上海房地产市场分析说课讲解Word文档下载推荐.docx

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2004年投资增速升至30.4％的高位后，在中央房地产政策趋紧的干预下，一路下跌至2006年2.3％的谷底。

2008年全球金融危机爆发，中央房地产调控政策松绑，上海房地产投资增速反弹回升，到2010年攀升至35.3％的历史最高值。

在2011年“国八条”等严控政策影响下，上海房地产投资增速急剧下跌，2013年虽然出现短暂回升，但从2014年开始再度下滑，2015年投资增速创近6年新低。

上海近几年房地产投资增速的变化反映出：

一方面我国房地产业进入“新常态”，高增长投资时代结束；

另一方面我国宏观经济形势严峻，下行压力大。

预计2016年上海房地产开发投资将延续2015年的态势，增速继续收窄。

图12001-2015年上海房地产开发投资额及全国、上海投资年度增速变化

数据来源：

上海市统计局、易居研究院

（二）商品房新开工面积：

同比大幅下降6.4%

2015年上海商品房新开工面积2605万平方米，同比下降6.4％，相比2014年增速回落9.2个百分点，与全国2015年商品房新开工面积增速相比，高出7.6个百分点。

从新开工面积增速长期变化看，上海与全国趋势基本一致，二者皆在2010年创下最高的年度增幅，分别为21.7％、40.7％，随后出现回落，2012年上海新开工面积增速跌至-25.2％的低谷，2013年反弹回升，但仍在负增长区间。

从2014年开始，上海新开工面积增速与全国出现不同变化，上海继续升高至2.8％，全国增速则大幅回落至-10.7％，2015年，上海新开工面积转升为跌，增速回落至-6.4％，而全国增速则继续回落。

由于土地购置面积大幅萎缩，预计2016年上海商品房新开工面积增速将继续低位运行。

图22004-2015年上海商品房新开工面积及全国、上海新开工面积年度增速变化

（三）商品房施工面积：

增幅明显收窄

2015年上海商品房施工面积15090万平方米，同比增长2.8％，增幅与2014年相比回落5.9个百分点，与全国2015年商品房施工面积增幅相比，高出1.5个百分点。

从商品房施工面积增速长期变化看，上海经历了“上升-下跌-上升-下跌”的过程。

上海商品房施工面积2003年增速创下20.6％的历史最高值后一路下滑，至2009年跌至-4.1％的谷底，随后反弹回升，2011年攀升至14.9％的高位后再度下跌，2015年下降至2.8％的历史低位。

2008年之后，全国商品房施工面积增速变化与上海基本一致，二者目前均处于下行通道，但上海增速略高于全国平均水平。

预计2016年上海商品房施工面积将保持低速增长。

图32001-2015年上海商品房施工面积及全国、上海施工面积年度增速变化

2 

土地市场：

成交继续回落，地价再创新高

（一）土地成交建筑面积：

降幅扩大

2015年上海土地成交建筑面积1938万平方米，同比下降39.3％，相较2014年降幅扩大了13.9个百分点。

从土地成交建筑面积规模变化看，上海从2006-2011年一直处于增长态势，2011年土地成交建筑面积达到4938万平方米的历史最高值，随后开始下滑，2015年降至1938万平方米，降幅为60.8％。

从土地成交建筑面积增速变化看，上海于2007年实现73.4％的最大增幅后开始波浪式下行，尤其2014-2015年，连续两年上海的土地成交建筑面积为负增长，且降幅呈现扩大趋势。

上海土地成交建筑面积无论规模还是增幅均表现出下行趋势，反映了上海土地的稀缺性。

图42006-2015年上海土地成交建筑面积及其年度增速变化

CRIC、易居研究院

（二）土地出让金：

降幅明显收窄

2015年上海市土地出让金1647亿元，同比下降6.8％，相比2014年的降幅收窄14.4个百分点。

从土地出让金长期变化看，上海土地出让金总额呈增长态势，2013年成交金额达2242亿元的历史最高值，2014-2015年出现回落，2015年降至1647亿元，降幅为26.5％。

从土地出让金增幅变化看，上海近十年土地出让金增幅波动较大，2009、2013年的增幅超过100％，而2014-2015年的增幅为负，但幅度逐渐收窄。

图52006-2015年上海土地出让金总额及其年度增速变化

（三）土地成交价格：

创历史新高

2015年上海土地成交均价为8499元/平方米，同比增长53.4％，与2014年增速相比，提高47.7个百分点。

从近十年土地均价变化看，上海地价整体呈上升趋势，从2006年的2124元/平方米上涨到2015年的8499元/平方米，增长了约3倍。

从近十年地价增速变化看，上海2009、2013、2015年增速比较高，这三个年份在宏观政策松绑和房地产市场成交活跃的带动下，土地市场火爆，地价增幅较大。

这反映出：

开发商重点布局上海等一线城市是近年来的行业共识，在上海土地供应日益减少的情况下，为拿地展开激烈竞争是一线城市土地市场的常态。

预计2016年，上海土地市场仍保持升温态势，地价也会持续上扬。

图62006-2015年上海土地成交均价及其年度增速变化

3 

商品房市场：

成交大幅上升，均价创历史新高

（一）商品房销售情况（统计局口径）：

增速大幅提高

2015年上海商品房销售面积2431万平方米，同比增长16.6％，相比2014年的增速，提高29.1个百分点，实现了增速由负转正。

与2015年全国商品房销售面积增速比，高出10.1个百分点。

从商品房销售面积规模变化看，上海商品房销售面积2009年之前整体呈上升趋势，2009年之后呈回落之势，近三年稳定在年销售面积2000万平方米左右。

从商品房销售面积增速变化看，上海与全国基本保持一致，2009年增速达到46.9％的历史最高值后急速下滑，2010年跌至-39％的谷底，随后反弹回升，目前仍处于上行通道。

预计2016年，上海商品房销售将保持适度活跃。

图72001-2015年上海市商品房销售面积及全国、上海销售面积年度增速变化

（二）纯商品住宅市场（剔除保障房）：

成交和均价皆大幅提高

1、销售情况：

增速继续提高

从年度成交看，2015年上海纯商品住宅成交面积1497万平方米，同比增长54.2％，相比2014年的增速提高了78.3个百分点。

2015年上海纯商品住宅成交面积之所以大幅增长，一方面与中央多次降准降息、3•30新政等多项利好政策有关；

另一方面也与上海改善型需求旺盛、成交活跃有关。

由于基期值偏高、新楼盘供应较少，预计2016年上海纯商品住宅成交面积将有所回落。

图82006-2015年上海市年度纯商品住宅成交面积及其同比增速变化

CRIC、易居研究院

2、供求关系：

供不应求

分年度来看，2015年上海纯商品住宅供应面积1188万平方米，同比下降4.2％，与2014年的增幅相比萎缩11.1个百分点，2015年上海纯商品住宅成交面积1497万平方米，新增供应面积与成交面积比为0.79:

1，相比2014年的1.28的供求比值明显下降。

图92006-2015年上海市年度纯商品住宅供求关系变化

“碧芝”隶属于加拿大的ｂｅａｄｗｏｒｋｓ公司。

这家公司原先从事首饰加工业，自助首饰的风行也自西方，随着人工饰品的欣欣向荣，自制饰品越来越受到了人们的认同。

１９９６年'

碧芝自制饰品店'

在迪美购物中心开张，这里地理位置十分优越，交通四八达，由于是市中心，汇集了来自各地的游客和时尚人群，不用担心客流量问题。

迪美有３００多家商铺，不包括柜台，现在这个商铺的位置还是比较合适的，位于中心地带，左边出口的自动扶梯直接通向地面，从正对着的旋转式楼拾阶而上就是人民广场中央，周边４、５条地下通道都交汇于此，从自家店铺门口经过的９０％的顾客会因为好奇而进看一下。

3、成交均价：

分年度来看，2015年上海市纯商品住宅销售均价32001元/平方米，同比上涨17.6％，相较2014年12.2％的增幅，扩大5.4个百分点。

从近十年房价变化趋势看，上海房价一直处于上涨状态，从2006年的9472元/平方米，攀升至2015年的32001元/平方米，涨幅近338％。

预计2016年上海房地产市场依旧会保持活跃，纯商品住宅均价将持续上扬。

图102006-2015年上海市纯商品住宅年度成交均价及其同比增速变化

人民广场地铁站有一家名为“漂亮女生”的饰品店，小店新开，10平方米不到的店堂里挤满了穿着时尚的女孩子。

不几日，在北京东路、淮海东路也发现了“漂亮女生”的踪影，生意也十分火爆。

现在上海卖饰品的小店不计其数，大家都在叫生意难做，而“漂亮女生”却用自己独特的经营方式和魅力吸引了大批的女生。

我们从小学、中学到大学，学的知识总是限制在一定范围内，缺乏在商业统计、会计，理财税收等方面的知识；

也无法把自己的创意准确而清晰地表达出来，缺少个性化的信息传递。

对目标市场和竞争对手情况缺乏了解，分析时采用的数据经不起推敲，没有说服力等。

这些都反映出我们大学生创业知识的缺乏；

4、库存情况：

总量继续下降

截止2015年年底，上海市新建纯商品住宅库存总量为1071万平方米，同比下降19％，环比下降7％。

12月份，上海市新建纯商品住宅存销比为8.3，与11月份的9.4相比，上海住宅库存量继续下降，房价仍面临上涨压力。

图112012-2015年上海市新建纯商品住宅库存月度变化及存销比走势

4．WWW。

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大学生政策2004年3月23日

就算你买手工艺品来送给朋友也是一份意义非凡的绝佳礼品哦。

而这一份礼物于在工艺品店买的现成的礼品相比，就有价值意义，虽然它的成本比较低但它毕竟它是你花心血花时间去完成的。

就像现在最流行的针织围巾，为何会如此深得人心，更有人称它为温暖牌绝大部分多是因为这个原因哦。

而且还可以锻炼你的动手能力，不仅实用还有很大的装饰功用哦。

网上房地产、易居研究院

参考文献与网址：

4 

二手房价格指数：

市场进一步升温，价格继续上扬

12月份，上海二手房指数为3220点，同比上涨11.2％，连续7个月同比实现正增长；

环比上涨2％，同比、环比增幅均有所扩大。

整体看，上海12月份二手房市场延续6月份以来的火热局面，房价加速上涨，上海二手房市场在火爆状态中收官。

近三年的统计数据显示，上海二手房自2013年初进入快速上涨期，直至2014年5月到达2957点的高位，之后开始下行，到2014年10月重新步入上升通道，从今年6月份开始，上海二手房再次进入快速上涨期，目前基本延续了这一趋势。

预计未来几个月，上海二手房市场仍将保持活跃态势，房价也继续看涨。

1、荣晓华、孙喜林《消费者行为学》东北财经大学出版社2003年2月图122013-2015年上海市二手房价格指数月度变化

１９９６年“碧芝自制饰品店”在迪美购物中心开张，这里地理位置十分优越，交通四通八达，由于位于市中心，汇集了来自各地的游客和时尚人群，不用担心客流量的问题。

迪美有３００多家商铺，不包括柜台，现在这个商铺的位置还是比较合适的，位于中心地带，左边出口的自动扶梯直接通向地面，从正对着的旋转式楼梯