开发商建设高品质住宅是必由之路Word文档格式.docx

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高品质住宅提高了生活质量，还改变了人们的生活方式，促进物质文明和精神文明的共同发展。

我国住宅质量已进入换代时期，高品质住宅是住房需求的必然趋势。

（二）高品质住宅是国民经济协调发展的必然要求

高品质住宅必须以较低的资源和能源消耗为基础，突出体现节地、节能、节水、节材和环保的要求，求取合理的性价比，实现住宅与人的协调、人与自然的和谐发展。

资源短缺、环境恶化，已经是全球经济发展面临的共同课题。

我国能源消耗比重较大的三大部门集中在工业、建筑和交通。

住宅建设在建筑业中占有较大的比重，已经连续8年城乡住宅

竣工面积保持在12亿平方米以上，住宅部品生产在工业中也占有一定的比重。

住宅的建造和使用能耗已占总能耗的30%左右，并逐步呈上升趋势。

中央提出大力发展节能省地型住宅的重大战略，是当前住宅产业发展的指导方针。

建设高品质、低消耗住宅是贯彻落实科学发展观和节能省地型住宅精神的具体举措。

因此，住宅建设应从解决数量需求向满足功能需求和实现节约能源、保护环境、优化生态并重转变；

从低品质、频拆迁向高品质、长寿命的住宅转变，实现住宅建设高质量、高效率、低消耗、低污染的节约型产业的要求。

（三）高品质住宅是企业发展战略的必然选择

品质是企业生存之本、效益之源、品牌之基，品质制胜是市场经济的客观规律。

企业的发展必须要始终站在住宅产业发展的前沿阵地，把握国家宏观调控方向，了解市场需求变化，及时掌握产业技术发展动态，积极推广最新设计理念和最新科技成果，才能在市场经济激烈竞争中不断取胜。

房地产开发企业实际上是资本的运作者和社会资源的整合者，其整合能力和水平决定着住宅产品的综合品质。

社会资源的整合包括人力资源、技术资源等，在当今知识经济时代，谁能在住宅建设中广泛应用科技新成果，有效地进行优良资源的整合和技术集成，谁就能够引领市场、占有市场。

随着房地产市场的逐步规范和日趋理性，开发企业要着眼于发展、着眼于未来，应逐步实现由资本运作型向资源系统整合型、数量增长型向品质效益型、概念炒作型向品牌战略型的三大转变。

走品牌战略型发展之路才是当今住宅生产和开发企业的必然选择。

二、高品质住宅的特征

建造一个满足人类居住的舒适室内环境和安全、便捷、自然、和谐的住区环境。

不仅包括适合的温湿度、通风换气效率、噪音、自然光、空气品质等物理性能，而且包括空间布局、环境质量、建筑文化、空间利用、使用材料及社区文化等因素，最终目标也是节约能源，科学有效地利用资源，创造舒适、和谐的居住环境。

（一）高品质住宅的基本特征

就是要满足居住者起居生活行为和身心健康的舒适度

要求，概括为舒适、节能、环保、实用四要素。

1、舒适。

住宅的舒适性应包括居住者行为、身体、精神感受三个方面。

行为感受主要体现在规划结构与室内功能空间的合理

性、出行方便的程度和社区管理与配套服务。

小区规划用地配置合理，空间层次清楚，恰当布置活动、交往空间等。

居住平面功能要求室内功能空间配置完善、布局合理、分区明确、交通组织流畅、设施配置符合日常行为规律等等。

道路与交通系统构架清晰、分级明确，处理好人行与车行关系，减少人车相互干扰，配置适宜的不同车辆停放位置，出入口设置方便出行，充分考虑老年人、残疾人无障碍措施等。

小区日常生活服务设施配套齐全，布局合理。

重视住宅的维护与维修，提供多样化的生活服务，为居民提供安全、顺心的居住场所。

身体感受主要体现在住宅及住区环境的物理性能方面，包括空气环境、热环境、水环境、光环境、声环境、绿化环境及环境卫生等。

世界卫生组织对住宅的舒适度提出了15

项标准，其目的是使居住者在身体上、精神上、社会上完全处于良好的状态，保证人们的生活质量。

其具体标准：

1、

会引起过敏症的化学物质的浓度很低；

2、尽可能不使用易

散发的化学物质建筑材料；

3、设有换气性能良好的换气设备，能将室内污染物质排至室外，特别是对高气密性、高隔热性的住宅，应采用具有换气系统，定时换气，保证室内空气质量；

4、在厨房灶具或空气流通差的区域设置局部排气设备；

5、起居室、卧室、厨房、卫生间、走廊等空间的温度要全年保持在17〜27C之间；

6、室内湿度全年保持在40%^70%之间；

7、二氧化碳浓度要低于1000PPM&

悬浮粉尘浓度要低于0.15毫克/平方米；

9、噪声要小于50分贝；

10、每天的日照要确保在3小时以上；

11、设有足够亮度的照明设施；

12、住宅具有足够的抗自然灾害的能力；

13、具

有足够的人均居住面积，并确保私密性；

14、住宅要考虑老

年人、残疾人的居住需求，满足弱势群体的需求；

15、由于

建筑材料中含有有害挥发物质，所有住宅竣工后要隔段时间，进行通风换气，检测安全后方可入住。

日本有关研究认为，供暖期居室温度宜保持在18〜22C,非居室温度则保持在13~20C。

地面处温度与顶棚处温度的温差以不超过3C

为宜；

温差过大，下部湿气上升，会容易结露和发霉。

房间之间的温差宜控制在5C以内，温差超过10C时，容易引起心肌梗塞、脑中风等疾病。

制冷时期，居室温度宜保持在25〜28C,与户外温差宜控制在5〜7C。

非居室温度宜保持在26〜30C。

为此，日本住宅室内供暖制冷设计控制指标为冬天22C,相对湿度40%夏季26C，相对湿度50%按照植

物学原理，一个城市的绿化覆盖率在30%^上，绿地才具有

改善城市生态的作用；

绿化覆盖面在40%以上,绿地才具有

缓解城市热岛效应的功能；

绿化率在50%以上,绿地的绿化、

美化与人工环境的协调效果才能达到最佳境界。

据研究表明，每公顷绿地每天吸收1吨二氧化碳，释放0.73吨氧气；

而成年人每天吸入氧气0.75公斤，呼出二氧化碳0.9公斤。

依次计算，城市居民平均需要10-15平方米绿地。

我国已出台和即将出台的有关住宅舒适度标准有：

《环境空气质量标准》

（GB3095-1996）、《室内空气质量标准》（GB/T188883-2002）、《民用建筑工程室内环境污染控制规范》（GB50325-2001）、

《城市区域环境噪声标准》（GBJ3096-93）、《民用建筑隔

声设计规范》（GBJ118-88）、《城市居住区规划设计规范》

（GB50180、《住宅设计规范》（GB50096、《生活饮用水水质卫生规范》、《饮用净水水质标准》（CJ94-1999）、

《建筑中水设计规范》（GB50336-2002）、《城市污水再生利用景观环境用水水质标准》（GB/T18921-2002）、《夏热

冬冷地区居住建筑节能设计标准》（JGJ134-2001）、《住

宅建筑规范》等等，对住宅环境物理性能指标均提出了明确的要求。

精神感受主要体现在建筑风格与色彩、环境景观的自然与协调性及社区的人性化管理等。

应注重住宅与历史文脉相协调；

与时代精神相一致；

与未来发展相适应；

与周边环境相融合。

建筑造型应融传统文化与现代艺术于一体，既有现代艺术效果，又有鲜明的地方特色和时代特征。

住宅建筑应具有个性和识别性，建筑尺度比例适宜，统一中有一定变化。

色彩和谐、明快，外装修便于清洗。

具有地方特色，立面装饰适度，并有一定艺术效果。

住区环境应充分体现所在地域的自然环境特征及历史、文化渊源，做到人、自然、建筑的和谐，因地制宜进行景观环境的创作，力求创造出具有时代特点与地域特征的环境空间。

人性化管理除保证日常安全、方便服务外，应组织丰富多彩的社区文化活动，倡导社区的新道德、新风尚，创造亲切、文明的居住氛围。

2、节能。

住宅节能直接关系到住宅舒适度和经济性。

不管从国家经济发展的战略高度，还是从住宅品质要求的角度，住宅节能都是一项紧迫的工作。

长期以来，由于受传统住房消费理念的影响，住宅节能尚未得到消费者的认同，造成节能住宅发展缓慢。

对消费者来讲，关键是比较“贵买廉住”和“贱买贵住”的关系。

一套住宅的初始购置费用只相当于几十年使用费用的1/4或1/5，对节能住宅的经济效益、社会效益和环境效益进行综合评价，消费者就会意识到“贵买廉住”更划算。

据环保专家测算，每节约1度电，就相应节约0.4公斤标准煤、4升净水，同时减少0.272公斤碳粉尘、0.997公斤CO20.03公斤SO2节能住宅具有四大优势：

运营成本低、室内环境好、市场前景广、环保指数高。

3、环保。

居住环境包括室内环境和住区环境。

保证居住环境质量在住区的选址、材料选用、环卫设施配置等方面综合考虑。

住宅的选址应避免不影响环境，规划布局有利通风。

影响室内环境质量的主要因素是混凝土的外加剂和装修材料。

利用清洁能源及自然能源、水资源的再利用，生活垃圾的减量化处理与利用等，减少对居住环境的负面影响。

4、实用。

住宅的实用性包括可支付能力、适应性、耐

久性等。

可支付能力主要体现在房屋的总价和日常运行成本，户型面积起重要的决定因素。

从当前世界发达国家的居住状况统计资料看，户均建筑面积在80〜100平方米左右，

是比较稳定、普遍接受和相对看好的户型。

日本曾做过一项调查，当流行套型面积增加到130平方米时，就不再增长，

然后回落到80〜100平方米。

欧洲的情况也是如此，20世纪90年代以来，100平方米左右的户型住宅已经占到市场新增量的75%成为市场销售的主体，所以，百姓对户型的需求不会无限制的增长。

从目前的市场情况看，80〜120平方米的户型是普遍受欢迎的，超大面积的户型已不再是时尚，居民购房选择小户型已经成为趋势。

适应性主要体现在室内空间

的灵活性和可改性，满足长期居住的更新和重复使用要求。

提高住宅的耐久性除选用性能优良的部品、部件外，要充分考虑部品的标准化、系列化、配套化，提高部品的可更换性。

（二）高品质住宅与节能省地型住宅的关系

节能省地型住宅的内涵就是以节能、节地、节水、节材为总则，坚持开发与节约并举，把节约放在首位，在住宅的规划、设计、建造、使用、维护全寿命过程中，尽量减少能源、土地、水和材料等资源的消耗，实行资源节约与循环利用，以较少的资源消耗创造合理的住宅功能和较大居住舒适度。

节能省地型住宅是从住宅的生产、资源占用等环节对住宅品质提出的要求，属于住宅商品的价值范畴，而高品质住宅是居住者从使用角度对住宅品质的要求，属于住宅商品的使用价值范畴，两者是统一的。

（三）高品质住宅与康居示范工程的关系

康居示范工程以住宅小区为载体，以推进住宅产业现代化为总体目标，通过示范工程小区引路，