

•对房屋和设施定期检查（包括墙面、管道、门窗、电源线路、水电表），发现问题或尽快处理，或及时通知业主。

（3）公共用房

•做好公共用房（商务中心、公共设施用房等）维护、保养，发现破损，及时维修，确保房屋安全、美观。

2、设备设施维护：

（1）公共水电设施设备定期巡查，发现损坏，及时维修；

（2）公共卫生设施每周检查一次；

（3）水泵、锅炉、纯净水等设备每天巡查两次；

（4）电梯机房，每周保养一次（半年保养和一年保养按规定进行）；

（5）中央空调机组设定专人管理，定期巡查，确保出风口正常；

（6）温感、烟感、喷淋等定期抽查，确保正常有效；

（7）智能化系统采用日常巡视及定期保养相结合，制实时运行档案；

（5）对业主（租户）自用水电设施报修，应按规定填写《有偿服务联系单》，确保维修及时率及合格率。

1、加强装修户管理，督促业主做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止；

2、对所有管理人员进行全面培训，清楚各隐蔽线路具体位置，并对技术人员进行强化培训，确保谙熟该系统操作及维护；

3、对系统中所有器件、配件建立详细技术档案，以便最快速度查得设备各项参数，确保系统最佳运行状态；

4、对所有设备几配件建立详细档案，确保最快速度取得所需配件，并能跟踪产品更新换代；

5、建立维修人员值班制度，确保维修及时率及合格率达98%以上，且有回