绿城中国财务报表分析Word文档格式.doc

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三、会计分析 -12-

（一）现金流量分析 -12-

（二）预售订金分析 -15-

（三）土地储备分析 -17-

（四）固定资产折旧及减值 -20-

（五）融资与融资成本分析 -20-

（六）收入质量分析 -24-

（七）关联交易分析 -26-

（八）非关联方应收账款分析 -28-

（九）会计分析小结 -30-

四、财务分析 -30-

（一）短期偿债能力分析 -30-

（二）长期偿债能力分析 -34-

（三）资产管理比率分析 -37-

（四）获得能力分析 -42-

（五）市场价值比率分析 -45-

（六）杜邦综合分析 -46-

（七）现金流量结构分析 -47-

（八）现金流比率分析 -52-

（九）财务分析小结 -56-

五、结语 -57-

一、前言

（一）绿城集团简介

绿城房地产集团有限公司，1995年成立于浙江省杭州市，国内知名的房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品，具有国家一级开发资质，历经16年的发展，绿城已辖有70多家成员企业，足迹遍及全国等50多个城市，拥有员工4038余人，2005年转制为外商独资企业，是香港上市公司。

绿城集团的房地产主业，集开发、设计、营销、物业管理与一体，同时涉足教育、体育（足球）、酒店、医院、文化传媒等领域，为人们的美好生活提供系列的优质服务。

绿城集团的使命：

“为员工创造平台，为客户创造价值，为城市创造美丽，为社会创造财富”。

绿城建筑的愿景：

“真诚、善意、精致、完美”

绿城现阶段目标：

希望3年内净资产负债率降至100%

（二）绿城发展历程

1994年宋卫平从珠海返回杭州时，15万元起家，于1995年1月，创立绿城公司，开始了绿城的创业之路。

绿城发展历程关键点

（三）绿城问题

每次，导火索都是同一个，梳理绿城自2006年7月香港上市以来的各类新闻，那些对绿城财务状况的质疑，除了捕风捉影的传言，最有力、最让人信服的证据无一例外均引自绿城中国的半年报、年报。

2007年4月，绿城中国发布上市后的第一份年报，称实现营业收入64亿元，同比增加152%，纯利15.03亿元，同比增长141%。

称其是，公司“有纪录以来最高水平”的销售额和纯利表现。

在之后的新闻报道中，绿城中国2006、2007年的年报是极少被提及的，因为2007年亦是楼市行情大好的一年，所有的问题，在那时都不是问题。

问题来了，是在2008年。

绿城中国2008年年报显示，其负债率达到140%，公司只拥有17.18亿元的现金，却有161.18亿元的贷款。

并且股东应占溢利仅5.40亿元，较2007年同期的9.23亿元倒退41.49%。

2008年年报让绿城的高负债首次引起业界强烈关注，而之后2009年年初的“清算危机”，则让绿城的“资金状况”成为老生常谈的话题。

接连两轮宏观调控，但凡市场稍有起伏，绿城的资金状况就被拿出来说事儿，“经久不衰”，绿城集团董事长宋卫平、绿城集团行政总裁寿柏年的电话，每到那时就成“热线”。

2009年，绿城集团曾与平安信托签署框架协议，计划在3年内完成150亿元的融资规模。

根据绿城2010年中报及信托机构相关房地产信托计划的统计，绿城在2010年共有6次通过信托融资，共筹得资金31.5亿元，主要涉及中泰、上国投、中诚、中融和、平安、中海、山东国际信托等。

今年1-8月，华融、中泰和北京国际信托又相继和绿城合作推出了三款产品，募集金额分别为3亿元、2.57亿元和20亿元，共计25.57亿元。

目前与绿城有关的信托机构有11家，共发起14款信托产品，已融资81.38亿元。

　　根据2011年半年报，绿城中国截至6月底的净资产负债率比去年底上升31.2个百分点至163.2%，居内地上市房企之首。

公司总资产负债率为87.71%。

　　很多信托业内人士指出，这次银监会的盘查与绿城过高的负债率不无关联，也有说法指出绿城和中海地产之间的“绯闻”或许也是引起银监会注意的原因之一。

9月中上旬，有消息称海航将用30亿元收购绿城，后被双方称为“子虚乌有”。

无论哪一个是引爆点，其诱因还是绿城资金链紧张。

截至6月30日，绿城集团现有现金及银行存款经营现金流67.44亿元，总借贷约350亿元。

二、战略分析

（一）行业分析

1、房地产业五力模型分析

就房地产行业而言，该行业环境包括这样一组因素；

新进入者的威胁、供应商讨价还价的能力、买方讨价还价的能力、替代品的威胁（在现有的条件下几乎不存在这种威胁，暂不予分析）及当前竞争对手之间竞争的激烈程度。

它们直接影响到房地产行业和它的竞争行为。

总的来说，这五个因素之间的互动关系决定了这个行业的利润能力。

（1）新进入者的威胁

　　1.进入障碍。

加入WTO导致外资、外商进入我国房地产业的壁垒降低，从而对我国房地产发展商构成极大威胁。

由于对所有外来企业实行国民待遇，国外房地产企业及其相关联的建筑安装、中介服务企业以及金融、保险机构将大举进军中国，市场竞争机制的全面引进，将给国内企业带来前所未有的压力。

对大多数企业来说，由于缺乏市场竞争力和规模扩张力，势必被迫退出房地产市场，而更大的市场分额可能被外资、外商所拥有。

这对多数发展商来说，只是一种挑战，而是面临十分严重的生存危机。

2.产品差异化。

随着时间的推移，顾客会渐渐相信一个企业的产品是独特的。

这种认知会给企业带来进一步服务的机会，使广告变得有效，企业也将可以领先其他公司向顾客提供产品和服务。

通常新进入者要分配很多资源用于消除顾客对原先产品的忠诚，它们经常采用更低的价格相抗衡，随之企业利润相应减少。

我国房地产业中的各个企业，不管是新加入者还是在位竞争者，采用差异化都尤为重要，而要实现差异化战略，企业需要付出相当的努力。

房地产企业要想在竞争中脱颖而出，强化特色经营是必由之路，同样的商品，附加不同的服务其特色就不一样，对顾客的吸引程度也就不一样。

特色的商品再加上特色的服务，比较优势就转化为竞争优势，或进一步转化为企业的核心竞争力。

3.资本要求。

在新的行业竞争，要求企业有足够的资源投入。

即使新的行业很有吸引力，企业也可能没有足够的资本成功进入市场，寻求合适的市场机会。

而房地产业就是这样的企业，它要求企业有足够、大量的资源投入，否则要进入房地产业也是很困难的。

4.政府政策。

国家对房地产业的运行与操作规则给予了相应的规定，作为新进入者要密切关注政府的政策法规，从中权衡轻重，依政策办事。

（2）供应商讨价还价的能力

　　我国的住宅产业是一个巨大的市场，无论是国外的房地产开发商，还是材料、产品的供应商，都密切关注这一市场。

当关税降低之后，外国木材进口量将加大，用于住宅建设，房地产开发过程中使用大量建材（如钢筋）、机电产品（如空调、电梯）和卫生洁具，随着关税的降低和各类进入产品限制条件的放宽，国外产品将大量充斥国内市场，并对国内产品产生巨大冲击，首当其冲的就是导致国产商品的价格下降。

单就房地产产业来说，这或许是有利的。

（3）买方讨价还价的能力

企业作为供给方，总是想方设法提高价格，而买方会尽量压低价格。

目前我国的房地产市场是需求远远大于供给。

再加之在我国收入分配的特点上，我国财富分配贫富悬殊，并且财富集中在少数人手里，开发商看准的是这些人的需求。

因此我国房地产市场偏向档次高的客户，普通的低档房盖得很少，即便盖了低档房，也很难卖出，低收入者无能力买。

这些原因决定了买方的讨价还价能力相对于开发商来说是较弱的。

（4）现有企业间的竞争

　　行业内的企业相互制约，一个企业的行为必然会引发竞争反应。

因此，企业为了追求战略竞争力和超额利润，必然积极投身竞争。

如果某企业受到挑战，或者有一个显著的改善市场地位的机会，本行业内激烈的竞争行为就不可避免。

同一行业中的企业很少有完全相同的，他们在资源和能力方面各有不同，并努力使自己与竞争者不同。

通常地，企业会在顾客认为有价值的、企业拥有竞争优势的方面，努力使自己的产品与有竞争能力者的不同。

价格、质量和创意等都是展开竞争的主要方面，当然不同的行业展开竞争的方面不同。

　　1.同行企业的数量。

有很多公司参与竞争的行业，竞争通常很激烈。

但在另一方面，一个行业如果只有几个规模和力量相当的企业，也会有竞争。

房地产行业应该就属于后者。

一般情况下，某地房地产行业都是由房地产市场上几个巨头垄断着，那么或许能够把成本领先和差异化融合在一起的能力，对于维持企业竞争优势是至关重要的。

与单纯依赖某一主导战略的企业相比，能够成功地执行成本领先与差异化战略整合的企业，会处于一种更加有利的位置。

　　2.行业增长程度。

当一个市场正在成长的时候，企业会尽量将资源用在有效地满足不断扩充的顾客群的需要上。

在成长的市场中，企业有相对少的压力去竞争对手那里争夺顾客。

房地产业市场处于成长之中，在争夺顾客方面的压力相对较小。

竞争的压力往往来自于楼盘的位置、环境、设计、物管，当然也有价格。

不同收入水平的人对这几个的因素偏好不同，由此来决定自己的选择。

　　3.高额固定成本。

房地产是个特殊的行业，它的“产品”就是固定资产，耗资大，风险大。

一般而言，这一点阻止了进入此行业的企业的数量，使得该行业相对其他行业竞争程度小。

　　4.高的退出成本。

房地产业的特殊性决定了，一旦进入这个行业，特别是已经开始进行房地产开发，如果想半途而退，成本是相当大的，人、财、物已经投入，真正的“产成品”还没有出来，这是个两难的境界。

如经常看到的“烂尾楼”，就是这种情况，原因是多方面的。

要想尽量避免这种事情的发生，就要进行周密的开发前的可行性分析与规划。

（5）替代品的威胁

从大概念来说，住房基本上是没有替代品的，能替代的就是住天桥底下或窑洞；

从小概念来说，商品房的替代品有小产权房和保障性住房。

在目前的政策背景下，这两种性质的房产不可能真正威胁到商品房。

通过对房地产五种力量的分析，投资主体应该能够对该行业的吸引力做出判断，看是否有机会获得足够的甚至超常的投资回报。

一般来说，竞争力量越强，行业中的投资者能够获得的回报就会越低。

相反，有吸引力的行业通常具有高的进入障碍。

2、政治环境分析

从2010年到现在，一系列的房地产调控政府不断推出。

从“国十条”、“国五条”到“国八条”，从限购、限贷、加息到房产税，房价基本上是越调越涨、越涨越调！

整体而言，调控效果欠佳。

2011年1月26日出台的“国八条”算是把楼市调控的行政化色彩推上了新高，尤其是“京12条”的出台。

“国八条”一方面推进“促供应、抑需求、调结构、重监管”的调控思路，另一方面对地方政府施压，实行“问责制”。

（1）国家土地限制

土地>

=500亩必须经国务院国务院批准。

这样控制了房地产商的土地使用资源，控制房地产商的供应量。

（2）套房房贷首付比例提高至60%

“国八条”明确，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

而且，人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。

二套房首付从五成提升至六成，对于普通购房者而言压力不小。

政策的关键是在提醒市场，政府会通过各种手段挤压投资和投机，这种信号的释放对楼市会产生不小的影响。

（3）对个人购买住房不足5年转手交易，统一按销售收入全额征税

政策还规定，调整个人转让住房营业税政策，对个人购买