公租房物业管理Word格式文档下载.docx

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进一步通过国内外文献比较研究，在比较研究国内国际保障性住房物业管理基础上，本文最后提出了完善我国保障性住房物业管理的新模式建议。

　　【关键词】：

保障性住房;

物业管理;

物业管理模式

　　【正文】：

　　一、研究背景及意义

（一）研究背景

　　1.北京市保障性住房大规模投入使用

　　从1998年我国城镇住房制度改革以来，北京市房地产业不断稳步发展，为北京市经济发展起到了重要贡献。

同时，北京市保障性住房体系也不断完善，目前已经形成了由经济适用住房、限价商品住房、廉租住房和公共租赁住房四个层次构成的住房保障体系，人民群众居住水平和居住质量显著提高。

根据北京市统计局统计，2007年至2009年间，北京市累计开工建设保障性住房2333万平方米、24.8万套。

2009年新开工保障性住房面积938万平方米，比上年增加135万平方米，竣工229万平方米，2万多户住房困难家庭将搬进新居;

全市保障性住房施工面积占住宅施工面积的38%，比上年提高12.3个百分点;

投放各类保障性住房10万套。

根据规划，北京市2010年将进一步加大保障性住房建设力度，明确2010年要实现“两个50%”的目标：

自住型、改善型等各类保障性住房用地要占到住宅供应用地总量的50%以上，新开

　　1.国内文献综述

　　在保障性住房建成后，物业管理成为保障性住房重要议题之一。

李晓红（2005）指出当前物业管理人才匮乏，严重制约物业管理行业的发展;

物业管理立法滞后，理论体系不健全;

《物业管理条例》中某些立法概念界定不明确，导致许多纠纷的解决缺乏依据，因此国家应尽快出台物业管理法规，完善物业管理的理论体系。

史晓文（2007）指出物业管理的消费市场尚不成熟、社会舆论导向的影响、信息不对称、业主过多主张权利不承担义务、部分业主存在侥幸心理、服务和收费“质价不符”和开发商越权承诺等原因导致物业管理费收取困难。

　　由于保障性住房物业管理存在诸多问题，学者对如何解决问题也进行了研究。

马万里（2008）根据杭州市廉租房物业管理存在的问题，针对性地提出了可通过利用廉租房社区劳动力、根据人均收入调整租金和加强社区与社会的互动来提升物业管理水平。

李季平（2010）建议国家出台适用于保障房居住对象的物业管理政策应考虑以下几个方面的问题：

合理的物业管理费用价格、财政补贴保障房小区、以单位为主的保障性住房小区物业管理由以单位管理为主转型为物业公司专门服务的可行路径和保障房小区配套服务管理等。

吴鸿根（2010）分析了构建保障性住房物业管理模式的若干途径：

建立保障性住房物业管理政策法规体系、同步做好保障性住房的建设与物业管理、探索保障性住房物业管理经营服务模式、保障性住房资金管理封闭运作相对独立、政府购买服务给予财政补贴和税收减免和构建保障性住房物业管理监管考核机制等。

　　2.国外文献研究

　　Donnison（1967）分析了政府在保障性住房供给过程中的作用。

Stone（1994）认为住房所能支出的最高金额可支配收入部分应低于为达到最低标准的非住房消费的费用。

PaulBalchin（1996）指出英国政府制定住房政策应该把经济增长、补贴效率和帕累托最优、完全竞争的住房租赁市场和大量的租赁消费者结合起来。

AmyBogdon（1997）分析指出住房消费超过家庭收入30%的家庭存在过度的费用负担，若住房消费超过收入50%，则存在严重的费用负担。

霍华德·

格伦内斯特（2003）分析了英国实行保障性住房租金的政府管制政策，指出租金控制政策减少私人出租房的供给。

　　阿瑟.奥沙利文（2003）分析了美国现行的保障性住房政策对城镇居民低收入人口的影响，认为美国联邦的保障性住房政策造成了住房隔离，住房隔离加重了贫困，主张对住房政策进行深层次的改革，消除城镇居民的贫困。

他分析指出支付现金补贴优于提供保障性住房，因为这样可以增加每个家庭的效用。

　　（四）文章结构

　　本文根据北京市保障性住房大规模投入使用而保障性住房物业管理面临困境的实际情况，指出本文研究意义在于改善现有保障性住房的物业管理状况，同时给新投入使用的保障性住房物业管理提供建议。

因此，本文在研究国内外文献的基础上，首先通过问卷调查和访谈的方式了解当前北京市保障性住房的物业管理现状及存在的问题;

然后运用公共财政理论和委托代理理论分析保障性住房物业管理存在困境的原因;

最后根据上述分析，提出建立北京市保障性住房物业管理新模式的几点建议——提高保障家庭物业管理的参与程度，配建的保障性住房享受部分物业服务，并按所接受服务支付部分物业管理费，避免低收入家庭集中居住和强调物业公司的社会责任等。

　　文章具体研究和写作结构如图1所示。

　　二、研究理论基础和方法

（一）研究基础理论

　　1.公共财政理论

　　公共财政理论认为，客观上存在的市场失灵无法完全通过其自身的机制得到消除。

因而，需要政府运用立法、规制、税收、转移支付等必要政策工具进行干预。

财政支出行为实质上是一种公共开支行为，因此公共财政理论对于分析保障性住房具有借鉴意义。

　　保障性住房作为我国社会保障体系的重要内容，也是社会公共需要的一个重要组成部分，从而保证保障性住房物业管理的质量，必然也是社会主义市场经济条件下公共财政的一项重要职能。

　　图1：

本文研究和写作结构

　　2.委托代理理论

　　委托代理理论是制度经济学契约理论的主要内容之一，主要研究的委托代理关系是指一个或多个行为主体根据一种明示或隐含的契约，指定、雇佣另一些行为主体为其服务，同时授予后者一定的决策权利，并根据后者提供的服务数量和质量对其支付相应的报酬。

授权者就是委托人，被授权者就是代理人。

代理人可能为了追求他们自己的目标而以牺牲委托人的利益为代价。

对保障性住房的物业管理价格规制可以归结为一个典型的委托—代理问题，政府作为委托人，而企业是代理人。

（二）研究方法

　　1.理论方面：

文献研究

　　本文通过查阅大量有关低收入群体住房保障与物业管理手段方面的文献资料，了解国内外保障性住房物业管理的现状和经验教训，通过问卷调查和访谈的方式了解当前北京市保障性住房的物业管理现状及存在的问题，运用公共财政理论和委托代理理论分析保障性住房物业管理困境的原因，并针对性地提出改进建议，创建北京市保障性住房物业管理的新模式。

　　2.调研：

问卷调查和访谈

　　本文避免了以往保障性住房物业管理研究偏重理论而少实践，重政策而忽视政策实施效果的局限，通过对具体保障性住房小区进行研究，有数据支撑论证，对保障性住房的物业管理政策实施、后期管理进行了反馈和思考，这将对今后保障性住房的物业管理有重要的借鉴意义。

　　三、北京市保障性住房物业管理模式现状及问题

（一）限价房、经济适用房物业管理现状问题

　　2006年1月1日起，北京市发改委、北京市建委联合发布的《北京市物业服务收费管理办法（试行）》和《北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准》正式实施。

经济适用房管理收费从原有的定价模式转变为政府指导价，不能上浮，下浮不限。

经济适用房物业管理的实施和完善对其良性发展运行具有重要意义。

但是当前经济适用房住宅的物业管理情况不容乐观，存在诸多问题，不仅影响了业主的居住质量，同时也阻碍了整个物业管理行业的健康发展。

　　1.价格机制不合理

　　从经济适用房物业管理政策来看，政府考虑到经济适用房的业主对象多为中低收入家庭，为切实起到缓解中低收入人群的经济困难问题，经济适用住房的物业管理费一直是由政府定价或执行政府指导价的，经济适用住房的物业管理费标准一直低于一般商品住房的收费，这使得以劳动密集型为主的物业管理企业在本来就非常微利的经营中更加举步维艰，难以生存，低廉的物管费用很难维持物业公司正常的经营开支，政府限价与企业追求利益形成了不可调和的矛盾，所以造成管理经济适用住房的物业公司不得不通过减少服务项目、降低服务标准来减少开支、控制成本，从而出现业主认为物业公司服务质量差，拒缴物业管理费的局面。

　　2.缺乏市场竞争机制

　　目前，大部分经济适用房的物业管理都是由政府房管部门下属企业改制后的物业管理企业承担，由政府支撑的物业企业，在服务上大都抱着“国有企业”，混一天算一天得过且过的思想，所以在服务质量上也得不到较高的提升，造成经济适用房的物业管理始终停留在看看门、扫扫地而已的状态，还有部分大中型企业单位开发建设的经济适用房受“自行开发、自行管理”和“肥水不流外人田”等陈旧观念的束缚和影响，通常不愿将其开发建设的项目推向社会和市场管理，致使经济适用房的物业管理不能像商品住宅区一样通过公开招标方式进行管理，市场竞争机制难以建立并发挥作用。

　　3.提供服务缺乏针对性

　　经济适用房小区居住人群的特殊性决定了其在物业管理模式上要区别于一般商品房小区进行经营，要依据服务对象的特殊性判断业主的需求，有针对性地开展服务，不能只注重物管企业本身的经济利益，脱离大多数业主的实际需求，盲目推出一些投入小、产出高的有偿服务。

应根据广大业主的实际需要，有针对性地提供适用经济适用房小区的管理细化服务。

　　4.业主经济水平受限和消费观念落后并存

　　经济适用住房小区的不少业主由于自身的经济水平和专业知识所限，只强调物业管理费的收取高低问题，只关注小区的绿化、保洁等表面现象，而对于需要花费大量资金的楼房主体的硬件维护、设施设备的安全维修等专业问题关注甚少。

如果物业公司只按照业主意愿收取过于低廉的物业管理费将势必在一定程度上限制物业管理公司进一步提高服务的质量和水平，放弃对小区物业的妥善维修和保养，长此以往必将造成经济适用房小区出现“未老先衰”的可怕后果。

（二）廉租房物业管理现状及问题

　　廉租住房制度是我国住房供应体系的重要组成部分，主要目的是满足城市最低收入家庭急需解决的住房需求，而对于物业管理行业而言，廉租房物业管理工作却是一项新生物。

到目前为止，全国在廉租住房物业管理上还没有一个统一的模式和路径。

廉租住房物业管理不仅关系到城市长远发展，处理不好更可能是若干年后产生社会问题的诱因。

　　通过调查，我们发现北京市廉租房社区物业管理存在一定问题（见图2），具体分析如下。

　　1.管理费用不足

　　根据有关规定，廉租住房家庭不用交纳基本物业管理费，只需交纳一定的房租，房屋的维修和管理费用都包含在内。

但是，仅凭这些资金相对于物业管理前期的成本投入和日常的运行费用只是杯水车薪，无法正常支持廉租住房社区的物业管理服务。

　　2.管理模式缺乏效率

　　目前，我国廉租住房物业管理大部分以政府行政管理为主，这与物业管理的市场性相违背，也不便于提高廉租住房社区物业管理效率，也不利于廉租住房社区可持续的物业经营。

廉租住房有其社会保障性和社会福利性的特点，但是与传统的公房管理既有相似之处又有区别。

虽然廉租住房也是“以租养房”，但是实际上是收了租也养不了房，仍然需要大量的财政补贴和保障资金