房地产成本管理.ppt

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房地产项目成本管理,一、概论,1、成本的构成2、成本控制的特点3、成本控制的原则,1、成本构成,土地成本前期费用开发费用管理费用销售费用财务费用税收费用,地价,基准地价：

评估价格毛地价：

土地使用权出让金+城市建设配套费熟地价：

毛地价+土地开发费土地占总成本的2040%，并有进一步上升的趋势,前期费用,可研费、设计费、勘探费、招标、监理咨询、审图费一般不超过总成本的6%,开发成本,1、建安工程造价2、市政公用设施工程造价3、绿化园林景观工程造价,管理费,1、管理人员工资2、差旅费3、办公费4、保险5、职工教育费6、养老保险一般占总成本的35%,营销推广费用,广告推广活动售楼中心销售代理费用一般占总成本的25%,财务费用,银行贷款利息其他融资费用一般占总成本24%,税费,营业税及附加5.3%5.5%（城市大小有关）土地增值税累进制税率，目前按销售收入13%预征，印花税按签订经济合同万分之一到万分之五不等企业所得税按经营所得额的33%（25%）缴纳，目前是销售额的20%的33%预缴，竣工后清算房屋使用税土地使用税车船使用税此3项比例较小个人所得税企业代扣员工薪酬所得税契税代购房人办理产权证时代收代缴的税个税和契税与企业税负无关,2、成本控制的特点,综合性全面性微观性,3、成本控制的原则,目标管理过程管理,二、各阶段成本控制要素,土地获取成本设计阶段成本控制实施阶段成本控制营销阶段成本管理,1、合理控制土地的获取成本,土地的价格=土地开发完成后的房地产价值前期费用开发成本管理费用财务费用营销费用税费利润投资者购买应负担的税费在实际操作过程中，争取政策优惠，以较低的成本获取土地，形成竞争核心力,2、设计阶段的成本控制,一、设计中影响项目成本的主要因素小区的规划设计建筑的平面设计建筑的层高和净高建筑节能园林景观设计,二、设计阶段项目成本控制的主要方法1、设计方案竞选和设计招标2、应用价值工程优化设计3、推行限额设计,三、主要抓以下三个方面工作1、准本详尽资料2、重视方案评审3、严格施工图审查建筑结构形式的采用基础结构形式的选用结构配筋量标准安全系数设计标准取值,3、实施阶段的成本控制,开发成本管理的控制1、建安工程成本控制的原则分解目标成本，建立成本标杆（装饰工程、设备安装工程、园林景观工程）建立招投标机制强化合同管理健全管理机制,2、工程成本控制的措施选择优秀的监理公司选择优秀的承包商合理安排施工顺序重视工程变更严格控制材料、设备价格重视技术革新加强竣工结算的审核,3、成本控制的内容流程图、人员职责熟悉技术图纸、预计不确定因素多方案必选，控制变更设计详细工程计量,4、营销费用的管理,1、周期：

导入开盘强销尾盘期2、营销费用预算：

广告1.52.0%销售代理11.5%售楼中心费用，视项目策划而定，可分为再利用或一次性使用,3、营销费用管理的主要措施建立各项广告、市场推广计划，预算的执行及监督机制招投标机制争取对外的发布折扣点合理控制售楼中心的资金投入,关于成本控制的书籍很多，可以在网上广泛查阅，希望以后在工作中相互交流，共同学习进步谢谢！