济南房地产市场研究报告记录.docx
《济南房地产市场研究报告记录.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《济南房地产市场研究报告记录.docx（30页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
济南房地产市场研究报告记录
2011年济南房地产市场研究报告记录
————————————————————————————————作者：
————————————————————————————————日期：
2011年济南房地产市场
研究报告
济南思源房地产经纪有限公司
2012年1月16日
前言
2011年，注定是不平凡的一年，房地产市场遭遇史上最严厉调控，出台的每一个政策都是“重磅炸弹”，调控不再似从前的隔靴搔痒，从市场的消费行为到企业的开发行为，从限制需求到强制增加供应，力度之大前所未有，对整个房地产行业而言，不亚于一次西伯利亚寒流。
受政策影响，济南楼市也经历了从年初的看涨到目前的下跌，虽然各种打折、促销活动层出不穷，但市场反应仍然比较冷淡，“量价齐跌，市场萎靡”是今年楼市的主要特征，并且从目前看房地产市场最困难的时期仍将持续很长一段时间。
按照政府目标，房价将实现合理回归，房地产市场的黄金时代即将走向终结。
根据济南思源市场研究统计，在2011年一年的时间里，济南市的房价从峰值8995元/平方米跌到目前7692元/平方米，无论是价格还是成交率都低于2010年同期。
从高潮到煎熬，从繁荣到萧条，从未如此惊心动魄，这一轮的风云变幻浓缩了多少人的喜怒哀乐，2012年市场走势又将如何，我们拭目以待。
一、土地市场分析
注：
选取样本为济南市（不包含章丘等）挂牌的居住用地和商业金融用地，工业等其他性质的用地不在统计范围之内。
1、土地市场年度变化分析
2011年，共推出土地122宗，9276.6亩，环比分别下降12.2%和上升15%。
2011年，共成交土地107宗，7815.4亩，环比分别上升9.2%和30.8%。
2、土地市场月度变化分析
土地供应：
4、9月呈现井喷式供应，其他月份推出量都较为平淡，尤其是随着调控的持续深入，土地市场遇冷，政府推地也更加谨慎，12月份无新增供应。
土地成交：
上半年除5月份成交29宗、1624亩外，量较大外，其他多个月份保持零记录；下半年各月成交量较为平稳。
3、区域土地市场分析
土地供应：
奥体板块供应宗数最多，31宗；其次是城西板块，19宗；邢村唐冶和长清板块本年度供应量也较大；供应量最少的是圣井板块，仅2宗；
土地成交：
奥体板块成交宗数最多，25宗；另外，城南、城西和滨河板块挂牌土地均成交；圣井板块本年度无土地成交。
土地供应：
邢村唐冶板块供应量最大，2084.6亩；其次是长清板块，1772亩；供应量最小的是高新板块，448.6亩。
土地成交：
成交量最大的是邢村唐冶板块，1705.5亩；其次是长清板块1557.3亩，城央和城南板块供应较少，成交体量也较少；圣井板块本年度无土地成交。
4、土地供应结构分析
商服：
2011年，商服用地共推出41宗、1781.5亩，成交39宗、1527.5亩；
居住：
2011年，居住用地共推出81宗、7495.1亩，成交68宗，6287.9亩。
5、土地价格年度分析
2011年土地均价达306万元/亩，较2010年292万元/亩上涨4.8%。
6、土地单价和楼面地价
土地单价：
2011年各板块成交居住用地中，城西板块土地单价最高，为454万元/亩，其次是城央板块396万元/亩，奥体板块387万元/亩紧随其后，土地单价最低的是滨河板块105万元/亩。
楼面地价：
2011年各板块成交居住用地中，城央板块楼面地价最高2207元/平米，其次是城西板块2149元/平米，楼面地价最低的是滨河板块550元/平米。
土地单价：
2011年各板块成交商服用地中，城央板块土地单价最高，为879万元/亩，其次是奥体板块734万元/亩，土地单价最低的是长清板块212万元/亩。
楼面地价：
2011年各板块成交商服用地中，城央板块楼面地价最高3225元/平米，其次是奥体板块1487元/平米，楼面地价最低的是长清板块510元/平米。
附：
2011年土地成交八宗“最“
项目
用地性质
位置
面积
（㎡）
成交总价
（万元）
单价
（万元/亩）
楼面地价
（元/㎡）
竞得人
土地面积最大
居住
天桥区大桥镇104国道以北
180826
17988
66.3
452
山东高速济南投资建设有限公司
商服
大学科技园瓦特路东侧，紫薇路以西
170076
60460
237
711
中国重型汽车集团房地产开发公司
成交金额最大
居住
高槐荫区泰安路以西、兴福寺路以北
126496
84246
444
2220
山东中建西城投资有限公司
商服
历下区舜井街两侧泉城路南侧
132589
171036.8
860
5160
济南世茂置业有限公司和济南历下区国有资产运营有限公司
土地单价最高
居住
高历下区历山路以东，山大南路以南
5779.9
12300
1419
5752
济南龙奥资产运营有限责任公司
商服
工业南路以南窑头大沟以北
10447
27200
1736
4734
山东精邦置业有限公司
楼面地价最高
居住
历下区文化西路以北、南营街南侧、佛山街以东
6458
12600
1301
13007
北京九合创业房地产开发有限公司
商服
历城区机场路以东、大张路以北
1963
915
311
7769
中国石油天然气股份有限公司山东销售公司
二、济南整体市场概况
（一）普通住宅
注：
选取样本为具有70年产权的销售率低于95%的在售项目。
1、市场供应情况
2011年，济南市普通住宅整体供应量为36975套，较2010年增加46%。
从板块看，城西板块普宅整体供应量最大，9187套，占整体供应量的24.8%，主要是国际花都、宏瑞星城两个项目入市提升了该板块住宅的供应量；位列第二的是滨河板块，4800套，占总供应量的13%；城南板块因中海国际社区大体量的入市整体供应量大增；供应量最少的是章丘板块1204套。
2、市场成交情况
2011年济南普宅成交量为27153套，去化率为73.4%，较去年下降近15个百分点。
受政策影响，成交持续下降，岁末更是跌至冰点，为了换取成交量，开发商开展多种营销活动，施展多种促销手段，但市场效果并不明显，成交量一路下滑。
从各板块成交套数看，城西板块成交量最大，5958套，占整体销售量的21.9%，刚需盘支撑该板块成交，其中国际花都单盘销售量就达3000套；其次是滨河板块、3600套；城南板块本年度因中海国际社区的入市，也大大提升了板块整体的成交量；成交量最少的是章丘板块，仅586套。
2011年济南整体成交量为320.41万平米，从各板块成交面积看，城西板块成交量最大、75.49万平米，占比23.6%；其次是邢村唐冶板块、39.58万平米；相比而言，章丘板块成交量最小，仅6.86万平米。
2011年济南整体成交额为263.05亿，从各板块成交额看，城西板块成交额最高、57.75亿；其次是城央板块43.3亿元；位列第三的是城南板块、34.7亿；圣井和章丘板块半年度成交额较小，分别为5.5亿和4.1亿。
3、价格走势
2011年，济南普通住宅整体成交价格为8210元/平米，奥体文博、城央和城南板块位居前三，其中奥体板块均价最高12385元/平米，其次是城央板块11812元/平米，城南板块均价也达到8794元/平米，圣井和长清板块供销价在济南处于均处于较低位置。
2011年，济南普通住宅价格整体保持稳中有降的态势，12月受打折促销影响，均价为7692元/平米。
附：
各板块重点项目供销价情况
（二）别墅
1、别墅市场概述
遭遇调控的2011年，济南别墅市场表现较为低迷，大部分项目人气较低、成交量少。
2011年传统宣传方式失效，多数项目均摒弃传统报广媒介，采用“点对点”的短信及圈层营销活动带动销售，而且文案内容均为直白销售信息及项目活动信息。
2011年，除中海铂宫销售较好外，其它别墅项目销售一般。
对中海铂宫进行分析：
由于有紫御东郡和奥龙官邸两个项目的客户积累，今年4月份开盘即销80余套，后期采取低价策略，10月份集中推盘，销售20套，整体来看中海铂宫在2011年市场渐冷的情况下表现最为抢眼。
2、济南别墅项目分布情况
别墅作为一种复合价值较高的住宅产品，购买群体更看重他的地段、交通、配套、户型、品质、环境、私密性和物业管理等综合指标。
目前市面上推出的别墅产品所属区位差异明显，交通便利、配套成熟的城市别墅稀缺，主要分布在城南板块及奥体板块的中海奥龙观邸项目，大部分别墅均为远离市区的近郊别墅，项目周边生活配套缺失，但一般都具有良好的自然环境。
3、济南别墅项目基本信息
区位
项目名称
物业类型
整体规模
建筑风格
面积区间
市场动态
东部
中海奥龙观邸
双拼、联排
46万
新古典
420-545㎡
尾盘
龙园城
独栋、联排、叠拼
32万
英式
180-260㎡
在售
瑞境皇冠水岸
双拼、联排、叠加
32万
英式
180-260㎡
在售
齐鲁涧桥
联排、双拼、合院
40万
英式
220-270㎡
在售
南部
鲁能漫山香墅
双拼、联排、合院、叠院
14.7万
西班牙
315-500㎡
在售
国华东方美郡
双拼、联排、叠拼
7.86万
北美风情
200-600㎡
在售
中海国际社区
联排
300万
英式
345-410㎡
在售
市中
枫丹白露
联排、独栋、双拼、叠拼
4.3万
现代
290-450㎡
待售
西部
鲁商御龙湾
类独栋、双拼、联排、组院
14万
中式
220-600㎡
在售
康桥圣菲
双拼、联排
27万
西班牙
200-500㎡
在售
蓝石大溪地
类独栋、双拼、联排
40万
西班牙
250-670㎡
在售
名门世家
双拼、联排、叠拼
6万
欧式
130-360㎡
在售
建邦原香溪谷
联排
60万
托斯卡纳
200-420㎡
在售
中建瀛园
类独栋、双拼
22.8万
中式
400-500㎡
在售
目前别墅项目多以双拼、联排的形式出现，在售项目中，（类）独栋别墅较少，新出现了组院、合院等新颖的别墅形式。
在售别墅产品以双拼、联排为主，（类）独栋产品稀缺；别墅面积因产品形式不同，面积区间跨度较大，从130平米—600平米不等；建筑风格方面，以异域风格为主，多用英式风格、西班牙风格、新古典主义及欧式风格，只有中建瀛园、鲁商御龙湾采用了中式风格。
4、销售情况
（一）2011年重点别墅项目销售情况统计
2011年重点别墅项目销售情况
项目名称
销售套数
销售面积（㎡）
销售均价
销售总价
中海国际社区
161
52088
15000
79107万
中海奥龙官邸
14
5841
30673
17916万
中建瀛园
15
7060
12811
9045万
漫山香墅
24
7122
20085
14305万
建邦原香溪谷
12
2682
13560
3637万
鲁商御龙湾
37
13658
10663
14563万
合计
263
88451
15667
138573
别墅项目大部分以存量产品去化为主，下半年鲁能漫山香墅、鲁商御龙湾相继开盘，销售情况不容乐观。
各项目销售情况来看，城市别墅售价远高于近郊别墅，同时销售套数也高于近郊别墅；远郊别墅成交均价在1.1-1.4万元/㎡，全年成交均价保持平稳。
城市别墅项目，除了中海铂宫采
升级会员 