商务楼建设项目可行性研究报告资料文档格式.docx

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1、项目单位委托书；

2、国家及省市有关政策、法规和文件；

3、项目总体规划；

4、《住宅建筑设计规范》；

5、《**县城市总体规划》；

6、《城市居住规划设计规范》；

7、**市及**县各类建筑取费标准；

8、**市土地分等级及基准地价；

9、《2010年**县统计年鉴》；

10、项目承办单位提供的有关设想及基础资料。

二、项目背景及建设的必要性

1、**县概况

**县地处鲁西南，面积877平方公里，耕地84.7万亩，辖14处乡镇、493个村居，总人口76万。

**历史悠久，文化灿烂，物华天宝，人杰地灵，佛教文化、儒家文化、运河文化交相辉映，素有“千年佛都，儒贤圣地”之美誉。

日东高速横穿东西，105国道纵贯南北。

**古称中都，历史悠久，文化底蕴丰厚，是著名的佛教圣地。

县城西北隅的太子灵踪塔始建于宋代，气势雄伟。

1994年3月，在塔内发现了141件佛教圣物。

公元前501年，伟大的思想家、教育家、政治家孔子初仕中都宰。

明朝嘉靖至万历年间，**相继有四人出任尚书之职。

**现存众多名胜古迹，发掘的北辛文化遗址和细石器化距今约1—1.5万年。

文庙建筑群始建于唐代，堪与曲阜的孔庙相媲美。

自然条件

气候：

**县属北温带大陆性季风湿润气候区，光照充足，四季分明，无霜期长，降水年季变化大，春季多南风，少雨干旱，由于气温回升快，季末高温，常出现干热风，形成春旱；

夏季多东南风，天气炎热，降雨集中，日照时间长，湿度大，有利于作物生长；

秋季光照充足，昼夜温差大，降水量30年平均628毫米，因东南风和西北风频繁互易，常出现秋旱和连阴雨；

冬季多西北风，干旱少雪。

地貌：

**地处鲁中低山丘陵与鲁西平原交接地带，东北属古老泰山隆起的残丘低岭，西南部属古大野泽，梁山泊东畔，整个地势由东北缓顷西南，至高点为昙山顶峰，海拔171.7米；

最低点在蜀山湖湖底，海拔36.5米，中部地势平坦，为黄河冲击平原，土层厚、土质好、地下水较丰富，为粮棉高产区。

历史上有山、有水、有湖泉。

山脉：

境内山丘属泰沂山系，多为东南西北走向，纯山面积31平方公里，主要昙山、太白山（水牛山）、卧佛山、彩山、九峰山等。

太白山醉似卧牛，亦叫水牛山，有摩崖石刻，唐**宝相寺景色（13张）代大诗人李白曾到此观赏，因此得名。

河流：

境内属淮河流域京杭大运河水系。

内河主要有小汶河、泉河、小新河、因势由东北向西南注入京杭大运河，著名的京杭大运河经**西南边境12公里，大汶河流经北部边境15.3公里。

湖泉：

县境西南部有南旺、蜀山、马踏三湖、水岸相接，面积约65平方公里。

明编《**县志》记载：

“湖多鱼鳖荻蔬蒲，居人赖焉。

夏秋之间，菱荷锦张，灿若晓霞，游者似睹江南之胜”。

东北部较著名山泉11个，龙斗泉、薛家沟泉、老源头泉、鸡爪泉、赵家桥泉、泺当泉、马庄泉等。

上世纪60年代里干涸。

生物资源：

主要有香附、蔓荆子、枸杞子、桔梗等药材资源104科259种,苇、藕、荸荠等水生植物，鲤、鲫、鲢、草鱼、鲇鱼等水生动物，兔，獾、狸、刺猬等兽类动物，猫头鹰、麻雀、喜鹊等飞禽。

社会环境简况（社会经济结构、教育、文化、文物保护等）：

面对**欠发达的实际，**县委县政府本着“正视差距、求真务实，借助外力、启动内力，居弱图强、争先进位”的原则，确定了全县经济社会发展总的指导思想和工作思路，以科学发展观统领全局，围绕建设“经济强县、文化名县、生态优县”，2007年初提出了力争“奋战五年，进入全市第一方阵，达到全省中等以上发展水平”的奋斗目标。

并根据县情实情和发展阶段性特征，及时对发展目标进行调整提升。

2008年4月赴苏北考察学习后，提出了“大干2008、拼搏2009、攻坚2010，冲刺‘十二五’，两年翻一番，五年奔强县”的奋斗目标。

地区生产总值由2006年的71.3亿元提高到2008年的115亿元，年均递增27%；

地方财政收入由2006年的2亿元提高到2008年的3.6亿元，年均递增34.2%；

固定资产投资由2006年的24.3亿元提高到2008年的55亿元，年均递增50.3%。

连续两年在**市科学发展现场观摩综合评比中名列第一，人民群众满意度测评全市第一，获**市经济社会发展综合考核一等奖，县域经济综合评比连续三年在全省30个欠发达县中排名第一。

2008年全县承办市级以上各类现场工作会议62次，获省级以上各类表彰奖励125项。

先后被评为全国科技进步先进县、全省基层党建先进县、全省县域经济社会发展先进单位、全省城乡环境综合整治先进县、“平安山东”建设先进县。

按照市委对**“早日跨入强县行列”的指示要求，把2009年确定为“拼搏创新年”，在县委六次全体会议上，提出“奋战五年，争当鲁南排头兵，冲刺全省30强”的战略目标，以目标高定位催生跨越发展的新动力，经济社会继续保持高速增长态势。

1—10月份，全县完成GDP115亿元，增长14.6%；

固定资产投资68亿元，增长31.2%；

地方财政收入4.13亿元，增长18.2%，税收收入占地方财政收入的比重达到83.7%，提前50天完成全年财政预算收入任务。

几项主要经济指标增幅均居**市14个县市区前列。

坚持把跨越发展的着力点放在工业强县上。

把做大做强煤电化工（钢材）、机械电子、纺织服装三个百亿元产业作为项目建设的总抓手，逐步实现由资源开发型向高新技术型的转变。

目前，投资2.6亿元的义桥煤矿、投资10亿元的阳城煤矿、一期投资14.05亿元的阳城资源综合利用电厂、投资1.5亿元的金成机械、投资1.35亿元的北汇玻璃、投资2.69亿元的蒙牛现代牧业、总投资38亿元的如意天容50万锭紧密纺一期工程等项目，已建成投产发挥效益，其中“利生牌”小麦粉和“风光牌”变频器获全国名牌产品。

中钢集团富全铁矿、华都LED项目、义能煤矿等投资过亿元项目已开工建设；

由联想控股投资年产50万吨氯碱及氯系列产品项目、100万吨铸锻项目即将开工建设。

截止目前，全县规模以上工业企业达到285个，比2006年增加105个；

1—10月份，规模工业企业完成销售收入141.5亿元、实现利税19亿元，同比增长17.3%和11.5%。

围绕做大做强中心城区，明确了“儒释圣地、禅意水城”一个定位，建设佛苑景区、泉河、渌河三条景观带，实施东部文化政务区、南部工业区、西部物流仓储区、北部旅游生态区、中部商贸居住区五大版块支撑，加速推进城市化进程。

一是拓展城市发展框架。

结合济徐高速、台前－兖州铁路建设，形成了“两环五纵七横”的道路交通网络，城区规划面积由20平方公里扩大到42平方公里。

大力度实施城市拆迁改造，进一步激活房地产市场。

三年完成拆迁200余万㎡，新建320万㎡，长乐湖小区、北辰小区、佛都小区已回迁完毕，黄金水岸、福慧新区、东湖佳苑等回迁楼正在建设。

完成了圣泽综合商务广场建设，启动建设4星级阳光温泉大酒店。

目前，城区人均居住面积由2006年的18.9㎡增长到2008年的27.5㎡。

二是畅通水系框架。

开挖了莲花湖，规划建设了莲花湖湿地农业生态园，实施了泉河城区段治理和渌河修复改造，贯通了城市水系。

三是搭建旅游框架。

突出主题文化旅游项目建设，宝相寺建筑群、佛苑景区二期工程已经建成，对游客开放；

佛苑景区三期工程已经开工，明年上半年可完成主体工程。

同时，整合佛教文化、儒家文化、运河文化，实施文化品牌战略和古迹修复工程。

太子灵踪文化节被评为“中国最具影响力城市文化节”，在中央电视台播放了《黄金塔的秘密》和《探秘**圣物》，正策划独具**特色的文艺演出，促进文化与经济的良性互动发展。

2、项目的提出

近几年来，随着住房制度改革和旧城改造步伐的加快，**县商务写字楼需求明显增加，商家购房热情持续高涨。

新开发的商务楼如雨春笋般不断涌现，不仅改善了人们的办公环境，也让**县城区变得越来越美，越来越现代。

楼高了、道宽了、天蓝了、水清了、草绿了，人们的日子越来越好。

虽然房价不断上涨，虽然**县城区已经开发建成了许多商务商务楼，城市规划区内的未开发地带已经不多，但是，商务楼的供需矛盾依然突出，人们购买力的旺盛依然不减。

为进一步推进城市改造，提高土地使用价值，经国土局批准，**嘉信企业事务代理有限公司取得该项目国有土地使用权。

该项目位于**县**县中都大街南段988号，该项目占地面积为1919平方米。

3、项目建设的必要性

（1）符合国家产业政策

房地产作为不动产，价值大、资金占用多，且具有保值增值的特点，不仅具有消费价值还具有投资价值。

国务院2003年颁布的18号文件对房地产业在国民生产总值中的地位作了肯定，称之为支柱产业。

从房地产行业的地位来看，在国民经济中的支柱地位将更明显。

多年来，我国房地产业实现了持续、快速的发展态势，为改善人民生活和发展国民经济做出了巨大贡献。

全国80多个行业中，在投资上，房地产业居首位，表明了房地产业与国民经济的联系日益加深，它的持续、稳步、健康发展，对消费、投资、相关产业、金融安全以及整个国民经济的发展，都将产生重大影响。

从房地产宏观政策上看，始终坚持一个目标和16字方针。

房地产业既是国民经济的基础性、先导性产业，又是风险性产业。

为实现房地产业的持续、健康、稳定发展的目标，采取非“一刀切”的因地制宜、分别决策、区别对待、分类指导的16字方针将是今后国家宏观调控落实科学发展观必须坚持的原则。

（2）符合房地产开发规划要求

当前，居民购房及商务购房十分看重住房质量，“规划设计是否合理，功能设施是否齐全，物业管理是否完善”已经成为买房时最为关心的问题。

但是，“房屋利用率低，住房面积小”，“小区缺乏整体规划，附属设施不完善”的问题在**仍然存在。

为此，国家对房地产发展的规划和要求成为房地产业发展的重要基础。

随着住房体制改革的深化、福利性分房体制的取消及货币购房体制的实行，城镇居民的居住条件得到了显著改善。

为此，建设部制定了城市住宅建设与房地产开发“十一五”规划，省、市也相继编制了房地产业发展规划。

从**嘉信企业事务代理有限公司建设**嘉信企业事务代理有限公司商务楼项目来看，完全符合国家和地方房地产业发展规划，而且能够带动当地居民消费水平的提高，并能够迅速提高居民的生活质量。

（3）符合**市及**县城市发展规划

**市的发展越来越迅速，经济规模也在不断的增大，在经济规模增大的前提下，为社会各个产业的良好和健康发展奠定了坚实的基础。

在**市的远景总体规划中，要求全市大力发展经济，使**成为鲁西南的工业和商贸中心。

在这一总的思想指导下，顺应**市大的发展方向，现在所要建设的小区就位于新规划的**县创业大道地带，将为附近商户提供更加舒适和方便的办公生活场所。

三、市场需求分析

1、国内房地产市场情况

按照世界各国城市化发展的一般规律，一国的城市化水平在达到30%后，城市化进程便会加快。

城市化水平的提高，必然带来城市人口的增加，从而极大带动了对房地产的需求，成为促进房地产行业快速发展的主要动力。

同时，房地产作为不动产，价值大、资金占用多，且具有保值增值的特点，使房地产不仅具有消费价值还具有投资价值。

国家对房价进行调控，提高银行贷款利率，增加经济适用房和一般住宅的供应量，限制“炒房”投机行为，更有利于房地产市场健康发展。

我国城镇家庭收入的快速增长，同时住宅消费支出在家庭支出中所占比例的快速提高，使我国城镇家庭用于住宅消费支出的金额不断加大。

经专家研究预测，未来我国房地产发展的趋势是：

（1）从房地产市场总体形势来看，未来走势平稳，行业关注度减弱。

在国家宏观调控措施指导下，近年来我国房地产开发投资的快速增势得以遏制，初步形成了以普通商品房为主的住房供应结构，房价趋于稳定。

平稳是未来房地产市场走势的主调，行业“关注度”减弱，成熟度将逐步提高，“横眉冷对千夫指”、大起大伏的时