酒店项目建设投资可行性研究报告书Word格式文档下载.docx

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主要建设内容有客房楼、贵宾楼、商务楼、餐厅楼、游泳馆、保龄球馆及民俗演艺厅、民俗街、酒店办公楼、职工宿舍楼以及广场、停车场、道路、绿化、供电、给排水、通讯与网络等公共辅助设施。

总建筑面积44200m2，总构筑物面积29890m2。

占地面积64亩。

6.投资估算及筹措资金

本项目总投资17771.8万元，其中建设投资16810.80万元；

建设期利息800万元；

铺底流动资金161万元。

本项目投入总资金18121.80万元，其中建设投资16810.80万元；

全额流动资金511万元。

资金来源为：

建设单位自筹7771.8万元，其中用于建设投资6810.8万元,用于建设期利息800万元，用于流动资金161万元；

申请银行借款10350万元，其中用于建设投资10000万元,用于流动资金350万元。

7.预期效益

本项目预期营业收入5802.04万元，利润3132.70万元税金317.95万元，所得税783.18万元。

同时带动三产发展，解决231名就业岗位，活跃地方经济，为新农村建设服务。

8、进度计划

建设期为2年，计划2011年12月投入使用。

1.2可行性研究报告编制情况

1、报告编制单位

本项目可行性研究由陕西省工程咨询公司组织进行，并负责报告的编制工作。

2、报告编制依据

（1）国家发改委《建设项目经济评价方法与参数》；

（2）中共陕西省委、陕西省人民政府《关于加快城镇化进程的若干意见》（陕发[2001]19号）；

（3）《商南县关于加快突破发展提前实现“十一五”规划的决定》；

（4）《商南城市总体规划（2006-2025）》；

（5）《商南县土地利用总体规划（1996-2010年）》；

（6）《商南县创建陕西省旅游示范县工作方案》商办发[2009]127号）；

（7）《商南县创建陕西省卫生县城工作方案》；

（8）《商南县县城“十一五”环境卫生规划》（商建发[2006]03号）；

（9）《商南县创建省级园林城市实施方案》（商建字[2009]64号）；

（10）其他相关工程技术资料。

3、主要研究范围及编制内容

按照本项目总体规划和建设方案要求，依据有关规定，就本项目提出的背景及建设的必要性、项目选址及建设条件、建设方案、环境影响及节能措施、项目管理及进度计划、投资估算及资金筹措以及经济社会效益等内容进行分析研究，并提出研究结论。

1.3建设单位情况

陕西五鑫建筑工程有限公司成立于2005年，法人代表姚其胜，注册资金1998万元，下属商洛五鑫房地产开发有限责任公司、商洛五鑫装饰有限责任公司和商南五鑫大酒店，现有职工300人，其中管理人员30人，中高级职称5人。

至2009年总资产3800万元，负债370万元，2009年经营总收入3000万元，企业经营状况良好，无不良信用记录。

1.4主要经济技术指标

主要经济技术指标

名称

数量

备注

总投资

17771.8万元

其中：

1、固定资产投资

17610.8万元

建设期利息800万元

2、铺底流动资金

161万元

正常年份销售收入

5802.04万元

正常年

利润总额

3132.70万元

所得税

783.18万元

营业税金

317.95万元

内部收益率（％）

14.56%

税后

财务净现值（万元）

1235.47

静态投资回收期（年）

6.52

含建设期2年

动态投资回收期（年）

7.47

投资利润率（％）

17.63%

投资收益率（％）

17.78%

盈亏平衡点（产量）

36.12%

1.5问题与建议

明月酒店项目建设符合商南县经济社会发展的要求，能够推进商南县三产的发展，扩大就业机会，带来社会繁荣，具有很好的社会综合效益，因此，本项目的建设是必要的，工程建设方案经济技术指标也是合理的。

但是，由于本项目一次性建设资金需求大，建议本项目要多渠道、多途径进行融资，解决建设资金困难问题，同时要求政府与银行部门给予政策和资金支持，保证项目按期实施建成，发挥预期效应。

第二章项目建设背景与必要性

2.1建设背景

随着“312”国道的升级改造，沪陕高速、西合铁路的开通，区域大交通格局发生了很大的转变，加之金丝峡的成功开发，为商南县创造了全新的发展环境，带来了全新的发展机遇，同时也对未来的发展提出了新的、更高的要求，可谓机遇与挑战并存。

商南县如何把握发展加速与提升的关键阶段，如何在更高、更大的层面谋划商南发展的未来，确立更加前瞻的功能定位，建树更加高明的发展理念，从更长远的角度考虑城镇空间拓展，并协调与西安市、商洛市、南阳市、十堰市等城市的关系，发展区域经济，推动经济社会可持续发展，成为商南县必须思考的重大战略课题。

旅游经济是当今时代发展最快、最具活力、最有前途的产业。

五十年代以来，世界旅游业以年均9.3%以上的速度递增，大大超过同期工业经济的年均增长率，全球国际国内旅游业总收入占各国国内生产总值的比重已达11%以上，其发展进程和趋势表明，旅游业已成为全球第一大创汇产业。

我国是世界上旅游资源最丰富的国家，虽然旅游业起步较晚，但发展势头强劲，至1998年末，我国旅游业收入3237.21亿元，占国内生产总值的4.3%，1995-1998年年均增长率20%，是同期GDP增长率的2倍多，旅游业在我国国民经济发展中的地位越来越重要。

展望21世纪，随着经济、科技的发展，人民生活水平的提高，旅游业的市场前景将更加广阔，可以预言，旅游产业是永远朝阳型产业。

由于该产业是一项综合性极强的产业，它的发展，对拉动整个经济的发展将发挥越来越大的作用。

宾馆作为旅游经济的基本细胞，是旅游业收入的重要来源，宾馆业发达也促进着旅游业的兴旺，并带动相关产业的技术水平不断提高。

商南县地处“三省八县”结合部，交通便捷，通讯发达，随着中央加快建设中西部的战略实施，商南县基础设施不断完善，旅游业初具规模，旅游资源丰富，包括自然旅游资源和人文旅游资源。

自然旅游资源包括金丝峡国家森林公园、玉皇山省级森林公园、金钟山生龙寨旅游风景区、上苍坊省级生态旅游区、泉茗度假旅游区等；

人文旅游资源包括秦楚分界墙遗址、文昌宫、王家庄地主庄园、富水汉墓群等。

自然风光特色明显，历史文化积淀深厚，生态环境保护完好，是陕西省重要的旅游区域。

将成为商南县经济发展和对外开放的载体和重要窗口，特别是以商南金丝峡为轴心的国家级风景区的开发建设对县域经济发展起着积极推动作用。

同时给商南县大力发展旅游经济的生产和经营提出了紧迫的要求。

根据商南县“十一五”规划，展望“十二五”规划，为加快县域经济社会发展步伐，贯彻落实陕西省委、省政府做出的“关中率先发展，陕北跨越发展，陕南突破发展”的重要战略部署，商南县积极实施产业带动、项目带动、城镇带动、旅游带动、开放带动“五大带动”战略，为商南县的经济社会发展注入了活力，带来了生机，并积极开展创建省级旅游强县、省级卫生县城、省级园林城市等活动，在商南县城市发展规划中要求完善城市服务功能建设，把商南县打造成国家级旅游强县，扩大就业，推动消费经济增长，带动地方经济发展。

因此，在商南县建设明月酒店对推动县域经济社会全面、协调、健康、可持续发展具有积极的促进作用。

2.2项目建设的必要性

为了改善城市人居环境，优化投资环境，提高招商引资力度，发展商南优势产业，实现商南经济社会大发展，结合商南县人口与经济社会的长远发展来看，本项目的建设是非常必要的，主要体现在以下几个方面。

1、本项目的建设是发展三产、构建现代经济的客观要求。

发展三产，是现代化经济的要求。

关注第三产业已经成为经济增长的第一推动力的新现象，必须认识生产服务业和生活服务业比重增大是第三产业内部结构升级优化的重要标志，积极采取措施推进第二产业的迅速发展。

县区要进一步发展，实现“二次创业”，离不开一、二、三产的协调发展，力争使第三产业的贡献达到“三分天下有其一”。

第三产业的兴旺发达是现代化经济一个重要特征。

在中国都市地区和旅游城市，休闲已成为一种主流时尚文化，并相应产生多种市场需求，在旅游业和娱乐业基础上发展起来休闲经济，形成了地区新的经济增长点，2000年我国城乡居民的恩格尔系数已经下降到39.2%，开始迈入小康水平的门槛。

2003年我国人均GDP首次突破1000美元，旅游休闲进入了一个急剧扩张期，“假日经济”就是一种突出表现。

很多城市的经济增长模式已经由依靠制造业转向依靠休闲业及其相关产业。

商南县积极实施产业带动、项目带动、城镇带动、旅游带动、开放带动“五大带动”战略，为商南县的经济社会发展注入了活力，带来了生机，城区基础设施系统日趋完善，对外开放程度不断加大，经济集聚和辐射功能日益增强。

通过本项目的建设，不仅完善商南县的服务流通体系，适应旅游资源开发对产业结构的调整需要，必将推动第三产业的发展，扩大就业，进一步增强商南县的经济增长功能。

鉴于商南县良好的区位优势、商业战略地位、地方经济的快速发展，建设本项目具有客观必要性。

2、本项目建设是商南县实施“一园三区”建设的需要。

商南县积极实施“一园三区”建设，一园即商南县生态工业园，三区即商南县富水非金属小区、商南县魏家台钒矿小区、商南县城区服务小区。

经过几年的发展，基础设施建设日益完善，初步形成了相应的产业集群。

随着“一园三区”的发展，对配套服务业提出了更高的要求，为入“一园三区”企业服务的商务中心、购物中心、休闲中心、娱乐中心建设十分迫切。

本项目的建设，正适应了满足“一园三区”发展的需要，规划建设配套服务区，提升“一园三区”的配套水平，为入“一园三区”企业服务，为招商引资创造良好的硬件条件。

3、本项目建设是完善城市功能建设的需要

“十一五”期间，是商南县经济黄金发展期，到2010年，是商南县经济发展关键期，对“十二五”经济发展起到一定的基础引导作用。

《商南县国民经济和社会发展“十一五”规划纲要》提出，合理规划县城发展规划，加快县城基础设施建设，近几年，商南县按照“东扩、南移、西延、北改”的城市发展思路，大力实施城镇带动战略，城市建设快速发展，功能配套设施不断完善，在商南县建设五星级酒店成为必要。

通过本项目的实施，提升县城品味，构建友好型、环境型、和谐型县城，优化投资环境，树立商南新形象，提高招商引资工作力度，促进县域经济社会全面、协调、健康、可持续发展。

4、是落实创建省级旅游强县的需要。

商南县金丝大峡谷已成为4A级国家旅游景区，在带动社会就业、增加农民收入、实现经济增长等方面发挥着重要作用。

为了实现商南旅游事业大发展，聚集旅游产业发展要素，优化旅游产业发展环境，形成旅游产业发展合力，提升旅游产业综合功能，实现商南县旅游产业可持续发展，实现创建省级旅游强县目标，商南县县委、政府启动了《商南县创建陕西省旅游强县工作方案》。

方案要求丰富旅游文化娱乐内容。

为此，加快发展城区旅游文化娱乐业，为进一步打造国家旅游强县奠定基础。

第三章市场分析与预测

3.1商南县旅游市场发展状况

商南县委、县政府十分重视旅游事业。

自“十五”以来，旅游投入逐年大幅度增长，旅游基础设施逐年完善，城市建设、旅游接待、服务设施等方面都取得了突飞猛进的发展。

2008年，接待国内外各类游客120万人次，2009年，接待国内外各类游客158.16万人次，实现旅游业总收入4.74亿元。

目前，全县公交运营线路长度12公里，车辆13辆，拥有61辆出租车。

全县共有旅行社2家，星级饭店4家，拥有AAAA级及以上旅