郑东新区写字楼市场调研报告样本Word格式.docx

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从户型面积分布来看：

重要户型面积投放集中在100㎡—150㎡

依照当前郑州市写字楼市场分析，整层面积基本都在1000㎡左右，除中油国际整层面积在㎡左右。

重要户型面积投放集中在100㎡—150㎡之间。

绿地项目从60到130平方米应有尽有；

顺驰第一国际则实现了较大奔腾,单套主力面积都在200平米以上。

从客户定位来看：

均以国内外知名大型国有公司、外资公司为主

原则层：

从在售项目户型面积以及做半层或整层出售销售手段来看,均以国内外知名大型国有公司、外资公司为主。

裙楼：

普通层高集中在4m—4.5m，一楼多为银行、商务服务中心为主；

二、三楼多为高档中西餐厅、咖啡厅、健身中心等；

四楼普通为多功能厅或会议中心。

并且经营方式普通较为灵活，可售可租，当前来看，重要以售为主，价格不一。

从价格来看：

均价有望达到7000元/㎡

从当前在售和即将推售项目来看，当前排在首位当数绿地峰会天下,均价7000元/平方米,中油国际均价有望达到7000元/㎡，从格拉姆当前在售SOHO价格来看，其写字楼某些价格也将达到7000元/㎡。

楼层之间差价从20元/㎡到100元/㎡不等，但重要差价集中在60元/㎡；

其中绿地峰会天下达到100元/㎡左右。

从大厦配备来看：

国际化原则高品位写字楼成为主流

大堂：

挑高均在10米左右（高是第一国际12.5米）,面积也集中于500平方米左右（最小是绿地·

世纪峰会300㎡）。

电梯：

当前市场上使用较多品牌有OTIS、蒂森、迅达、三菱、日立、富士达等，梯速1.5—2.5米/秒之间。

依照市场通用甲级写字楼对电梯规定，梯速不低于2米/秒，服务楼层最多不超过5层，联合中心甚至还将电梯数量增长到19部之多.可见当前在写字楼市场竞争进入白热化特殊时期,任何符合消费者需求因素都成为开发商制胜法宝。

空调：

当前写字楼市场中,只要是中高档项目基本上都会考虑中央空调.做为将来新市中心和商务办公区域一员,这四家项目自然是不会落后,并且对于中央空调品牌和质量均有较高规定。

停车位：

当前在售写字楼大某些为地面停车与地下一层停车相结合，车位数量差别较大，从至少50个到最多400个。

但按照甲级写字楼原则（每200平米需配备一种机动车泊车位）按此原则郑州市当前写字楼几乎没有可以达标。

据调查，已入住写字楼普遍反映车位紧张，因而在写字楼开发中，停车位问题已被认写定为最重要因素之一。

车位经营方式不一，重要以出租为主，租金普通160元/月，某些计算为每天每平方1.5元左右，出售价格重要在10万—12万左右。

从经营方式来看：

经营方式以售为主，不利于CBD后期高品位形象

为达到迅速回收资金目，当前写字楼经营方式大多是通过度割面积出售产权。

这种分散产权经营方式不利于写字楼后期物业管理、也不能为投资者提供长期稳定回报。

因而，对于资金充分公司来说，应考虑以租代售方式进行运营。

可通过引入较大面积高品位项目带来有关公司进驻，从而建立高品位形象，带动项目整体销售。

同步，物业持续经营也有助于公司长期发展。

三、将来市场预测

在可以预见将来，郑州写字楼市场将会迎来投放高峰。

正在建设郑东新区CBD，将推出大批量写字楼、商务楼。

以即将开发郑东新区CBD核心区外环为例，规划中外环有30幢120米高商务大厦与写字楼，平均每幢建筑面积4.08万平方米，整个外环写字楼将达到120万平方米。

当前，郑东新区CBD推出一系列商住楼销售良好，一种很大因素是政府推动和房产商炒作。

据理解，大多数在起步区购房消费者都是以投资为目，由于预测该地段房价会涨而进行购买，因而写字楼销售没有太大问题。

但是等到大量写字楼投入使用，市场也许没有如此大容量，空置率就会很高。

如果把市区一某些公司搬迁至此，市区写字楼也许也会遭遇困难。

面对郑东06、写字楼市场集中投放，郑州老城区也会有一大批写字楼、商务楼将在近年投放。

在郑州市商务氛围不够浓厚、郑东新区人气仍需哺育现况下，除了CBD区域内角逐，还将面临与经三路、农业路成熟环境中写字楼激烈竞争。

随着政府扶持和倾斜将使郑东新区成为近十年来郑州地区经济中心，随着大批有影响力政府机关和大型公司迁入，必将吸引产业链中大量上下游中小公司入住郑东新区，盘活整个写字楼市场。

四、郑东写字楼市场调查

⏹CBD写字楼档案资料

位置

楼盘名称

物业类型

占地面积

建筑面积

原则层面积

原则层高

售价（均）

竣工时间

产品特点

车位

商务配套

销售状况

外

环

联合中心

纯写字楼+裙楼

7962㎡

67068㎡

1417㎡

3.5米

6000元/㎡

.7.6

双5A级智能大堂，风帆型

玻璃幕

326

19部电梯

80%

国泰

财富中心

5500㎡

56537㎡

1600㎡

3.7米

未发布

底

Z字型建筑外立面，短

进深，绿色人性化设计

未

公布

会议室、餐厅、银行、

花园大厅

未入市

河南国际

商会大厦

5300㎡

71000㎡

1666㎡

初

超5A配备

400

国际化会议厅、健身中心、商务咖啡厅、俱乐部

不详

绿地

峰会天下

5220㎡

52124㎡

1885㎡

3.6米

7000元/㎡

12月

框架构造，自由分割

310

7部电梯、华丽大堂

85%

余18-21层

新芒果大厦

4674㎡

46442㎡

1000㎡

3月

150

6（5：

蒂森原装；

1：

莱茵电梯）部电梯

余10-15层

格拉姆国际中心

写字楼+酒店

100000㎡

1200㎡

3.25米

哥特式建筑风格，

双子星体

687

9月入市

中油国际

8727.9㎡

51288㎡

余㎡

3.3米

5月

5A级智能系统

顺驰·

第一国际

43951㎡

58364㎡

约1900㎡

5A级智能系统、6大商

务配套、3大服务体系

10部电梯商业裙楼、300平米豪华大堂

蓝码·

地王大厦

5711㎡

55890㎡

3.85米

全钢构造

1000㎡商务大堂、㎡花园会所、10部电梯

内

将来国际

商住两用

12221㎡

95000㎡

约600㎡

3米

租：

0.8/㎡天

.12.18

70-80平米小单元，“通

廊式”设计，拥有屋顶花园

裙楼三层为商务配套

已售罄

海逸名门

14007㎡

92680㎡

2.95米

4100元/㎡

67—300㎡各种空间组合

198

18000㎡裙楼商业配套

新澳

世贸大厦

4600㎡

30000㎡

1177㎡

4500元/㎡

空间自由分隔

200

绿色花园式办公理念，

豁达空中花园

CBD

0㎡

5500元/㎡

164

⏹绿地·

销售热线：

6808333368085555

项

目

情

况

项目名称

绿地·

区域位置

开发商

（投资商）

上海绿地集团

河南老街坊置业有限公司

地理位置

CBD商务外环于众意西路交汇

规划设计

上海当代设计集团

企划推广

嘉毅地产

总建面积

建筑高度

120米

建筑层数

30层

工程进度

主体封顶

开/竣工

12月交房

户型

户型面积

100--1000㎡

套数

建材

外墙

材料

LOW—E玻璃幕墙

内墙

色彩

淡蓝色

墙体

框架构造

配

套

内部配套

5A原则：

通讯自动化、办公自动化、楼宇控制自动化、火灾消防自动化、安全防范自动化。

办公主楼某些设四台客梯，一台消防兼货运电梯服务梯

中央空调

车位（库）

310个

车位（库）价格

未定

物业及收费

圣维仕物业

电梯

2.5米/秒

裙楼

共4层

大堂

挑高9米

销售价格

销售均价

最低价

最高价

楼层差价

50~80元/㎡

总价范畴

付款方式

种类

一次性付款

按揭贷款

其他方式

优惠办法

1%

营销推广

工地

案场

工地包装

墙体上大型案名提示,周边有围墙广告

销售部布置

潮流前卫,风格炯异,功能分割明显

销售员素质

亲和力不错,善于引导客户

媒体分析

电视\杂志\报纸

销售

可售套数

销售套数

销售率

项目分析

优势

分析

其投资商上海绿地集团强大实力是保证

独特而古典建筑风格是外在体现

功能细节体当前工程技术创新上

价格优势

劣势

当前区域人气尚未达到规定,仍需时日.

周边无论是同类项目还是商住项目都对其产生影响

产品差别化未被消费者认同

⏹顺驰·

顺驰·

第一国