最新02号地块土地使用权竞买可研报告Word格式文档下载.docx
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目前，园区房地产产销两旺，销售量一直远大于竣工量，房地产项目大多在预售阶段就销售一空，整体销售率在95%以上，园区住宅已是苏州市民的一大品牌，成为他们安家落户的首选。
园区住宅建设缘何呈现红红火火的态势？
关键是园区以前瞻性的眼光，全面推进住宅建设，努力走上“高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理”的四高之路。
2、园区总体规划
苏州工业园区是引进国外资金和管理经验开发的举世闻名的开发区，以金鸡湖为中心，总体规划70平方公里，规划人口60万人。
首期开发8平方公里，紧靠苏州古城，将建成一个以工商业为主体、包括金融业和旅游业的中心区；
第二期环绕秀美的金鸡湖，将建成一个富有水城特色的居住区和高新技术产业区；
第三期靠近上海，地势开阔，将建成一个技术密集的制造业和加工业基地。
3、金鸡湖景观规划
金鸡湖位于园区70平方公里规划区的中心地带，占地7.4平方公里。
根据园区总体规划，周边8平方公里将建成公共绿地和现代化商住文化娱乐区。
1998年初，园区管委会委托国际著名跨国公司美国易道（EDAW）公司编制景观总体规划，围绕金鸡湖规划了湖滨大道、城市广场、玲珑湾、波心岛、文化水廊、金姬墩、望湖角、水巷邻里等8个特色景区。
金鸡湖的总体规划已经中国、新加坡和美国专家审定，并获得了中国国家发展计划委员会批准。
该项工程总投资为11亿元，施工期4至5年。
4、环境
中新双方专家从苏州工业园区开发伊始，就坚持国际化标准，注重融合现代国际城市规划和开发建设的经验、新特点，力邀国际知名大师参与，编制设计了具备世界一流水平的科学规划体系。
同时，本着“先规划、后建设”和“先地下、后地上”的指导方针，积极实施高标准的基础设施开发，不仅形成了与高科技产业发展相适应的投资环境，而且也创造了舒适怡人的高品质生活环境。
5、配套设施
苏州工业园区借鉴新加坡经验，住宅区所有商业服务、社会服务设施都集中在邻里中心，在70平方公里规划区内规划19个邻里中心，园区的住宅围绕集商业、文化、社区服务于一体的邻里中心布置，这种社区服务设施设计新理念的设施为社区居民提供了综合性、全方位、多功能的服务；
同时，园区还新建了职业技术学院、新加坡国际学校、九年一贯制的星海学校、新城花园小学及附属幼儿园、新加花园幼儿园、新馨花园幼儿园、华新国际幼儿园等教育设施，又配套了大交通，极大地改善了生活环境。
工业园区社区服务设施的设计新理念的实施，是园区住宅开发建设成功的重要因素。
6、本地快环境综述
园区住宅已形成规模，商品房售价已连续几年超过古城区，冠全市第一，2001年开发量70万平方米，开发一块热销一块。
本地块北面隔河相邻的邻里中心和浦东开发银行已竣工，即将营业，邻近地块（邻里中心前面）师惠坊中高层住宅小区，尚未竣工，已基本售完，剩下二楼一套，每平方米价格3465元，平均价格超过3500元。
周边环境良好。
四、报告编制依据和用途
根据苏园土拍（2002）第1号《苏州工业园区国有土地使用权拍卖公告》，苏州市房地产业协会、苏州市新天地工程造价咨询事务所、苏州铭星软件科技有限公司充分发挥其技术优势和人才优势，组织市场营销、规划设计、工程造价及经济评价等专业的知名专家，利用苏州铭星软件科技有限公司开发的《房地产开发项目经济评价软件》，在深入研究拍卖文件和现场调查的基础上，通过营销策划、初步规划、投资估算和经济分析，以及多方案分析论证，提出了苏园（2002）02号地块竞买的最高限价及其风险决策指标。
供参加拍卖的房地产企业和提供贷款的金融机构参考。
五、评价指标与决策方法
1、评价指标
土地拍卖项目的可行性研究，其目是确定企业可以接受的土地最高限价，以及接受该限价获得成功的可能性有多大和需要冒多大的风险。
用四个指标来反映，即：
土地最高限价，财务内部收益率期望值（加权平均值），财务内部收益率达到基准收益率的累计概率（成功的可能性），财务内部收益率低于0的累计概率（导致损失的可能性）。
土地最高限价定得越高，获得土地的机会就越大，企业获利能力越差，所冒的风险就越大，反之，较低的土地最高限价风险较小，但获得土地的机会越小。
因此，决策者不仅需要勇气，更需要智慧。
本项目评价提供了多个决策方案，供投资者决策。
每个方案均列出了土地最高限价，财务内部收益率期望值，财务内部收益率达到基准收益率的累计概率，财务内部收益率低于0的累计概率等四个决策指标。
见表1。
2、决策方法
决策可以按以下步骤进行：
企业先确定目标收益率--基准收益率，每个企业对获得土地的迫切程度是不同的，企业随着土地存量的减少，其迫切程度加剧，对项目收益水平的要求也会降低，因此，因每个企业的现状不一样，基准收益率是不同的。
从表1中选择内部收益率期望值≥基准收益率的方案。
此时，可能有多个方案符合条件，则还需要进一步通过“财务内部收益率达到基准收益率的累计概率”和“财务内部收益率低于0的累计概率”作出决策。
排除风险大的方案，当“财务内部收益率低于0的累计概率”很大时说明方案的风险很大，这种方案应该排除。
当若干个方案的“财务内部收益率低于0的累计概率”都很小时，各方案的风险几乎是相同的，应该根据“财务内部收益率达到基准收益率的累计概率”来最后定夺。
“财务内部收益率达到基准收益率的累计概率”越大则成功的可能性越大，但获得土地机会就越小。
到底多大才合适，由决策者根据对获得该地块的迫切程度等因素确定。
土地最高限价风险决策指标
表1
方案
土地最高限价（万元）
基本分析内部收益率（%）
内部收率期望值（%）
内部收益率≥10%的累计概率（%）
内部收益率≥8%的累计概率（%）
内部收益率≥6%的累计概率（%）
内部收益率小于1的概率（%）
1
8000
12.1
14.89
76.5
81
89.5
2
8500
10.64
13.32
74
88.5
6
3
8700
9.86
12.5
60
9
4
8900
9.13
11.7
5
9100
8.41
10.94
72.5
9300
7.69
10.15
50
11.5
7
9500
6.98
9.38
8
9700
6.29
8.62
47.5
9900
5.63
7.88
35
19
10
10000
5.31
7.51
11
10200
4.7
6.78
12
10500
3.54
5.68
27.5
26
一、市场需求预测
1、用地要求及产品定位
本地块规划要求建多层或高层住宅。
层数不低于4层，不高于25层。
市场较大，关键是价位如何？
2、目前市场行情
据有关资料，购买园区住房的人员中，园区公积金会员占43.6%，城区人占43.3%，外地人占13.1%。
区内公积金会员购房人数绝对量逐年上升，1997年为92人，1998年659人，1999年987人，2000年1713人，2001年1-8月1780人，累计5231人。
园区现有公积金会员30900人，还有很大的潜力。
3、市场需求预测
根据规划，苏州工业园区以金鸡湖为中心，总体规划70平方公里，规划人口60万人。
首期开发8平方公里，紧靠苏州古城，将建成一个以工商业为主体包括金融业和旅游业的中心区；
60万人口，按三口之家计算为20万户，每户平均面积140平方米，则需要2800万平方米，预测园区住宅每年的需求量见下表。
在2015年累计可达到2769万平方米。
苏州工业园区自1994年开始开发，到2015年用22年时间达到60万人口，珠江三角洲的发展已有先例，苏州照目前的速度发展，预测是完全可能实现的，甚至可能提前。
今年开工面积50万平方米左右，园区政府预测今年全年可达到80万平方米左右。
开发量1997年至2001年平均增幅31.6%，由于销售量等于开发量，预计2002至2005年的需求量仍将以14～20%幅度增长。
由此可见，存在较大的潜在需求量。
价格涨幅1997年至2000年，平均涨幅9.5%，1997年至2001年，平均涨幅13.2%。
需求量统计和预测表
表2单位：
万平方米
年份
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
增幅
-80%
276%
111%
65%
88%
20%
18%
16%
14%
数量
14.47
2.78
10.44
21.99
36.22
68.18
96
111
128
累计
17.25
27.69
49.68
85.9
154.1
235
331
442
570
价格
1556
1694
1899
2045
2555
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
12%
10%
8%
143
157
173
190
209
226
244
264
285
308
713
870
1043
1233
1442
1668
1912
2176
2461
2769
二、产品策划
（一）土地规划用途
土地规划用途：
中密度居住用地。
拟建产品类型及要求：
1、多
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