物管-案例分析Word格式.docx
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处理方法
提示:
首先开会讨论业主意见是否符合实际情况。
如果符合实际情况,由于楼梯属于全体业主共有,因此可以召开业主大会听取业主意见,如果业主同意,签字表决,达到2/3以上可通过。
业主同意并签字后,按照经济、适用、节省的原则进行,并把费用使用情况及时张贴、公示,达到业主满意。
第三章
1.在物业管理企业的权利与义务当中,保安工作人员的职权到底有多大呢?
2006年3月某个夜晚,广州市某住宅小区发生了盗窃案件,小偷在离开小区时,保安人员尽无人抓住小偷,他们的回答是,我们只有看护小区的义务,没有逮捕小偷的义务,这样的说法对吗?
在失窃一个月后,小区保安人员已经对小偷的情况有了深入了解,并早已加强了值勤,果然,小偷又出现了,当小偷再次做案时,被早已埋伏好的保安人员抓了个正着。
在小偷落网后,保安人员并没有立即送当地派出所,而是被他们扣留半个月,在这半个月当中,小偷多次受到保安人员的殴打。
1)这样做合理吗?
2)针对类似问题,你作为保安负责人该如何处置?
3)如何理解保安工作?
如何提高保安人员的素质?
4)如何理解保安人员稳定,小区就安定?
2.京山新街花园业主欲罢“物管”
小区物管公司近来将通道已变成了停车场,汽车随道而停,致使业主进出不便,多次与物管交涉无效。
无奈下,小区业主准备成立业主委员会,欲罢现有“物管公司”,重新招聘新的物管。
问题:
1、业主们将如何成立业主委员会?
2、物管公司该如何面对业主投诉?
(分别从业主和物管负责人角度思考)
3.业主该怎样维权
海珠区某大型楼盘的业主张小姐,把其小区的现有业委会称为“伪业委会”。
张小姐说,当时成立业委会是由物管公司发起的,7个委员中有4人或是物管企业代表、或与发展商有紧密联系。
“所以业委会两年来基本不作为”。
张小姐说,本来规定每月接待业主的活动,要求公布物管公司收支情况,小区道路、孩子读书问题等,业委会统统不管。
“7人会”中的3名“纯业主”虽然想做事,但物管公司要求过半数才可以签名。
张小姐说,于是她与其他业主们要求换届。
但这个诉求受到很大的阻挠,比如小区封锁宣传栏、用铁丝把业主信箱里的信件划拉出来,对“主要业主”进行跟踪、断电、钥匙孔封腊、恐吓家人等。
为了防止遭到打击,业主购置了DV机,但持机的住户在一次反映问题时遭到了殴打。
业主们也分成了两派,一方是热情支持,另一方则担心“斗不过对方”。
张小姐说:
“我们只是希望用不冒险、不激进的态度,来促成问题的解决。
”
问题:
1、该小区业主委员会是否履行了其义务?
2、张小姐该通过什么途径进行维权?
一天,某小区居委会贴出了一纸通告,告知全体业主不要再向物业管理公司交付物业服务费,而改交到居委会。
同时,该小区的物业公司接到法院的传票及起诉书。
在起诉书中,居委会列出了物业公司的几大罪状。
其中有:
物业管理公司不请自来;
违反政府有关规定只收费不服务,影响小区内业主的正常生活;
物业管理公司员工有偷盗行为等。
经过法院调查核实,大家了解了事实真相。
(1)关于物业公司不请自来,当地房地产行政主管部门作证予以否认。
该小区建成后,因无人管理,随着业主的入住,小区环境、卫生、治安等问题频频发生。
房地产行政主管部门委派该物业公司接管,接管时物业公司与开发商签署了前期物业服务协议。
接管半年后,该小区业主委员会成立,经过业主大会讨论,一致认为该物业公司管理服务到位,即正式与其签了物业服务合同。
(2)关于只收费不服务,业主代表证明也是不实之词。
自从物业公司对本小区实施管理后,小区环境有了很大的改观。
如原来的垃圾山清走了,并铺上了草坪,小区整洁优雅,到处焕发着勃勃生机
(3)关于物业公司员工有偷盗行为一说,因为居委会拿不出证据,因此不能成立,最后此案以居委会败诉而告终。
那么,居委会为何要有此举呢?
主要原因是:
一是居委会成员以自己是最基层的政府组织为由,拒交管理费;
其次是看到物业公司因管理有方获取了一定收益,居委会便想利用职权剥夺物业公司的管理工作,坚守“肥水不流外人田”;
再有,居委会成员因有一些违规行为,如私搭乱建,违章占道,而受到物业管理企业的批评,便伺机报复。
事实虽然最终大白于天下,但物业公司为此牵涉了大量的时间与精力,如果你是该物业公司的经理,你会从这件事得到什么启发,物业公司该如何避免类似的事情发生?
王华所在的小区居民对物业管理服务还是比较满意的。
但是在业主委员会对物业管理公司财务收支进行审核时,发现该物业公司把维修、保安费、绿化费一次性划转到其他专业公司,并不是像业主想象的这些专业服务人员都属物业公司所有。
王华等部分业主认为,如果维修工人不归属于物业公司,那么其上门服务维修时,业主如何能够放心?
那么,王华等业主的担心有没有必要呢?
物业公司能否自行决定选择专业服务公司?
某大厦在进行业主委员会的筹备工作时,出现了分歧,分歧的要点是开发商能否进入业主委员会。
一部分业主意见是:
开发商应该进入业主委员会。
该幢大楼共计50000平方米,目前开发商手里还有近10000平方米未售出去,数量极大,这部分产权单位的代表不进入,就难以管理好大楼;
另一部分业主意见是:
开发商不能进入业主委员会。
其理由是虽然还有10000平方米未售出去,但房子一售完,开发商就要离开,不能承担业主委员会的角色。
你怎么认为,说说你的看法和理由。
小张新近买了一套商品房,按规定在办理入住手续时交纳了公共设施维修基金,每月按时缴纳物业管理费。
但小张觉得自己作为业主除了缴费,好像也没有什么其他的权利义务。
你认为是这样吗?
如果你认为不是这样,能否给他一个令人信服的答复?
笑星李先生人缘好,威望高,因常给物业公司提各种建议,反映业主的呼声,在业主大会上,被大家选举为小区业主委员会主任。
此后,李先生更加热心于公益事业,为沟通业主与物业管理企业的关系,做了大量工作。
可是李先生毕竟不是物业管理方面的专业人士,在处理一些重大问题时,经常感到把握不准尺度,特别是对业主委员会与物业管理企业的关系问题,始终含混不清。
那么,业主委员会与物业管理企业到底应该是一种什么样的关系呢?
1、某房产开发企业与某物业服务企业(系由该房产企业设立)签订前期物业管理合同,委托该物业服务企业对小区实施物业管理,委托期限为8年,每平方米收费2.5元(同等物业收费1.2元)。
业主相继入住后,发现小区管理混乱,物业服务差,收费相比同等其他物业高出许多,业主因此不满,矛盾纠纷不断产生。
此前期物业管理合同有效吗?
业主的合法权益受到侵犯了吗?
2、业主人身或财产受到损害,物业服务企业是否应当承担责任?
夏某某系上海市“康桥半岛”小区业主,“新独院”公司为该小区物业服务企业。
2005年5月7日下午,杨冰等人因在夏某某处观看房屋装修而与夏某某及其家人产生纠纷。
在小区保安闻讯赶来随同夏某某寻找杨冰等人时,一群打手冲来将夏父打成重伤,并将夏某某所有一辆轿车砸坏。
夏某某等人遂提出诉讼,认为“新独院”公司违约,没有尽到保安责任,要求“新独院”公司赔偿医疗费用、伤残损害费及轿车损失费用。
一审法院认为,双方签订的《物业管理合同》未明确“新独院”公司对夏某某等在小区内遭受的人身、财产损失承担赔偿责任,“新独院”公司也未曾承诺确保业主的人身、财产安全。
故“新独院”公司只承担一般意义上的保安责任。
综合现有证据,“新独院”公司的保安人员已完成了《物业管理合同》所约定的保安责任,未构成违约,故判决驳回夏某某等人的诉讼。
夏某某等人不服,提出上诉。
二审法院认为在双方没有就保安义务作特别约定的情况下,物业服务企业只承担保安注意义务,根据现有证据,可以证明“新独院”公司已尽到保安注意义务,故对夏某某等人要求“新独院”公司赔偿的请求难以支持,判决维持原判。
问题:
业主人身或财产受到损害,物业服务企业是否应当承担责任?
某项目可收费总建筑面积10万平方米,经测算该项目
第四章
全年各项费用如下
(1)各类管理服务人员的工资、社会保险等50万元
(2)共用部位、共用设施设备的运行维护费20万元
(3)清洁卫生费15万元
(4)绿化养护费10万元
(5)公共秩序维护费10万元
(6)办公费5万元
(7)固定资产折旧2万元
(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费2万元
(9)业主委员会办公费、社区文化活动费等其他费用6万元
合计:
120万元
若采用酬金制方式,且约定物业管理酬金比例为10%,则该项目单位物业服务费标准为:
120万元x(1+10%)÷
10万平方米÷
12月=1.1元/平方米.月
若采用包干制方式,如该项目法定税费和利润约12万元,则该项目单位物业服务费标准为:
(120万元+12万元)÷
10万平方米÷
第五章
李小姐于去年3月在广州某花园购买了一套新商品房,合同约定今年8月30日前交楼,在8月交楼前李小姐收到了《收楼通知书》,但《收楼通知书》注明“由合同约定交楼日期起收取管理费”。
对此项李小姐不太认同,因为当时签合同时根本没有这一条款,只在补充协议列有:
如因买受人提供联系地址不详实或发生变更造成出卖人未能寄出《收楼通知书》,则视为买受人已验收、交付使用。
《商品房买卖合同》中明确出卖人必须如期交楼,但根本没有要求业主在约定交楼日期起具体期限内必须收楼,并开始缴交物业管理费,而且直至现在李小姐也没有签署过《物业管理服务协议》,所以李小姐认为这属于“霸王条款”理应拒绝。
李小姐提出质疑:
难道11月收楼,前两个月的管理费都要补交吗?
究竟物业管理费是否应从办理收楼手续后,业主与物业管理处签署《物业管理服务协议》才开始缴交?
到入伙的当天李小姐提出一些疑问而物业工作人员却一问三不知,并且客服助理对入伙流程非常的不熟悉,导致李小姐未入住就对物业管理公司很反感。
任务一:
物业管理费应该从何日起计收?
任务二:
熟悉业主入伙办理程序
第六章
1.维修费该由谁承担?
2003年,林先生在郑州市某小区购买了一套商品房,刚入住的时候没什么问题,但半年后,房子开始出现暖气不热、排水不畅等问题。
林先生随即与开发商联系,但开发商称已交房,不承担维修责任。
建设部2000年颁布的《房屋建筑工程质量保修办法》对各种情况的保修期作了明确规定。
分析:
关于屋面防水工程。
在正常使用下,屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,最低保修