营改增后房地产开发企业的税务筹划【初稿】Word文件下载.docx

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Abstract

The2016meetingoftheTwelfthNationalPeople'

sCongress,pointedoutthatthegovernmentworkreport,fromMay1,2016thefullimplementationof"

replacingbusinesstaxwithvalue-addedtax（VAT）"

thepilottoexpandthescopeoftheconstructionindustry,realestate,finance,lifeserviceindustry.Effectofrealestateenterprises"

ontherealestatetaxisamajorissueworthyofstudy,"

replacingbusinesstaxwithvalue-addedtax（VAT）aftertaxchangeswilldeterminewhethertheexpectedgoaloftaxcuts,willalsoaffectthesteadyadvanceofreplacingbusinesstaxwithvalue-addedtax（VAT）pilot"

.Therealestateindustryisthekeyindustryofthenationaleconomy,whichplaysanimportantroleinthedevelopmentofthewholeeconomy.Asameansofnationalmacro-control,taxhasagreatimpactonthedevelopmentofthewholeindustry.Intheforeseeablefuture,therealestateindustry,campchangedtoincreasetheindustrywillbeabigreshuffle,theentireindustrydifferentiationandoptimization.Realestatedevelopmentcompaniesinordertoexpandoperations,enhancethestrengthofthecampchangedtoincreasecannotbeignored.Advanceunderstandingofthepolicy,asearlyaspossibletodoagoodjobplanning,contingencyplansforthedevelopmentoftherealestateindustryhasagreatroleinpromoting.Atthesametime,theaccumulationofexperienceandtheformationofexcellenttypicalcases,butalsotoenrichanddeveloptheentiretaxsystem,improvetheleveloftaxplanninghasapositiveimpact.

Keywords:

CampChangedToIncrease;

RealEstateDevelopmentEnterprises

目录

一、引言 1

二、“营增改”后房地产企业税务筹划的意义 1

（一）房地产开发企业主要涉税险种 1

（二）房地产开发企业税务筹划必要性分析 2

三、“营改增”后房地产开发企业的税务筹划 2

（一）房地产开发企业经营特点 2

1、房地产开发企业开发周期长 3

2、投入资金量大 3

3、融资成本高 3

（二）当地产企业税务筹划方法探讨 3

1、合理筹划企业经营活动的税收 3

2、房地产企业积极转变营销策略 3

3、进行全过程税收筹划管理降低税负 5

4、规避政府性规费带来的负面影响 6

5、与国家税务机关保持沟通协作 6

四、“营改增”后房地产开发企业进行税务筹划需要注意的问题 6

（一）进项税方面 6

（二）业务合作方面 6

（三）产品销售方面 7

五、结束语 7

参考文献 8

一、引言

税务筹划指的是纳税主体通过借助经营、投资、理财等方式实现少缴税、延迟缴税的合法筹划。

对于纳税人主体而言，其是一种维护自身正当经济权利的手段。

我国近几年房地产行业发展迅速，大量房地产企业顺着政策“春风”获得了快速发展。

但是，房地产的快速发展使得房价上涨过快，从而极大的影响人们的正常生活。

政府为了引导房地产行业健康持续发展，相继出台了诸多调控政策，如2009年出台的“国四条”，2010年出台“国十条”，2011年出台的新“新国八条”，2012年出台的“禁墅令”，2013年出台的新“国五条”、2015年出台的“330新政”等等，这些调控打击了房产的投资需求，对房价过快增长起到了抑制作用，但同时也让房地产企业遭遇严峻的考验。

房地产行业和其他行业相比，房地产行业有其特殊性。

首先，房地产企业属于我国资金密集型行业之一，从立项、建造到销售整个过程耗时长，同时投资回报回收周期长，造成了房地产企业经常处于资金短缺的状态。

其次，许多房地产由于自有资金不足，通常多依靠负债方式经营，资本负债率高，并且每天需要支付巨额的利息，资金链状况更加紧张。

再次，房地产企业涉税范围广泛，国家为了防止房地产企业偷漏税，多采用预交提前征收方式，这些税收构成了房地产企业成本的主要部分。

故对于房地产企业而言，利用税收筹划节约资金，保证收益尤为重要。

本节内容将对论文“营增改后房地产开发企业的税务筹划”这一论题的来源及意义进行概述分析，从而指明本文研究的重心。

二、“营增改”后房地产企业税务筹划的意义

（一）房地产开发企业主要涉税险种

大型房地产企业涉税险种较多。

本文参照李鹏飞（2016）在《L房地产有限公司“营增改”税收筹划研究》中对L房产公司涉税情况进行了分析，本文对其公司在“营增改”前后涉税情况进行归纳，得到房地产开发企业在营增改前后涉税情况进行了总结。

1.“营增改”前房地产企业涉税情况

房地产企业在“营增改”前涉税情况主要为营业税、增值税、土地增值税、房产税、土地使用税、企业所得税、契税、印花税以及流转税附加税费等。

如下表2.1所示。

表2-1涉税项目一览表

征税环节

税种

计税依据

税率

房地产开发

增值税

法定增值额

11%

印花税

交易合同价

0.05%或0.03%

耕地占用税

耕地面积

1-10/平方米

房地产交易

法定增资额

土地增值税

增值额

四级累进

契税

2%或4%

0.05%

土地使用税

土地面积

0.5-10/平方米

房地产占用

房产税

房产原则或租金收入

1.2或12%

城市房产税

房产原值

1.20%

房地产所得

企业所得税

企业收入

25%

2.“营增改”后房地产企业涉税情况

在“营增改”后，房地产企业的涉税情况发生了变化。

总体如下所示。

首先，在流转税税种、税率、计算方法发生变化。

“营改增”前房地产行业征收营业税，适用税率5%，实行价内税；

“营改增”后征收增值税，适用税率目前未定，但征收5%可能性极小，实行价外税。

价内税是指销售价款中已内容具体有税款，计税公式为：

税款=含税价格*适用税率；

价外税是指销售价款中未内容具体有税款，计税公式为：

税款=（含税价格/（1+税率））*适用税率=未含税价格*税率。

其次，增值税和土地增值税依然存在矛盾，土地增值税的征税对象即土地使用权及其表面建筑附着物成为增值税定义中的商品时，如果还按照当前的税种延续，房地产业会是两个税种共存且征税对象重叠的一个行业，且两个税种都是影响房地产业行业生存状况的重税。

再其次，房产税、印花税、契税及流转税附加税费等计税依据的变化。

价内税和价外税的变化，必然导致房产税、印花税及流转税附加的计税依据发生变化，国有土地出让行为如果因为要适应增值税的要求做出相应改变，计税依据也有可能随之发生变化。

最后，企业所得税的计税依据发生变化。

由前文可知，应纳税所得额＝收入总数额－（不征税的收入＋免税收入）－各项可扣除额－允许弥补的以前年度亏损。

“营改增”后，如果企业提供应税劳务的价格不变，收入总额为“1”，“营改增”前，营业税是价内税，意味着收入也为“1”，“营改增”后，增值税是价外税，收入就变为了“含税销售额÷

（1+税率）”，也就意味着企业的一部分收入某种意义上变为了税款，这就首先改变了公式中的“收入总额”；

其次，“营改增”前，营业税是可以在企业所得税税前进行全额扣除的；

“营改增”后，可扣除的进项税额减少。

综上所述，可以看到，在“营增改”施行后，房地产开发企业在应缴税款、营业收入还是成本都会发生较大变化，该变动除了对流转税及其附加产生影响，还对土地增值税、企业税后净利润及企业所得税的缴纳产生影响，由此影响整个企业的经济效益。

（二）房地产开发企业税务筹划必要性分析

通过上一小节内容可以看到“营增改”对房地产企业的税务影响较大，因此房地产企业进行合理的税务筹划有着极为重要的作用。

借助蒋伊沫（2016）在文中的分析结果，可以看到，房地产开发企业必须要进行税务筹划。

其具体体现在以下两个方面。

第一，税务筹划处理方面。

大部分房地产开发企业及其下属公司在税务处理时过于激进冒险，只片面盲目追求税收负担的减少，却没有考虑到其背后的政策风险以及财务风险，没有正确区分处理合理避税和违法避税，经常因为某些不符合税法规定的操作，违反了国家相关政策法规而遭到相关税务部口的调查和罚款，给集团企业造成不必要的损失。

第二，税收筹划认识方面。

大部分房地产开发企业片面的认为税收负担的减少一定会使企业的利润最大化，没有从公司从长远角度出发，对税务筹划处理缺乏整体思路，使得筹划方案具有片面性且可操作性不强。

同时没有正确处理税收筹划和企业长远发展之间的关系，税务筹划理念目标不明确。

综上所述，房地产企业进行税务筹划，一方面能够对企业财务状况进行客观梳理和控制。

另一方面，也能够通过税务筹划降低企业财务风险，降低企业经营成本。

三、“营改增”后房地产开发企业的税务