五星级酒店建设工程项目可行性报告文档格式.docx
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XXXXXX市双塔区凤凰组团(凌河公园沿岸)。
2、项目建设规模
(1)占地面积
该项目以五星级酒店建设为主,以会展中心建设为辅,总占地面积56667㎡(合85亩)。
其中:
酒店用地面积12467㎡,会展中心用地面积13333㎡(含室外展场5000㎡,周边停车场2083㎡),配套工程用地面积2500㎡,其它用地28367㎡(包括绿地及道路等)
(2)建筑面积
项目总建筑面积48588㎡,其中:
①酒店:
按五星级标准设计,总建筑面积为33588㎡(其中:
地上建筑面积30390㎡,建筑高度62~78米,16层。
地下建筑3198㎡),总体布局情况如下:
酒店建筑面积分区指标表
区域
功能
建筑面积
客房区
客房及客房走廊,客房电梯厅(㎡)
21833
占总面积(%)
65
公共功能区
大堂餐饮娱乐会议内部交通(㎡)
6718
20
内部管理区
设备用房内部人员用房厨房
后场用房(㎡)
3358
10(包括地下车库)
其它
出租写字楼(㎡)
1679
5
②会展中心:
总建筑面积为12500㎡,高25米,二层钢架结构,总体布局如下:
中心大堂1500平方米;
占总面积的12%。
大小展厅4500平方米;
占总面积的36%。
会议区2000平方米。
占总面积的16%。
其它(服务中心、商务中心、贵宾室等)4500平方米。
③其它配套工程:
总建筑面积为2500㎡。
(3)主要建设内容
①酒店客房区:
客房345间,其中套间标准客房235间,双套间标准客房100间,三套间客房10间;
②酒店公共功能区:
A-设500㎡大堂一个,
B-设大型宴会厅1个,就餐人数600人,并设小型宴会厅和西餐厅、酒吧、咖啡厅等;
C-设大型多功能会议中心1个,可容纳800人,并设100座小型会议室5个;
D-设游泳池、保龄球馆、健身房、洗浴中心等康乐娱乐设施。
E-设多功能厅一个
③酒店内部管理区:
设备用房、内部管理人员用房、厨房后场用房、地下车库等。
④会展中心:
中心大堂、大小展厅、会议区。
其它(服务中心、商务中心、贵宾室等)。
室外展场5000平方米(沥青混凝土地面),周边设停车场2083平方米(沥青混凝土地面)。
⑤其他配套工程:
锅炉房、配电室、加压泵房等。
⑥设备配置384台(套)。
4、经营内容
(1)会议服务。
为国际、国内不同规模的会议提供全方位、全过程服务。
产品设计上考虑大、中、小会议中心。
会议类型具体包括:
①商务会议
②技术交流与推广会议
③学术会议
④政务会议
⑤新闻发布会
(2)客房服务
①为短期国际、国内游客服务(标准客房)
②为短期国际、国内商务客人服务(标准客房)
③为短期国际、国内政务人员服务(标准客房)
④为短期国际、国内事务人员服务(标准客房)
⑤为短期国际、国内政要服务(高级套房)
(3)餐饮服务
①为住店客户提供一体化餐饮服务
②为过往客户提供特色性餐饮服务
③经营主业:
中餐、西餐、咖啡厅、大堂吧
④特色经营:
风味厅、食街等;
(4)康体娱乐经营
①为住店客户提供一体化娱乐服务
②为过往客户提供大众化娱乐服务
游泳、垂钓、网球、壁球、台球、健身、棋牌、卡拉0K、电子游戏等
④根据市场变化开展新奇性、趣味性、品味性、刺激性的娱乐与健身服务。
如:
近期流行的沙壶球;
(5)其他服务
①美容、美法服务
②保健服务(桑那、按摩等)
③商务中心
④金融服务
⑤交通服务
⑥旅游代理
(6)会展服务
①现场服务
②展览工程服务
③会议服务
④广告服务
⑤展商及其他服务
5、经济效益
(1)年实现营业收入6691.6万元;
(2)年实现利润3530.4万元(税前);
(3)年上缴税金372万元。
六、项目总投资
项目总投资20157.4万元。
其中:
工程费用16519.4万元(含设备投资8231.5万元,土建工程投资7673.9万元,安装工程费用614万元),工程建设其它费用2678万元,预备费960万元。
七、主要经济技术指标
主要经济技术指标一览表
序号
名称
单位
数量
备注
1
总占地面积
㎡
56667
合85亩
2
48588
3
购置设备
台套
384
4
劳动定员
人
500
建设年限
年
6
总投资
万元
20157.4
7
营业收入
6691.6
8
利润
3530.4
9
税金
372
10
财务净现值
6737.37
11
财务内部收益率
%
18.4
12
投资利润率
17.5
13
投资利税率
19.9
14
投资回收期
包括建设期1年
第二章项目建设的必要性
一、是国民经济发展的需要
近几年来,XXX市国民经济和社会事业得以迅速发展。
2005年全市完成地区生产总值215.5亿元,同比增长17.5%,冶金、化工、建材、机械、电子、医药、纺织、轻工等行业形成了XXX市的工业体系,汽车、钢材、轮胎、柴油机、陶瓷、农用车、装载机、建材机械等,远销欧亚美等60多个国家和地区。
对外开放水平进一步提高,浪马轮胎、金达钼业、飞马铸造、喀左利洲鹅业、凌钢等产品出口势头强劲,出口额完成1.9亿美元,增长43.9%,新批外资企业15户,增资企业2户,实际利用外资3400万美元,增长39.7%。
招商引资工作成效显著,全市招商引资额十几亿元以上,新建了一批大中小型企业,使XXX市的经济实力进一步增强。
经济发展和对外开放,使得与XXX经贸往来人员迅速增加,我市现有宾馆接待能力,特别是高水平接待能力已明显不足,接待与服务功能有待增强,特别是入住宾馆(酒店)的档次、标准及环境要求需进一步改善,迫切需要建立1处高等级宾馆。
二、是旅游事业迅速发展的需要
XXX市具有比较丰富的旅游资源,主要旅游景点有凤凰山、桃花山庄、清风岭、大黑山、佑顺寺、北塔、喀左蒙古王陵、古生物化石博物馆、槐树洞、牛河梁文化遗址、关帝庙、努鲁儿虎山自然保护区、鸽子洞、红石谷、天成观、万祥寺、白石水库、大凌河人工湖、燕山湖、凌源热水汤温泉等;
主要民间艺术有皮影戏、XXX秧歌、XXX剪纸、XXX古筝、XXX绒绣等。
近几年来,随着旅游事业的发展,相继成立了XXX五洲旅行社、金龙旅行社、新时代旅行社、大地旅行社等十几个旅行社,为旅游者提供方便、快捷的服务。
XXX市委、市政府把旅游业作为一个重要的新兴产业,2006年,XXX市政府开始提出创建国家优秀旅游城市,决心花大力气建设国家级优秀旅游城市。
为此必须大力发展酒店业、旅游业,完善服务设施,提高服务质量和水平,吸引外地客人前来休闲、娱乐、观光、购物。
拟建项目地处凌河公园沿岸,是XXX市旅游度假区的重点建设地段,环境优美,交通方便,能很好地带动度假区的开发建设。
因此,项目建设是开发XXX市旅游资源,满足旅客餐饮、住宿、娱乐、购物的需要。
必将推动旅游事业的迅速发展,随着来XXX旅游人数的增多,迫切需要建设高等级的宾馆。
三、是中心城市扩容提质的需求
“十一五”期间,XXX市区按照“沿河发展、组团开发、扩容提质、完善功能”的思路,启动建设凤凰组团基础设施,高标准完成凌凤大街改造;
按照“扩容路先行”的要求,启动“内环”公路建设;
推进供排水、供电设施配套建设,为凌钢新区、燕山湖发电厂、中建无绳电话、豪德物流中心建设提供强有力的支持保障。
建设体育馆、文化大厦和古生物化石地质公园标志性建筑,完成大凌河城区段三段改造和黄河路大桥等重点工程,XXX市区要按照“东进、西拓、南移、适时北上”的发展方针,以扩容为中心,以提质为重点,2010年中心城市总面积达到50平方公里,人口达到50万人,中心城市提质扩容对高等级宾馆建设提出了更迫切的要求。
从目前市区较高档次宾馆现状看,还不适应市区长远发展要求。
XXX市现有接待能力的宾馆(酒店)近200多家,其中星级宾馆只有九家,即四星级一家(燕都国际)、三星级一家(圣都宾馆)、二星级六家(阳光、千禧、大厦、电业、航空、凤凰),一星级一家(交通),其中部分宾馆硬件(设施、设备)已老化,凤凰宾馆已停业,航空宾馆也将转型,接待能力及竞争力已不强,非星级宾馆更是先天不足,只能接待部分特殊人群。
第三章项目选址与建设条件
一、项目选址
项目选址在XXX市双塔区凤凰组团,根据凤凰组团总体规划,XXX市规划部门提出3个场址选择方案,各方案位置如下:
方案I:
位于凤凰组团南端,凌凤大街以西,紧邻大凌河水上公园,第一道橡胶坝以南1000米;
方案II:
位于凤凰组团中部,凌凤广场和新华路以南,凌凤街以东;
方案III:
位于凤凰组团南部,凌凤大街以东。
以上三个方案经比较论证后,推荐方案I,该方案的优点如下:
1、交通方便。
东有凌凤大街相通,北有水上公园坝上路相连,向东可直达凤凰山南出入口;
2、可利用面积较大。
该区域有100多亩土面积可供利用;
3、紧邻大凌河水上公园和凤凰山风景区,可以形成生态宾馆的氛围;
4、XXX市政府规划的商业、文化、办公用地。
二、项目区自然条件和经济发展状况
1、自然条件
(1)XXX概况
XXX市位于XXX西部,区域范围为东经118°
55′--121°
16′,北纬40°
23′度--42°
28′,地理概貌为“七山一水二分田”,属低山丘陵区,东西跨度约165公里,南北跨度约216公里,边界周长约980公里,北与内蒙古自治区赤峰市及哲里盟接壤,南与XXX葫芦岛市及河北省秦皇岛市毗邻,东与XXX阜新市、锦州市为邻,西与河北省承德市、秦皇岛市交界。
辖XXX、建平、喀左三县,北票、凌源二市,双塔、龙城二区。
全市总面积1.97万平方公里,其中耕地面积600万亩;
总人口334.3万,其中农村人口249万;
市中心城区面积36万平方公里,人口35万。
境内有汉、蒙、满、回、朝鲜、锡伯族等27个民族。
XXX市是居于北温带大陆性季风气候区,尽管东南部受海洋暖湿气候影响,但由于北部蒙古高原的干燥冷空气经常侵入,形成了半干燥半湿润易干燥地区,主要气候特点为四季分明,雨热同季,日照充足,日温差较大,降水偏少,全年平均气温约在5.4度至8.7度之间,年均日照时数为2850~2950小时,年降水量450~580mm,无霜期122-155天,春秋两季多风、易旱,风力一般为2~3级,冬季盛行西北风,风力较强。
XXX市境内有大凌河、小凌河、青龙河、六股河、老哈河5大水系,主要的大、小河流48条以及宫山嘴水库、马道子水库大中型水库7座,5大水系流经XXX市总长度2278公里。
XXX市公路里程长达4000多公里,接京沈公路的朝锦高速公路于2002年开通,使XXX市融入全国高速公路网,大大缩短了与中心城市的时空距离。
京四高速公路、阜朝高速公路目前正在建设中,计划2008年开通,使XXX市成为高速公路密度最大的地级市之一。
乘车4小时即可抵达北京、2小时到沈阳、3小时到大连、40分钟到锦州笔架山港;
境内有六条铁路通过