房地产企业偿债能力分析以万科房地产为例Word文件下载.docx

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我国的房地产企业在偿债能力中呈现出了债务压力过高、偿还渠道单一、动态偿还能力不足等的问题，如果任其发展必将会导致企业出现债务危机，最终会对企业的生存产生影响。

基于此本文提出了改革财政制度，制定债务风险预警系统、拓宽融资渠道、设定动态的资金流动计划等保证资金供应充足的对策，以提高房地产企业偿债能力。

关键词:

债务偿还能力；

流动比率；

万科房地产企业

Abstract

Formoderncompanies,itisveryimportanttoestablishagoodletterintheprocessofdiscovery,becauseitisrelatedtothefuturedevelopmentandsurvivalofthecompany.Inthecreditevaluation,themostimportantpartisthesolvencyofacompany,specificallytheabilityofacompanytoacceptandrepaydebtsontime.Undernormalcircumstances,whenthecompanyoperatesasusual,itshouldrepaythevariouslong-termandshort-termdebtsowedintheinitialstageofoperationaccordingtotherequirements.Ifitisnotdone,itwillcauseseriousdamagetoitscredit,whichwilldirectlyleadtothelong-termfutureoftheenterprise.Developmentandsurvivalareaffected.Companiesengagedinrealestateoftenplayavitalroleinthenationaleconomyandoftenhaveahighlevelofdebtanddebt.Inaddition,becausetheindustryhasalongindustrialchain,itcanwellpromotetheeconomicdevelopmentofacountryoraregion,andcanwellreflectthelevelofeconomicdevelopmentofthecountryorregion.Thispaperanalyzesthelong-termandshort-termsolvencyoftherelevantenterprises,andconductsanin-depthdiscussionbasedonthecompanycaseofVankeRealEstate.Finally,itisconcludedthatChina'

srealestateenterpriseshaveproblemssuchasexcessivedebtpressure,singlerepaymentchannel,andinsufficientdynamicrepaymentabilityinthesolvency.Iftheyareallowedtodevelop,theywillleadtoadebtcrisis.Thesurvivaloftheenterprisehasanimpact.Basedonthispaper,thepaperproposesreformingthefinancialsystem,formulatingadebtriskearlywarningsystem,broadeningfinancingchannels,andsettingupadynamicfundflowplantoensuresufficientsupplyoffundstoimprovethesolvencyofrealestateenterprises.

Keywords：

Debtrepaymentability;

Currentratio;

Vankerealestatecompanies

房地产企业偿债能力分析

--以万科房地产为例

自改革开放起，我国社会经济就一直保持高速发展。

自1998年起，国内房地产企业开始崛起，并且以飞快的速度进行发展。

目前，我国的房地产行业已然成为了我国的一大支柱型产业，并在我国进行经理机构调整时发挥了不可或缺的重要影响。

然而，有关企业存在巨大经济作用的同时也具有很高的风险。

房地产企业的发展一般以负债的形式来发展，如果房地产企业的债务偿还能力不高，那么这个企业将很难再地产界发展。

很多投资者在进行房产投资时都会考虑企业的债务偿还能力来决定是否进行投资；

政府在进行管控时也会根据企业的债务偿还能力来进行调控；

企业在进行信贷业务时，信贷机构也会根据企业的债务偿还能力来决定贷款的数额等。

总之，房地产企业的债务偿还能力对整个企业的发展有些重要的意义。

一、企业偿债能力分析的意义

企业的偿债能力是企业以资产偿还所欠长短期债务的能力。

企业是不是可以实现长足健康发展，在很大程度上都取决于其是否具有债务偿还以及支付现金的能力。

因此，不难发现，企业的偿债能力与其经营实力和财务表现直接相关。

所以，这种能力能保证企业按时偿还长短期债务，也代表着企业的债务承受水平。

此外，该能力还能在一定程度上帮助企业依据目前的财务情况与企业利弊评估企业的未来发展方向，便于企业制定决策、计划将来，并促进企业在经营管理能力上进行改善，从而提高企业的经济效益。

能更好的对竞争者以及自己有更好的了解。

二、房地产企业偿债能力分析的指标

偿债能力一般是指企业在发展前期，足额偿还各类长短期债务的能力。

因此这一能力是考察企业未来发展与经营状况的重要指标，若一个企业具有非常良好的偿债能力，则说明其经营能力与财务状况也较好。

对于企业而言，如果在经营过程中出现了资不抵债等偿债能力下降的情况，则说明该企业可能面临破产；

站在债权人的角度来看，企业的偿债能力关系着其债权本息可不可以及时收取；

站在企业投资者的角度来看，如果企业在偿债能力上有所欠缺，那么它在生产运营以及偿债工作上将面临巨大的压力，从而对投资者的收益和企业的盈利情况产生不良影响。

若我们把企业负债看成是由长期负债和流动负债组成，这样一来，偿债能力就能视作是由长短期负债组成。

长期负债能力是企业偿还长期负债的能力；

同样，短期负债偿还能力也叫作流动偿债能力。

短期负债偿还能力则是评判企业财务现状的一项不可或缺的指标，如果企业没有足够的能力去偿还短期债务，则会导致其在日常的发展与生存中遭遇种种困难。

情况较好的话会导致企业的生产经营节奏被打乱，情况恶化就会造成企业破产而被迫清算。

（一）短期偿债能力指标

1.流动比率

“流动比率”主要用于权衡企业的偿债能力，通常情况下，它反映的是一元的流动负债所对应的流动资产数值，从而确保这一元负债的偿还。

这一比率直接反应了公司的流动资产在保障流动负债上的程度。

这是上市公司向银行申请贷款、商业融资的重要依据。

数据结果越大，表明企业的偿债能力也就越强。

在房地产企业中，企业的现金主要是用来防止紧急的资金短缺问题的。

但是房地产企业很多时候还是会出现现金也无法弥补的资金不足问题，这时就需要通过信贷机构来进行借款。

在计算企业的流动比率时，不应该用历史成本所计算出的结果来衡量企业的偿债能力。

因为房地产企业的存货会影响企业流动比率的计算，所以这时在计算流动比率时将企业存货按照当前价值计算能提高计算的准确性。

这样得出的结果与相关企业的算起偿债能力更贴近。

2.速动比率

有别于在表面上与偿债能力流动比率对等的速动比率，它能够反映出一个企业的最终偿债能力，根据国际经济学对速动比率的解释：

这一比率反映的是企业1元流动负债对应的用以偿还负债的速动资产数值。

因此这一比率更能够体现出一个企业所具备的财务实力，该比率越高则说明企业的偿债能力越强。

从事房地产的企业在由于其自身具有一定的特点，因此其存货在流动资产中有着很高的占比。

就目前而言，有关企业在库存上也较不稳定，企业在现阶段能更容易的将库存变现。

但是也并不是都是如此，一些企业的库存质量不优，那么其变现能力就没有那么强。

这时，在计算企业的速动比率时，需要根据企业的库存来进行综合分析，不同质量的库存要区别对待，区别评估，以此来更加准确的计算出企业的速动比率。

这样一来，才能更好的通过速动比率来对企业的债务偿还能力进行分析。

3.现金比率

现金比率也是衡量房地产企业偿债能力的一个标准，这是因为现金的流动性比较强，现金的流动情况具有实时性，这样可以更好的了解企业的债务情况。

房地产企业比较特殊，衡量企业偿债能力时需要从多个方面考虑。

房地产企业的利润大多十分可观，但是这并不能成为分析企业偿债能力的唯一标准。

因为有的企业账面利润很高，但是实际上的现金情况并不乐观。

这时，就需要对企业的偿债能力进行全方面的分析，结合现金比率进行分析就成为了一个分析的要点。

4.短期融资能力

另外，衡量企业偿债能力的另一项重要指标为短期融资能力。

房地产企业从初次创立至今，已经经历了很多个年头。

很多人看中了房地产企业的利润乐观，纷纷进入房地产企业。

目前市场上有很多中小型的房地产企业，这些企业在发展时会存在资金短缺严重的情况。

一些企业在偿还债务时采取“拆东墙，补西墙”的方式，也就是企业在需要还款时，没有充足的资金，这时需要接新的贷款来偿还到期的债务。

这时，房地产企业的短期融资能力就很难通过财务报表显现出来。

所以这时，在分析企业的短期融资能力时，需要从两个方面进行分析。

第一，要分析企业短期融资的金额，企业能够在短期内筹集到多少资金。

因为房地产企业在发展的过程中会根据企业的规模来一步一步的增长自己的信用额度，一般信用越好的企业筹集到的资金额度就会越多，这在侧面也就能反应出企业的偿债能力的强弱。

第二，要对企业的信用担保进行分析，它指的是企业在向金融机构、银行等有关机构开展贷款等借贷活动时，需要拥有足够的资产来对这笔贷款进行担保，这样金融机构才会借贷给该企业。

但是，目前市场上很多房地产企业不仅仅只承担自己企业的信用担保，还会承担着其他房地产企业的担保任务。

一旦另一个企业在偿债时出现无法偿还时，那么会影响到自己企业的融资能力。

这时，企业融资就会进入一个尴尬的境地，使得企业可能部分丧失，甚至完全丧失融资