第二册++运营计划管理体系文档格式.doc

第二册++运营计划管理体系文档格式.doc

《第二册++运营计划管理体系文档格式.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《第二册++运营计划管理体系文档格式.doc（48页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

二、项目物业类型说明指引 7

第二节全周期目标管理 13

一、可售物业启动会 13

二、 酒店评审会 22

三、 商业项目启动会管理指引（含销售+自持物业） 23

四、 主题乐园启动会 28

五、展示区启动会 28

第三节年度运营计划管控 29

一、年度运营计划填表说明 29

二、项目进度计划管理制度 37

三、预算管理 43

第四节运营过程管理 45

一、运营简报 45

二、项目双周报 48

附件：

48

第一节项目基础信息认定

1

2

一、项目土地储备及开发面积指引

第一条目的、定义与原则

1、目的

为规范各项目土地储备及开发面积信息统计标准，便于有依据的提供不同开发阶段科目成本测算、科目成本分摊、信息披露等相关面积数据，完善项目基础数据的管理。

2、定义

2.1总建筑面积：

指建设用地范围内单栋或多栋建筑物地上及地下各层建筑面积之和。

2.2用地面积：

建设项目报经城市规划行政主管部门取得用地规划许可后，经国土资源行政主管部门测定的建设用地土地面积，包括：

2.2.1代征地面积：

指由建设项目业主随同其他建设用地一起办理征地手续，并由业主承担相应费用，但建设项目业主必须无偿交付给城市公共建设行政主管机关，作为公共建设用地的那部分土地面积。

该土地虽由业主出资、征用，但土地使用权不属于业主，业主的土地证上亦不体现，其财产权归城建部门即政府所有。

该土地用途是规划已经确定且不纳入红线外市政配套费用的公共道路、活动场所、绿化及城市景观区的建设，紧邻项目建设用地。

2.2.2建设项目净用地面积：

在该部分土地范围内方可建设项目所需的工程内容，业主仅对该部分土地拥有财产权。

下述没有特别说明的，均为项目净用地面积。

2.3容积率：

可计容的建筑面积/用地面积之比（%）。

2.4建筑密度（建筑物的覆盖率）：

项目用地范围内所有建筑的基底总面积（即底层占地面积）/用地面积之比（%）。

2.5绿化率：

项目规划建设用地范围内的绿化面积/用地面积之比（%）。

2.6绿地率：

指建设用地范围内各类绿地的总和/用地面积之比（%）。

主要包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等，其计算比绿化率严格。

绿地率通常以下限控制：

并不是长草的地方均可计算绿地率，距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的土地和地表覆土未达3米深度的土地，不管其上面是否存在绿化，均不计入绿地面积；

公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑可视为绿地。

2.7景观面积：

暂定为项目规划建设用地范围内用地面积扣除建筑底层占地面积。

2.8占地面积：

指建筑物占有或使用的土地水平投影面积，按底层建筑面积计算。

2.9计容面积：

即为可计算容积率的建筑面积，是指小区内所有计算容积率的建筑面积之和，一般情况，计容面积=规划条件容积率×

规划建筑用地面积。

2.10可售面积：

取得《商品房预售许可证》、可以进行预售和销售的商品房面积。

包括已经预售和正在预售的商品房面积。

仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、用于人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间、售房单位自营自用的房屋，以及为多幢房屋服务的警卫室（门卫室）、管理（包括物业管理）用房等不应计入可售面积。

对自持经营物业，地上持有经营物业及地下用于商场等建筑面积视为可售面积。

2.11拟建面积：

指项目获取土地后至工程开工前的建筑面积（项目总建筑面积-已竣工备案的建筑面积-在建面积）。

2.12在建面积：

指工程开工后至项目未取得竣工备案的建筑面积。

2.13竣工面积：

指通过竣工验收后的竣工备案文件上载明的建筑面积。

2.14土地储备面积：

指项目未取得竣工备案的建筑面积（项目总建筑面积-已竣工备案的建筑面积）。

2.15工程开工：

指由施工单位提出开工申请，经甲方最终书面确认可以进行施工，其书面载明甲方要求或同意的基础施工阶段打桩或挖土的起始日期。

3、原则

3.1一致性原则

本指引规定定义及相应面积统计、更新维护标准，各业务部门使用时应保持一致。

3.2确认性原则

3.2.1本指引规定的数据统计、更新维护，按固定表式，由项目公司设计部门负责组织填写、开发/工程/销售部门配合、项目成本合约部门复核、项目负责人确认并对项目数据准确性负责；

区域开发、设计、工程复核、区域成本合约复核并汇总。

3.2.2对已获土地但未成立项目管理团队及区域所属的合资/合作项目，由区域开发负责组织填写、区域设计复核、区域成本合约复核并汇总，区域开发对项目数据准确性负责。

3.3数据提供

3.3.1成本合约部门是数据输出的唯一部门，该等数据的输出包括项目公司向区域、区域向集团的逐级汇总并提交。

3.3.2每月23日，区域应向集团运营管理部提交本指引规定的数据报表，该等数据包括下款规定各阶段更新数据。

3.4数据的统计、更新维护

项目及区域公司应按以下阶段对数据进行统计、更新：

土地获取、扩初、施工图、预测、实测5个阶段，各阶段数据统计、更新内容及标准如下所述。

第二条适用范围

适用公司开发的所有项目。

第三条土地获取阶段

1.根据签订的土地框架协议、招拍挂或股权转让/土地合同、已获土地证，统计更新各地块项下各产品类型对应的总建筑面积（包括地上建面、地下建面）、计容面积、占地面积；

地块的用地面积（包括代征地面积、项目净用地面积）及绿地面积；

说明所占权益比例。

2.计容面积通过容积率计算；

占地面积通过建筑密度计算；

绿地面积通过绿地率计算。

3.该阶段的产品类型的填写按土地框架协议、招拍挂或股权转让/土地合同、已获土地证项下约定的内容填写。

第四条扩初设计阶段

1.根据扩初设计，统计更新各地块项下各产品类型、最小核算单位对应的总建筑面积（包括地上建面、地下建面）、计容面积、占地面积；

地块景观面积及绿地面积。

地块景观面积通过其定义进行计算；

2.该阶段的产品类型的填写按“世茂集团物业类型说明指引”内容的约定。

第五条施工图设计阶段

1.根据施工图设计，统计更新各地块项下各产品类型、最小核算单位对应的总建筑面积（包括地上建面、地下建面）、占地面积。

2.该阶段的产品类型的填写按“世茂集团物业类型说明指引”内容的约定。

第六条预测阶段

1.根据可售面积定义及预售条件，在土地获取、扩初设计、施工图设计及预售各阶段统计更新各地块项下的可售面积。

其中土地获取阶段统计更新至产品类型项下的可售面积；

扩初设计、施工图设计、预售阶段统计更新至产品类型项下的最小核算单位的可售面积。

2.土地获取阶段的产品类型按土地框架协议、招拍挂或股权转让/土地合同、已获土地证的约定。

扩初设计、施工图设计及预售阶段的产品类型按“世茂集团物业类型说明指引”的约定。

第七条实测阶段（竣工备案）

1.根据实测/竣工备案，统计更新各地块项下各产品类型、最小核算单位对应的实测可售面积、当月竣工面积、累计竣工建面及累计计容面积。

第八条科目成本测算及分摊对面积数据的应用

按“世茂集团开发成本科目说明指引”约定的科目成本测算、科目成本分摊所采用的面积指标：

扩初设计阶段前采用土地获取阶段数据；

扩初设计及以后阶段采用扩初设计阶段数据，若后阶段统计更新的总面积比扩初设计相应总面积差异3%及以上的，则应按最新的统计的面积对科目成本测算值、科目成本分摊值进行调整；

项目结算阶段采用实测/竣工备案阶段数据。

第九条土地储备

土地储备应统计更新当月开工建面、在建面积、拟建面积和土地储备面积。

其中拟建面积和土地储备面积按其定义，由固定表式自动生成，项目未竣工备案前，土地储备关联的项目总建筑面积在未取得工程规划许可证前采用土地获取阶段的更新数据（土地合同或招拍挂文件/股权转让文件载明的数据）、扩初设计及以后阶段采用扩初设计阶段所取得项目工程规划许可证载明的数据，项目竣工备案后采用实测/竣工备案阶段数据。

二、项目物业类型说明指引

第一条目的、定义与原则

为规范成本、营销、设计、开发、工程统计口径，便于成本、销售同平台数据的比较和分析，以及为利润测算提供正确的数据支持。

物业类型是指开发项目的属性，亦可称为“业态类型”、“核算对象”。

本指引规定的产品类型，各业务部门使用时应保持一致；

本指引规定物业类型项下的最小核算单位，由各业务部门自行确定，若不一致的应明确对应关系。

3.1.1指引规定的产品类型不满足项目需求的，由区域运营负责人向集团运营管理部提供相应的产品类型名称，由集团统一修订相应的产品类型。

3.1.2指引第三条第1款规定的第一级分期由项目提交并经区域、集团确认的项目启动会资料明确的分期为准，不作调整；

第一级分期项下的第二级子分期在确认的项目启动会资料后，根据实际情况，可在单体建筑未开工前预先进行调整，该等调整由项目、区域工程部门发起，征询销售及成本合约部门意见后，经区域总裁确认，报集团运营管理部备案。

第二条适用范围

适用于开发的民用建筑项目。

第三条物业类型包括层次

1、物业类型的层次

项目-地块-分期-产品类型-最小核算单位。

1.1项目名称的确定

1.1.1内部管控的项目名称应由两部分构成：

即“城市+项目特定名称”，如：

“昆山蝶湖湾项目”、“成都猛追湾项目”。

1.1.2现有项目由各项目拟定名称后，经区域运营负责人审核，上报区域/旅游公司总裁确认；

后续新增项目亦须按1.1.1条的方式命名，由项目预备会进行确认。

项目名称确认后，作为此项目内部管控及与合作对象签署合同（销售合同除外）的唯一使用名称，不得修改。

1.1.3对销售案名的确定由销售部门另行规定，并作为销售宣传及与小业主签署销售合同的使用名称。

1.2 地块名称的确定

地块是指招拍挂或协议项目收购所形成的各地块。

其地块名称应与土地证上所规定的名称保持一致，如项目对该地块有其他特定叫法，可加括号备注说明。

1.3 分期名称的确定

1.3.1分期是指土地获得后，逐步施工的区域划分。

1.3.2分期建立的基本原则：

1）税务筹划合理性原则：

应按税收缴纳最合理的方式在地块中对分期进行合理划分；

2）开发周期一致性原则：

同一分期内的开发周期应保持一致，分期内不同楼栋的开工时间相差不宜超过3个月，竣工时间依次类推；

3）开发面积适中原则：

同一分期内的面积不宜过大，以建筑面积不超过10万平方米为宜；

4）产品差异原则：

同一分期内的产品类型应基本相近，若产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，应分别归入不同的分期以作为成本核算的对象。

1.3.3