物业管理概论文档格式.docx

物业管理概论文档格式.docx

《物业管理概论文档格式.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业管理概论文档格式.docx（24页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

物业管理—对现有物业的维护与维修,提供服务,保持正常的运行状态

物业设备管理—物业管理专业化的结果。

通过对人和工作环境的协调,创造良好的工作环境。

物业资产管理—把现有的及潜在的物业当作资产来经营。

（理财与投资

房地产组合投资管理—当前最高形式的管理模式。

帮助房地产确定投资方向,为业主提供价值参考,以实现收益最大化。

（3、物业管理行业的性质服务性行业第三产业

（4、物业管理与房地产业的关系

第一、延长房屋的寿命,有利于提高居住水平

第二、对房地产开发与销售具有重要的支持作用

第三、良好的物业品牌,促使开发商开拓市场份额。

万科金地卓达恒辉华银

（5、从业人员的素质

专业素质:

经济学、服务经济学、管理学、法学、社会学,心理学、建筑学

形象素质:

个性特征个人形象健康的体魄

第一章、物业管理概述

第一节、物业概述

一、物业的含义

1、物业:

property或estate;

财产资产房地产

正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产以

及依托于该实体上的权益。

2、构成要素（实体形态和非实体形态

已建成并具有使用功能的各类居住性和非居住性建筑

与这些建筑物相配套的设备和市政、公用设施

与建筑物、构筑物相邻的场地、庭院、停车场、小区内非主干交通道路附着于上述实体的各项权益二、物业的性质

（一自然属性1、二元性2、有限性（稀缺性3、固定性4、差异性和多样性5、永久性和长期性6、配套性和系统性

（二社会属性

1、经济属性商品性、稀缺性、保值增殖性、政策影响性

2、法律属性反映在物权关系上,在物业交易过程中,不是单纯的建筑物的所有权,而是与之相关的一个权利束

三、物业的分类

标准不同,分类有差异

1、根据使用功能分:

居住物业—住宅小区、公寓、别墅

办公物业—写字楼

商业物业—综合楼、购物中心、宾馆酒店、康乐场所

工业物业—厂房、仓库、货场等

特种物业—医院、体育馆、学校、广播电视等

2、按物业所有权性质分:

专有产权物业共有产权物业

3、按业主的多少分:

单一产权物业多元产权物业

4、按业主的性质分:

私有产权物业集体产权物业

5、按原始设计用途分:

居住物业非居住物业

第二节、物业管理概述

一、物业管理的含义

1、广义的物业管理:

与房地产经营有关的所有事宜。

2、狭义的物业管理就是指:

管理的主体必须是专门的机构和专业的人员

管理的权限必须是受限于物业所有者的委托,合法契约

管理的对象是已经竣工验收并投入使用的物业及附属设施

管理的目的是为业主服务,实现保值增值

管理的经营方式是统一的专业化的市场运作方式

二、物业管理的特点

1、社会化物业的所有者要到社会上选聘物业服务公司;

物业服务公司要到社会上去寻找可以代管的物业

2、专业化有资质有资格证书

3、市场化经营性的要求等价有偿“质价相符”

4、科学化经营保本微利开展多种经营——保值增值减少公共开支,实现“以业养业,自我发展”

三、物业管理与传统的房地产管理的区别

1、管理体制不同

2、管理内容不同

3、所管房屋的产权结构不同

4、经营机制不同

四、物业管理行业自身的特征

1、全天候、不间断的管理服务工作

2、直接面对广大的消费者

3、服务质量与价格之间的弹性关系

4、产品的生产与消费使用同时产生与结束

五、物业管理的对象与目标

（一对象（管理对象、服务对象

管理对象:

硬件:

建筑物及必备的设施、设备

软件:

生活、工作环境与服务功能

服务对象:

业主,物业所有者和物业使用人

（二目标

1、物——保值增值

2、人——提升业主的住用环境

3、社会——促进和谐与稳定,提高城市的现代文明

（三、物业管理行业的性质

服务性行业第三产业

（四、物业管理与房地产业的关系

六、物业管理的类型

（一按管理主体分类强制型、行政型、福利型、市场型

（二按业务委托情况分类

委托服务型（父子型、招聘型

租赁经营型（物业建成后只租不售,重点在经营

（三按管理重点分类

管理型——综合管理（居住型住宅为主

服务型——开展经营服务项目（商业性物业为主

（四按经营形态的不同分类管理型、实务型、半管理半实务

（五按接管物业的财务渠道分类包干型管理费用加成型管理第三节、物业管理基本环节

一、物业管理的内容

1、基本内容

日常养护（建筑物和配套设施最基本

清洁绿化管理（点面结合、环境小品的维护

秩序维护和管理（安全、保卫、警戒及排外干扰

消防管理（设施、人员、宣传与检查

车辆道路管理（停放、出入路线、安全保障

征收费用管理（帐目清晰规范、帐目公开

处理矛盾（规范服务面对业主、高效参与社会服务

档案管理

2、多种经营业务

征得业主同意,有偿服务

日常生活类、商业服务类、文体类、金融中介、社会福利类

3、物业租赁

4、协助管理

二、主要环节

（一策划阶段

1、早期介入（规划设计、施工质量、配套设施、竣工验收

2、制定物业管理方案

确定管理服务档次、确定服务标准和服务内容;

财政收支预算

3、选聘或组建物业管理服务企业

（二前期准备阶段

1、内部机构的设置与拟定人员编制

2、服务人员的选聘和培训

3、规章制度的制定

4、物业租售的介入

（三启动阶段

接管验收业主入伙档案资料的建立

首次业主大会的召开和业主委员会的正式成立

（四正常运作阶段

日常综合服务与管理系统的协调

三、物业管理遵循的原则

第一、两权分离的原则

第二、公平竞争的原则

第三、业主至上的原则

第四、统一管理的原则

第五、权责分离的原则

第六、专业与高效的原则

第七、经济合理的原则（质价相符

第八、依法管理的原则

第二章、物业管理主体

第一节、物业管理企业

一、物业管理企业的概念、性质及类型

1、概念:

按合法程序成立的,具备独立的企业法人资格及相应的资质条件,根据合同接受业主或业主委员会的委托,依照有关法律、法规的规定,对物业实行专业化管理的经

济实体。

2、性质:

第一,独立的企业法人;

第二,属于第三产业,产品具有期货性质;

第三,参与社会行政管理。

3、类型

按投资性质分:

全民、集体、联营、三资、私营

按股东出资形式分:

有限责任公司、股份有限公司、股份合作公司

按经营服务方式分:

管理型物管公司、顾问型物管公司、综合型物管公司

二、物业管理企业的设立

（一建立物业管理企业的可行性研究

1、市场调查

需求:

当地的社会经济背景、物业年增加量、现有物业的总量、未来物业发展趋势

供应:

现有物管公司的数量、业主对物管企业的、要求及变化趋势、法律法规

2、综合分析

对数据进行分析,需求大于供应且未来走势好是可行的;

对物业管理企业应具备的资质进行分析。

3、编写可行性研究报告

市场调查情况分析;

自身所具备的资质条件分析;

前景预测;

未来经济效益的分析与结论。

（二企业设立的条件

符合《公司法》相关规定

1、有限责任公司创立条件:

股东人数:

2-50出资:

50、30、10

章程名称及组织机构固定生产经营场所和条件

2、股份有限公司创立条件:

5出资:

≥1000

符合法律规定章程、名称及场所同上

发起设立或者募集设立（≥35%

（三、设立的程序

第一,根据《公司法》规定的条件,提前准备好资料和文件;

第二,向所在地房地产行政主管部门提出书面申请

第三,向所在地工商部门申请法人注册登记和开业登记,领取营业执照;

第四,持上述证件到税务部门办理税务登记;

到公安部门办理公章登记和刻章事宜。

（四资质等级情况及审批管理（P66-69

一级资质:

500万、>

30人（中级>

20人、国家建设

二级资质:

300万、>

20人（中级>

10人、省级

三级资质:

50万、>

10人（中级>

5人、设区的市

三、机构设置与组织形式

1、设置应遵循的原则:

第一,目标原则（因目标设置机构,因机构设职设人

第二,统一领导,分级管理的原则。

第三,专业化分工与各部门协作相统一的原则。

第四,权责统一原则。

（委以重任者,必须授予重权

第五,有效管理幅度原则。

管理层级-层次

管理幅度-指各级经理或负责人直接有效地管理和领导下属的人数。

二者成反向影响、上层4-7人,作业层8-12人,部门6个左右。

2、主要职能机构经理室、办公室、管理部、财务部、工程部、经营发展部

3、组织形式直线式直线职能制

四、物业管理企业的权利与义务

五、物业管理企业的业务内容

（一基本业务

1、前期介入

2、使用管理

3、环境养护与管理

4、物业产权户籍管理

5、提供全方位、多层次的后期服务

（二辅助业务

为居民提供有偿地社会服务,解决其后顾之忧提升住用质量

（三内部业务

1、人才的选用与培训

内容:

思想建设、作风建设、业务建设

形式:

上岗培训、在职培训、内部交叉培训

原则:

统一规划、分步实施、逐步推开的原则

多形式、多层次、多渠道培训的原则

先培训后上岗的原则

2、劳动与分配管理薪酬制度与绩效机制

3、设备维修管理

4、服务质量管理

5、多种经营管理

六、物业管理企业竞争力的培养

1、竞争力指一个企业在技术、市场、管理等方面具有的创造新产品、提供新服务、开拓新市场、改善落后管理状况的能力。

2、途径:

第一,拓展服务项目与提高服务品质;

第二,创建管理品牌;

第三,提升管理能力。

3、对物管企业竞争力的评价

第一,从战略角度考察:

低成本、集中一点、差异服务

第二,从资源角度考察:

规模、员工素质、技术能力、业务质量、竞争反应速度

4、物管品牌的维护

第一,以提升服务质量提高知名度,扩大影响

第二,以先进、朴实的经营理念树立形象。

第三,加强诚信建设,勇于、敢于承担社会责任

第四,对物管品牌进行策划和推广。

第五,拔高经济管理能力,增加经济效益和社会效益,优先重视社会效益。

第二节、业主大会与业主委员会

一、业主的含义及其权利义务

1、业主:

指物业的所有人,即房屋所有权人和土地使用权人,是所拥有物业的主人。