旅游资源与房地产实现双增值文档格式.docx

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但由于房产价格高昂，多数家庭无力单独购买度假别墅，而部分有能力购买别墅的用户，每年的使用时间也非常有限，最多只有几周，空置率很高。

所以，就出现了亲朋好友联合购买一幢度假别墅供大家不同时间分别使用的情况，这种经营方式也属于最早期的分时度假概念。

20世纪70年代中期，美国的石油危机使国家经济进入紧缩期，泡沫经济造成了大量房地产积压和闲置，特别是经济繁荣时期开发的大量别墅。

为了充分盘活闲置房产，美国从欧洲引入“时权酒店”这一概念，取得了巨大成功；

1977年美国市场95%以上的度假物业是由其他项目改造过来的；

到1987年后，大量的投资商、开发商纷纷进入这一领域，使产品模式更加清晰，法规也相应健全，配套的服务业、管理业、交换业也迅速成熟；

1999年全球分时度假物业销售额达67.2亿美元，540万个家庭参与了分时度假网络。

在亚洲，随着旅游消费需求从观光向度假层次的转变，日本、韩国、菲律宾、泰国、马来西亚、新加坡等国家。

利用其优越的海滨自然资源，推出了假日休闲、周末度假、旅游度假、会议休闲、运动健康等多种休闲度假类产品，对旅游地产及其相关的配套设施需求激增。

随即，大批国际金融投资商、地产开发商、酒店投资机构纷纷介入旅游物业开发并取得了可观的收益，同时也带动了亚国各国经济的增长。

目前，世界上已经有60多家大型度假集团，形成了巨大的分时度假网络，4500个采用分时制度的度假村分布在81个国家，来自124个国家的300多万个家庭购买了度假权，分时度假业已发展成为年营业额65亿美元的全球性产业。

发

展

历

史

20世纪60年代

20世纪70年代中期

1977年

1987年

1999年

NOW

在阿尔卑斯地区和法国地中海沿岸出现房产分不同时间分别使用的经营方式，这被看做最初的分时度假概念

美国泡沫经济造成了大量房地产积压和闲置，特别是大量别墅。

为了充分盘活闲置资产，美国从欧洲引入“时权酒店这一概念”

美国市场95%以上的度假物业是由其它项目改造过来的

大量的投资商，开发商纷给进入这一领域，使产品模式更加清晰，法规也相应健全，配套的服务业、管理业、交换业也迅速成熟

全球分时度假物业销售达到67。

2亿美元，540万个家庭参与了分时度假网络

世界上有60多家分时度假集团，4500个采用分时制度的度假村分布在81个国家，来自124个国家的300多万个家庭购买了度假权，分时度假业已发展成为年营业额65亿美元的全球性产业

（二）中国旅游地产行业将步入快速发展期

旅游地产最早在我国出现也源自分时度假的概念。

在20世纪90年代初，海南首先出现分时度假酒店（产权酒店）的萌芽，但是并没有获得良好的市场反应。

20世纪90年代末，在假日旅游和旅游地房产大量空置的情况下，分时度假开始真正受到旅游饭店经营者和房地产开发商们的普遍重视，并以旅游地产这一概念在房地产业内传播开来。

2001年7月，在海口举行“中国首届旅游地产博览会暨首届中国旅游地产发展论坛”，同年11月又在杭州召开“中国旅游地产论坛”，旅游地产和分时度假成了房地产业和旅游业共同关注的热门话题，吸引了众多包括海外、港强投资者在内的房地产开发企业。

目前，国对旅游地产的解释还不统一，没有一个权威或者公认的概念能解释清楚什么是旅游地产。

比较多的说话是，旅游地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，其开发对象是实现全部或部分旅游功能的房地产。

具体包括休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式以及产权酒店、养老度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村、登山或滑雪运动度假村等产品形态。

更为广泛地讲就是直接服务于旅游业或在空间上与旅游区有高度密切关联的房地产开发都属于旅游地产。

另外，还有旅游休闲房产、景观房产、“第一居所”、“第二居所”等概念。

旅游休闲房产指：

当旅游休闲业发展到一定阶段，投资商依托丰富的旅游资源（包括自然景区、人造景区），为全部或部分实现度假休闲功能而开发建设及经营运作的房地产项目，它是一种集投资与消费于一体的新型物业模式。

景观房产是在房产开发过程中以景观为卖点的房产建筑，由于旅游的开发多伴有开发区地价的升值。

而旅游区本身就是一种景观资源，因此多把伴随旅游区的开发而出现的旅游房产称为景观房产。

“第一居所”、“第二居所”的概念更侧重于对居住方式的描述，前者应该是指都市人购置的，纯粹是为了家庭长期居住而非过渡性安排、投资或休闲的居所。

而所谓的“第二居所”，即次要的、非主流的、辅助性的、过渡期的居所。

旅游地产包括四个基本要素。

旅游地产四个基本要素

1、产业要素

旅游地产涵盖了旅游业和房地产两个领域的内容，两者相辅相成、缺一不可。

所以不能简单套用传统的旅游或房地产开发模式。

2、营销要素

旅游地产目前的开发形式很多，但营销模式不外乎两种，即时权和产权。

在目标客户群的定位上，时权强调的是休闲便利，产权强调的是投资收益。

从上述提法中可以看出，我国目前开发旅游地产更多的是倾向于产权销售。

因此，是否作为长期居所就成为“第一居所”“第二居所”的分水岭，也是开发商需要重点策划的内容。

时权强调休闲便利

营销模式

产权强调投资效应

旅游地产的两种营销模式

3、功能要素

旅游地产是具备休闲度假功能的居住形式，但产权所有方式有所差异，与传统酒店在住宿形式、管理方式上也有着较大差别。

使客户在度假期内不但拥有良好的物业服务和娱乐设施，更可以轻松自在地享受个人空间。

因此，可心说是家庭生活延伸。

4、资源要素

资源要素包括风景资源、交通条件、配套设施等内容。

旅游地产虽然叫法很多，但休闲度假、投资收益是两个最基本的要素。

因此，对于风景条件、基础设施条件、旅游娱乐设施条件等非居住内容的要求也很高，并且在开发地点及目标客户的选择上更有针对性。

随着中国经济的迅速增长，旅游业与房地产业的发展持续升温，联系旅游与房地产两大产业的“旅游地产”，作为一种新兴的产业模式，与传统的房地产项目开发相比，旅游地产对开发的配套要求更高、服务要求更专业，销售方式要求更加灵活。

因此，到目前，在旅游经济和地产资本的双重驱动下，国内旅游地产开发已经正式进入发展期。

虽然，我国目前还面临着旅游地产开发法律、法规、制度不健全，专业人才短缺、开发商意识水平有待提高、旅游地产开发整体水平良莠不齐等问题。

但是展望未来，在我国国民经济持续健康发展的大环境下，在旅游地产发展的环境日渐成熟，旅游投资规模持续增长、市场需求潜力巨大等利好因素的推动下，作为旅游业和房地产业相结合的产物，旅游地产必将迎来更快的发展时期。

在此过程中，政策法规将直接影响旅游地产的步伐，资金和品牌将成为旅游地产未来的决定力量，适应国情，与国际接轨的特色产品将不断出现。

二、旅游资源与房地产实现双增值

旅游地产，顾名思义，既有旅游观光的内容，也有房地产的内容，旅游与房地产在三个主要方面的相通为两者的结合提供了可能性。

（一）二者特点具有类似性

旅游具有的主要特点和房地产的部分特点具有相似性，使他们具有结合开发的基础。

例如：

旅游的异地性和房地产的位置固定性，旅游资源需要一定的载体，而这个载体主要的就是一定范围的地理位置，房地产的位置固定性也体现了一定范围的地理位置；

旅游的综合性和房地产的综合性就具有更多的相似性了，他们都是多产业的集中体现，包括建材、交通、娱乐等。

（二）二者资源具有共享性

旅游资源是指对旅游者具有吸引力的各种要素的总和。

而房地产的物质资源和非物质资源完全可以找到旅游吸引力的归宿。

房地产开发中的楼盘设计、楼盘单体颜色的搭配、楼群形成的景观、居住区环境的设计等均为旅游提供了物质和非物资源的载体。

而旅游区的部分资源也可以被房地产开发所借用。

（三）二者具有相互促进性

房地产业是经济发展的“寒暑表”，经济环境又影响居民的消费。

能否满足消费者的需求，是房地产和旅游市场连接的关节点，也是焦点所在。

因为居民消费水平的高低直接影响房地产市场旅游市场，消费水平高就会有市场，而消费水平低市场就会萎缩，两个产业结合的纽带就在这一点上。

房地产业参与旅游业的开发建设，使旅游基础配套设施完善，可以增强旅游接待能力，而旅游业的发展又可以创造更多的房地产商机，二者互动互补、互相促进、相得益彰。

旅游地产增值的手段，就是加强这种融合，使得旅游资源和地产产品自然地交织在一起。

旅游地产开发的一个核心观点，即尊重并保护敏感的生态体系。

如果开发只考虑单一的开发目的，造成生态环境的破坏，开发项目也就失去了营销的依托。

旅游地产的开发应该通过积极的保护思想和科学的生态设计手法来展现当地美好的自然景观，旅游地产的开发应该是基于对现存的、敏感的生态体系的一种调整和完善。

从旅游的视角看房地产，认真思考旅游与房地产之间的结合，能够实现房地产的提升。

主要体现在三个方面：

从旅游的视角实现房地产的提升

景观设计主题定位游憩方式设计

景观设计：

景观是旅游的基础资源，我国的景观评价、景观设计已经具备非常成熟的专业技术。

而房地产对环境景观的理解，还长期停留在园林绿化的传统框架内，若能借用旅游业已经形成的理念、素材与技术，将形成新的提升。

主题定位：

旅游项目设计，非常讲究主题定位，这对提升附加价值和塑造引力具有极的功效。

这也是房地产项目能够借鉴的内容。

在旅游地产项目里面，规划、建筑、景观、室内设计都是围绕着旅游地产的主题而展开。

比如高尔夫社区就是以高尔夫为主题的旅游地产，高尔夫本身的利润并不是太高，其价值在于它能带动周边的地产升值。

假如高尔夫与房地产的结合比较松散，两者都不能很好地穿插在一起，高尔夫的环境景观效益就显示不出来，住宅的品质也没有得到提升。

旅游地产规划设计的精髓在于旅游资源和房地产之间必须是融合的。

只有完美的融合，才能实现旅游地产项目的增值。

游憩方式设计：

游憩方式设计中的很多理念与技术，在旅游开发和房地产开发中是通用的。

比如情景设计、体验设计、娱乐化设计等，对房地产开发有实际的借鉴价值；

居住、办公等房产的过程化设计，休闲空间与功能设计，景观与观赏方式设计，对旅游开发有借鉴价值。

通过塑造吸引力，增加游客量、延长滞留时间、提升消费水平等游憩方式设计和分析方法，对商业地产开发更是别具意义。

三、旅游地产开发浙江模式的四种类型

近十年来，随着国民经济的迅猛发展，老百姓有钱、有时间，旅游方式也随之发生了变化，由单纯的观光旅游走向休闲度假旅游。

而城市的住宅消费也呈现出向舒适型转移、异地置业的趋势。

与此同时，旅游地产出了，它是与自然结合的一种新模式，可以说是一个即时时髦又陌生的概念。

旅游地产的发展适应了市场需求，为城市房地产和旅游业的发展开辟了新空间，可谓城市旅游地产投资正当时。

旅游地产是旅游与地产在互补互助中的联姻，可以说旅游和地产的联姻是市场的必然选择，也是相互促进的良性架构。