山公馆公寓销售专业策划专项方案Word文档下载推荐.docx

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现在面临市场上大量竞争项目优势不突出。

本项目需要快速回笼资金，滚动开发。

项目概述：

1.建筑总面积：

5403.83平方米。

2.层数：

累计7层。

1层为公寓、原酒店大堂及食堂等门市商铺结合。

2-7层为公寓

累计111户，已售3户。

可出售108户。

3.由望海集团开发，为山公馆项目标公寓部分。

在环翠区孙家疃镇觐益路13号。

周围配套分析：

1.在环翠旅游度假区，和市中心仅有一山之隔，对外交通方便，开车仅用7分钟抵达市中心。

公交3路、14路、20路公交，到市中心仅4-5站。

2.距离家家悦超市仅有200米距离，农贸市场仅有300米距离，基础生活购物方便。

3.和孙家疃医院仅有300米距离，和市立医院、二院、404医院等三甲级医院仅有7-10钟车程，医疗配套完善，为健康生活提供保障。

4.依山傍海，距离葡萄滩海水浴场仅有850米，亲海但不近海，游泳、洗海藻、钓鱼、沙滩浴等尽情享受大海广阔。

5.公立幼稚园、小学、关键中学试验中学，均在800米之内，步行3-5分钟均可抵达，纯正学区公寓，浓浓文化艺术气氛。

景观分析：

依山傍海，

南向观山，万亩黑松林，常年青绿，天然氧吧。

北向观海，日出日落尽收眼底。

本案户型分析：

本项目，主力户型有40m²

左右和60m²

两个主力户型，满足不一样面积用户需求。

层高均为4.5米和4.9米，朝向为南北向。

户型方正。

可作为复式结构，使用率和感官价值优于市场上大量平层公寓。

项目优势分析：

1.景观别致，依山傍海。

清净怡然。

不管是旅游度假还是养生养老全部是最好选择。

2.基础设施配套完善，日常生活购物、居住环境住、交通、教育、医疗等配套完善。

3.现房出售，即买即用，无需等候。

4.层高均为4.5米和4.9米，可做复式，赠予面积大，提升居住品味。

5.物业管理等服务完善，5星级酒店式物业管理和服务。

6.设置基础停车场，不收费。

为使用业主提供停车便利。

7. 

开发商为当地专业开发商，专业地产20多年，口碑好，质量管理优异。

山公馆住宅小区品质好，入住率高。

项目劣势分析：

1.市场上相同产品数量庞大种类繁多，竞争猛烈。

2.项目位置决定，大部分为旅游度假类投资用户群体，大多数想做日常出租投资用户不轻易接收。

3.价格定位属于现在市场上高端公寓价格，低价公寓对本项目冲击力大。

项目定位：

因地处北海旅游度假区内，依山傍水，环境优美，周围基础设施配套齐全所以能够定位为：

1.个人全部旅游度假公寓。

2.针对旅游人群家庭式公寓投资公寓。

3.针对周围教育专题街职员店主居公寓。

4.针对商业性质办公用房。

5.针对年轻人长久居住、租赁公寓。

价格定位:

周围住宅价格分析：

项目名称

山公馆

山海城

维多利亚

蓝山海岸

阳光海寓

怡海山庄

项目性质

住宅

价元m²

7000左右

5700左右

5300起价

5500起价

5000左右

5500左右

消费人群

高端

中高端

中低端

低端

提议定价分析：

层数

1-3层

4-5层

6-7层

提议定价

公寓办公类

自住、投资类

投资家庭式公寓类

营销策略

项目具体销售分层：

1-3层，毛坯交房。

低总价，针对办公式形式，购置后，能够注册企业，为部分对位置没有特殊要求企业提供办公场所，交通方便，环境优美，周围基础设施配套齐全。

4-5层，毛坯交房。

针对自住，旅游度假自用用户，南向观山，北向观海。

环境优美怡然，低总价，能够根据个人喜好自主装修。

6-7层，精装交房。

高总价。

统一装修标准，精装交房。

关键针对做家庭式公寓投资用户。

省心省力。

购置即可开始收房租，拿回报。

交房标准

关键定位方向

毛坯

注册办公

自主居住、出租

精装修

家庭式、酒店式公寓投资

传统式销售模式

1-3层，毛坯交房，设置低价格。

4-5层，毛坯交房，设置中价格。

6-7层，精装交房，设置高价格。

采取低开高走模式，依据市场行情合理制订销售价格。

逐步推广直接销售。

设置低首付5-6万优惠活动模式。

投资式销售策略：

1-3层；

毛坯交房，低总价，高回报，每十二个月返祖房款4%，返祖5年，累计房款20%。

返租期间，自主使用，业主双重收益。

4-5层：

毛坯交房，总价中等，高回报，每十二个月返祖房款3%，返祖5年，累计房款15%。

6-7层：

精装交房。

总价稍高，每十二个月返祖房款3%，返祖5年，累计房款15%。

设置交2万抵5万等活动。

1.自有电话部门推广营销。

利用我企业现有电话销售部门，对当地用户进行主动式推广营销，关键营销方向为，投资方向。

2.和分销商进行合作营销。

设置高于市场一般佣金，和分销商进行合作营销，关键针对分销商外地用户资源，及分销商网络用户资源进行合作式推广营销。

3.和地方性网络APP进行合作，如“八爪团”“爱威海网”“搜狐房产”“安居客”等地方性网络合作，设置线上线下同时卖房，设置团购。

4.和各大旅行社、专业接待旅游团酒店等进行合作宣传，设置驻点易拉宝，宣传楼书等宣传模式。

5.利用现有资源，如和现有教育专题街业主不定时举行宣传活动，因为现有教育专题街业主多为艺术类培训，所以，能够利用现有资源，旅游旺季期间在海边进行艺术类汇演等，我们和业主双方全部能够达成宣传效果。

1.毛坯公寓为现房出售，即买即住。

2.精装修交房用户，设置60天装修期。

定金6万，不可退，交定金即可开始装修。

3.确立精装修方案。

设置4个装修方案，供业主自选。

4.设置装修样板间，关键采取体验式推广。

一.楼盘包装：

1.楼体广告，正式开售之前就制作完成，利用楼体广告对周围流动车辆和居住人群进行“零距离宣传”。

在公寓楼西面楼体制作大型喷绘广告。

依据销售不一样阶段，逐步更换专题卖点。

2.灯杆旗广告制作。

在周围路段及海边等旅游人流量大位置设置，关键突出项目标卖点及销售中心号码。

而且依据不一样销售阶段更换销售专题。

3.宣传单页、楼书、易拉宝等宣传材料制作，关键围绕

“精巧、双倍、高回报”等卖点进行宣传制作。

4.售楼处包装，设置销控看板。

户型图模型等，围绕销售专题，设置售楼处内部广告关键，看房路线包装等。

二.人员设置：

售楼处设置销售人员。

统一进行相关知识培训，提升整体销售人员销售素质。

三.分销大会召开

一切销售准备就绪后，设置高于市场佣金制度，签署分销协议，互惠惠利。

四.其它合作商洽谈

和网络APP、旅行社、度假酒店等进行具体合作洽谈，确保合作事宜。

五.设置阶段性销售计划

依据开盘期（30天）---早期销售（80天）--热销期（90天）等阶段性，依据不一样阶段，计划不一样推广活动。

每个阶段总结销售问题。

立即更改调整。

销售工作计划表

时间

销售策略

工作关键点

预期效果

.10.01-.10.31

开盘期

各个广告投放，分销大会召开，旅游酒店等合作。

加大各个广告推广力度，和分销合作立即实施，抓住10月黄金销售期。

让当地用户群体，对这个项目有最起码认知。

.11.01-.01-20

早期销期

针对当地投资用户群，加大电销推广力度，利用开盘期效果，加大宣传力度

加强热销，增加当地推广活动。

增加分销带客量

旅游淡季，不过是当地用户投资忘旺季。

加强当地用户群购置量。

.03.01-.06.01

热销期

各个宣传方法并用，针对内外地用户群体，关键做尾盘折扣活动

组织春季市民活动，加强宣传力度，利用春季旅游旺季，举行多种推广活动

利用前期销售结果，引进新当地、外地用户购置。

达成清盘目标。