商业加住宅区设计说明文档格式.docx
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地块面积（㎡）
建筑密度
（%）
容积率
绿地率
出入口方位
地下空间利用（m）
建筑限高（m）
02-03
B1
11972
≤55
≤1.5
东
-6
24
02-04
RB
12431
≤30
≤3.5
西南
50
02-10
7763
02-17
8685
02-22
17446
02-27
M1
7413
40-55
0.8-1.5
≤20
3、工程概况
本项目主要内容为在基地中规划建设居住、商业、服务用房等，以满足居住区对居住、休闲、娱乐、餐饮、文体中心、社区服务等功能的要求。
三、总体规划设计理念
1、设计符合上位规划大环境的要求，贴合居民需求，贴合政策要求的商业、住宅街区，利于动迁安置工作的顺利开展。
2、贯彻以人为本的思想，以建设生态型居住环境为规划目标，创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、绿意盎然、生活方便，具有文化内涵的商业、居住区。
注重居住地的生态环境和居住的生活质量，合理分配和使用各项资源，全面体现可持续发展思想，把提高人居环境质量作为规划设计、建筑设计的基本出发点和最终目的。
3、强调开放绿化环境与居民生活活动的融合。
居住地块集中块状的中心绿地为主的居住区绿化系统，最大限度地发挥了绿地的功效，满足居民活动的需求，商业地块综合考虑街区与开放式立体空间融为一体，创造街区良好的空间环境。
4、强调街区环境与建筑，单体与群体，空间与实体的整合性。
注重建筑群体与城市发展风貌的协调。
5、打造简洁大气的现代风格建筑形象，为沿海防公路的规划商业街区提供标杆意义的场所空间；
四、总体规划
1、规划设计方案构思
地块通过沿狭长地块线性布局，通过对立体空间的造型控制及屋顶退台及交通的开放式设计，形成体验式商业街区。
通过地块内部建筑南北向的布置，形成兼顾城市道路机理布置建筑单体，规划结构大方，增强空间整体感。
通过设置景观步道及广场硬质铺装，形成丰富有趣的景观体系，结合室外退台及屋顶花园的设置，充分利用沿河自然景观资源，形成开放式、环境优美的城市街区形象。
商住地块围绕中心景观及沿街商铺的围合布置，中部形成地块内部核心景观区。
2、功能分区及规划布局
商住地块住宅建筑高度以16层为主，沿街设置2层商铺，商业地块建筑以2-3层为主建筑，建筑体量通过体块间的穿插交错，形成城市富有变化的空间区域。
为了争取更多的景观绿地及满足规划日照间距要求，高层建筑合理有机布局，创造出更加宽敞的栋距，营造怡人的花园环境。
在建筑形态上，考虑商业建设为集多种社区商业及配套服务功能为一体的商业街区，具备休闲、购物、娱乐、餐饮等功能的商业建筑群，同时满足服务于社区的购物消费、社区活动，通过可灵活分割的小型商铺及大中型商业空间的设置，来推动整个社区开发过程中的良性经济运转，服务与街区，同时为居民提供便捷的日常生活用品及消费需求的多功能场所。
从服务于社区居民的角度考虑商业的形态和布局，最大限度的利用和衔接各相邻地块。
配套设施定位为服务于社区，满足社区的需求。
住宅区设置物业管理及社区服务用房等，同时考虑小区变配电房，移动垃圾收集点等小区基础配套设施置于小区内相对隐蔽的位置。
3、空间形态分析
基于城市形象展示、建筑采光通风、建筑经济性等诸多问题综合考虑建筑的空间形态。
1）建筑界面
沿海防公路一侧为主要的城市建筑界面。
将其定义为城市开放空间。
通过对商业人行组织和城市开敞空间的组织使基地和城市有机融合。
2）开敞空间
分为公共开敞空间和商业屋顶退台开敞空间。
公共开敞空间为项目的主入口，通过设置连廊、灯光、LED大屏幕展示等活跃城市界面，吸引人气。
商业屋顶退台开敞空间包括屋顶花园和室外立体交通等景观节点。
3）高度控制
根据上位规划要求控制建筑高度及建筑体量。
住宅主要为16层高层住宅，建筑高度不超过50M，沿街设置2层商铺。
商业建筑高度不超过24M。
4）展示面分析
海防公路是被服务主要人流的来源方向，因此作为基地的主要展示面，由于商业用地西侧为连兴港河道，景观资源优越，本次设计也考虑第5立面作为形象展示面，
3、文体中心分析
文体中心是集合了多种生活服务设施的综合性建筑。
4、交通组织分析
商住小区主要出入口设于地块西侧海防公路和南侧规划道路，小区内部设置环状车行道，中间设置人行步道，做到人车分行。
地下车库则设置在小区出入口附近，避免大量的地面车辆通行对居民的干扰。
商业地块沿东侧海防公路设置人行和车行出入口，沿街设置停车道路。
小区内部机动车停车采取地面停车结合地下停车库停车，停车数量满足规划要求。
商业部分设置地面停车位，同时设置地下车库，地下+地上整体考虑设置。
住宅部分非机动车设置于住宅地下一层非机动车库，商业部分地面设置非机动车位。
消防车道主要环建筑周边设置，道路转弯半径最小9米，设计符合消防车道的要求，高层建筑沿一个长边设消防登高场地，宽度10m.距离建筑5m-10m,商业部分设置环形消防车道。
本次设计地块按规定标准配建人防设施，商住区配备技防设施。
5、景观视线分析
1）、在现代风格建筑背景下，通过硬质铺地及乔木搭配低矮的灌木构成街区商业景观环境，乔木采用当地易成活的树种。
2）、屋顶花园结合建筑退台及立面体量的有机变化，形成各具特色的开放式景观绿化空间。
通过对屋顶室外立体交通的设置，以及充分利用天然景观资源，形成体验式商业街区。
3）、商住区户外场地的设计
随着人们健康与锻炼意识的提高，对自身居住小区户外场地的要求也日渐提高。
小区的户外活动主要包括儿童游戏、青少年及成人体育运动、老年人保健锻炼、散步、休息、邻里交往、冬季晒太阳、夏季乘凉等。
于住宅组团的中心绿地内、小区的集中绿地内布置儿童游戏场地和老年人活动场地。
五、建筑风貌引导要求
本次设计建筑风格为现代风格，单体设计中考虑建筑尺度，建筑色彩，建筑材料与标识符号的整体统一，通过建筑形象提升城市形象。
通过建筑高度的控制与变化，形成丰富的、有节奏的城市建筑形象，营造城市整体空间秩序。
应充分考虑建筑入口、建筑立面、建筑色彩这三项主导建筑可标识性的因素。
建筑造型风格现代简洁；
建筑色彩明朗，宜亲切淡雅。
同时进行建筑与环境夜景设计。
注意市政主道路及交叉口对建筑的视线应尽量明显；
充分考虑第五立面的设计，保证项目俯视效果。
建筑外立面（包括第五立面）管线尽量考虑隐蔽，保证外立面的干净、整洁。
六、无障碍设计
1、设计依据和理念
1）设计依据：
《无障碍设施设计标准》（DGJ08-103-2003）
2）设计理念：
“以人为本”，充分体现对残疾人的尊重和关怀。
3）充分考虑老年人对居住空间的要求。
2、总体设计
小区内各级道路纵坡不大于2.5％，人行道有台阶时，均设轮椅坡道。
停车场设置了无障碍停车位。
在公建配套服务用房的出入口也做了无障碍设计。
3、单体设计
1）依据规范要求在住宅单元公共入口设置无障碍坡道，根据高差设轮椅坡道和扶手，且坡度符合要求。
单元入口作1：
12的坡道，坡道口均设置提示盲块，方便残疾人自由出入。
商业设置无障碍坡道。
2）单元电梯考虑做无障碍设计，轿箱尺寸不小于1600X1400mm.
3）公共走道不小于1200mm。
4）住宅公用部分楼地面应铺设防滑地砖，防止老人与儿童由于湿滑引发事故。
七、日照分析说明
此日照分析用众智日照9.0软件分析计算得出，满足《江苏省城市规划管理技术规定》（2011）中“我省大城市住宅建筑不应低于大寒日日照2小时日照标准，中小城市住宅建筑不应低于大寒日日照3小时日照标准”条文中住宅日照不低于3小时日照要求,有效时段为08:
00—16:
00。
八、竖向设计说明
根据控规及原始地形文件设计场地及建筑竖向标高。
九、主要技术经济指标
地块总指标
项目
单位
数量
总建设用地面积
㎡
66000
总建筑面积
123283.9
地上计容总建筑面积
100097.3
商业
53433.64
住宅
27674.46
文体中心
7367.74
创意产业中心
11007.06
地下不计容建筑面积
23186.63
/
1.52
占地面积
21921.31
%
33.21%
20.11%
总机动车位
辆
1064
地上机动车位
337
地下机动车位
727
住宅总户数
户
266
十、投资估算
1、总体投资估算
序号
项目名称
工程量
单价（人民币：
元）
造价（人民币：
万元）
一
建安工程费
1
住宅商业工程
1.1
商业建筑
1300
6946.37
1.2
住宅建筑
1700
4704.66
1.3
957.81
1.4
1500
1651.06
小计
14259.9
2
室外工程
2.1
绿化工程费
13272.6
120
159.27
2.2
道路、管道工程费
180
238.91
2.3
技防、路灯各专业管线费
60
79.64
2.4
围墙大门工程费
600
M
150
9.00
2.5
486.82
建安费合计
14746.72
二
工程其他费
500
三
预备费
四
投资估算合计
15746.72
平方米造价
0.13
注：
投资估算总计：
15746.72万元，平方米造价：
0.13万元
第二章建筑设计
一、住宅建筑设计
1、住宅平面设计
依据招标文件的要求精心安排了各套房型的面积以及房型的比例。
并且根据各房型的特点精心布局，对于主要的居住空间，设计中提出了统一协调的尺度。
适宜的空间尺度是人们现代家居生活的基本条件。
以创造出具有大众性、示范性、科学性的可持续发展的新
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