策划基础知识考核Word格式文档下载.doc

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供给有限，价值量大，流动性差；

保值增值

n建造商：

建造商是指负责建设房地产项目的市政工程、基础工程及土建装修工程的建筑商。

n发展商：

发展商是指策划开发建设房地产项目并筹资建设的房地产公司。

房地产主营企业必须向房地产业务的行政主管部门申请资质等级。

n代理商：

代理商是指负责销售策划和销售具体工作并以此赚取佣金的房地产中介机构。

n土地类型：

土地按其性质划分为（昆明供应的土地类型）：

Ø

70年产权——一类居住用地、二类居住用地、居住用地、城镇住宅用地、城镇住宅用地（公共租赁住房）、住宅、住宅用地

40年产权——商业用地、行政办公用地、商业金融用地、服务业用地、金融保险业用地、旅馆业用地、旅游业、批发零售（加油站）、商服用地、商务办公用地、商务金融用地、商务零售、商业（仓储）、商业金融业、商业零售、商业用地（宾馆饭店）、文化艺术、影剧院用地、住宿餐饮及商务金融用地、住宿餐饮用地

50年产权——工业用地、仓储用地、文化娱乐用、医疗卫生用地、教育科研用地、外事用地、供应设施用地、交通设施用地、消防设施用地、公共服务设施用地、公共建筑用地、绿地、轻轨用地、体育用地、图书展览用地、小学用地、医卫慈善用地、幼儿园用地、中学用地

40、70年产权——城镇住宅及批发零售/其他商服用地、城镇住宅及其他商服用地、城镇住宅用地/商业金融业、二类居住兼容商业金融、居住及商业用地、居住用地（兼容商业）、商服、住宅用地、商业金融业∕居住、商住混合用地、商住混合用地用地

n国家使用权出让方式：

招标方式、拍卖方式、协议方式、挂牌方式

n三通一平：

是指地皮在发展基础上的水通、电通、路通、场地平整。

n七通一平：

是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。

n容积率：

指在一定范围内，建筑物地面以上各层建筑面积的总和与建筑基地面积的比值。

n建筑密度：

指在一定范围内，建筑物底层占地面积总和与建筑基地面积的比率（用百分比表示）

n绿地率：

指在一定范围内，各类绿地总面积占该地区总面积的比例（用百分比表示）

n架空层：

仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。

n避难层：

建筑高度超过100m的高层建筑，为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层。

n紧急避震场所：

城市居住住宅附近的小公园、小广场、专业绿地以及抗震能力强的公共设施，供附近的居民临时避震疏散，也是居民在住宅附近集合并转移到大型避震场所的过渡性场所。

包括住家附近的小绿地、广场、学校等

n地下室：

房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者为地下室。

半地下室：

房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者为半地下室。

n建筑层高：

建筑物各层之间以楼、地面面层（完成面）计算的垂直距离，屋顶层由该层楼面面层（完成面）至平屋面的结构面层或至坡顶的结构面层与外墙外皮延长线的交点计算的垂直距离。

n建筑高度：

建筑物室外地平面至外墙顶部的总高度。

n建筑面宽：

指建筑物立面轴向的投影长度。

n日照面：

建筑为达到规定的日照标准而需设主要居室窗户的立面，包括东、南与西三面；

不需为满足日照要求而设窗户的立面则为无日照面。

n道路红线：

规划的城市道路（含居住区级道路）用地的边界线。

n建筑控制线：

有关法规或详细规划确定的建筑物、构筑物的基底位置不得超出的界线。

n建筑间距：

两幢建筑物或构筑物外墙之间的最小水平距离。

n低层建筑：

指高度小于、等于10米的建筑，低层居住建筑为一层至三层。

n多层建筑:

指高度>

10m且≤24m的建筑；

多层居住建筑为四层至七层建筑。

n高层建筑:

指高度大于24m的建筑；

高层居住建筑为十三层及十二层以上建筑（其中层数为八至十二层的居住建筑为小高层建筑）。

n超高层建筑:

建筑高度大于100m的民用建筑。

n裙房:

指与高层建筑紧密连接，组成一个整体的多、低层建筑。

裙房的最大高度不超过24米，超过24米的，按高层建筑处理。

n快速路：

是为城市长距离快速机动车交通服务的道路，中间设有中央分隔带，布置有四条以上的车道，全部采用立体交叉控制车辆出入，并对两侧建筑物的出口加以控制。

n主干路：

又称全市性干道，负担城市各区、组团以及对外交通枢纽之间的主要交通联系，在城市道路网中起主要交通运输作用。

n次干路：

是与主干路结合组成道路网，起集散交通的作用，兼有服务功能的道路。

n支路：

是与街坊路的连接线，解决局部地区交通，以服务功能为主的道路。

n居住区：

泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模（30000--50000人）相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。

n居住小区：

是指被城市道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模（10000--15000人）相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。

n居住组团：

是指被小区道路分隔，并与居住人口规模（1000--3000人）相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。

n公共绿地:

指向公众开放，有一定游憩设施或装饰作用的绿化用地，包括各类公园和街头绿地。

n生产防护绿地:

指用于园林生产、隔离、卫生和安全防护等的绿化用地。

n建筑面宽:

指建筑物一侧的外墙到另一侧外墙之间的距离。

n日照标准:

根据建筑物所处的气候区、城市大小和建筑物的使用性质确定的，在规定的日照标准日（冬至日或大寒日）的有效日照时间范围内，以底层窗台面为计算起点的建筑外窗获得的日照时间。

n建筑面积：

住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。

建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。

n公摊面积：

商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：

1．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；

2．各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。

n公摊系数：

整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为公摊系数。

n实用率：

实用率是实用面积和建筑面积之比。

即实用率＝套内建筑面积／套内建筑面积＋分摊的共有公用建筑面积

n套内面积：

俗称"

地砖面积"

。

它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。

n开间：

住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。

因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。

较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。

n进深：

在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。

进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。

n净高：

净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。

n标准层：

标准层是指平面布置相同的住宅楼层。

n商业市调有两个前提：

²

一是实地考察前应对区位的功能有所判别，是商务区，还是商业居住混合区，或是商业功能区，后者再分市、区、社区、邻里四级商业区，实考主要是印证和具体细节了解；

二是事先掌握区位、板块、商圈内的面、线、点关系，面是板块、商圈（区位比面要大些），线是地段、路街沿线，点是重要、大型商家和节点。

商圈的基本功能、定位、档次、气氛、交通、客流量等，主要通过“面”观察。

商业业种集聚、档次、气氛、建筑形态及专业店、专卖店、便利店、小吃店、服务店等，通过“线”观察。

购物中心、大卖场、特色店、新开店、大型饮食、娱乐、休闲广场等，通过“点”观察。

n五证两书

五证

《建设用地规划许可证》：

建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。

《建设工程规划许可证》：

有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。

《国有土地使用证》：

经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。

该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。

《建筑工程施工许可证》：

建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。

《商品房销售（预售）许可证》：

市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件

“两书”

　　《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》

n一般流程

二、昆明市建筑规范

n建设项目地块的容积率指标按照下列原则进行计算：

1.居住建筑、公寓式办公建筑标准层层高宜为2.8-3.0米，最高不得超过5.4米。

标准层层高超过3.6米且小于等于4.8米的，按该层建筑面积的1.5倍计算容积率；

标准层层高超过4.8米且小于等于5.4米的，按该层建筑面积的2倍计算容积率。

但跃层式住宅、低层住宅起居室（厅）层高在户内通高以及住宅坡屋顶部分除外。

2.办公建筑标准层层高不宜超过4.2米，最高不得超过6.6米。

标准层层高大于4.2米且小于等于5.4米的，按该层建筑面积的1.5倍计算容积率；

超过5.4米且小于等于6.6米的，按该层建筑面积的2倍计算容积率。

但门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅、大会议室等公共空间除外。

3.普通商业建筑层高不宜超过4.8米，最高不得超过7.8米。

层高大于4.8米且小于等于6.0米的，按该层建筑面积的1.5倍计算容积率；

超过6.0米且小于等于7.8米的，按该层建筑面积的2倍计算容积率。

但门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等公共空间除外。

单层建筑面积达到2000平方米以上且空间连续的大型商业用房（如超市、大型商场、专卖店、餐饮酒店、娱乐等功能集中布置的商业用房）建筑高度可根据功能要求适当提高。

n沿穿越绕城高速外环范围内主要公路两侧的新建、改建建筑，按以下要求退距：

1.无高架桥的地面路段，建筑退道路红线50米；

2.高架桥的路段，建筑退线按50米加建设项目地块对应的高架桥段最高点的高度控制；

3.昆曲、昆嵩、新机场高速、昆石、昆玉、高海、昆楚、昆武等高速公路建筑退让在绕城高速内环以内的路段按上述要求控制；

在绕城高速内环以外穿越城区段按50米控制，其他路段按100米控制；

绕城高速内环、外环建筑退让按100米控制；

4.该范围内的主要公路路段红线宽度现状未达到双向六车道的规划均按双向六车道进行控制，其起讫点由市城乡规划主管部门根据城市总体规划确定；

5.立交桥区域，建筑原则上须布置在由匝道起点相连形成的多边形控制线（各立交桥区