房地产经济专业知识与实务中级考试大纲汇编文档格式.docx

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级差地租、绝对地租

（五）国有建设用地使用权抵押

建设刚地使用权抵押权的设定，建设川地使用权抵押的程序和登记制度，建设用地使用权的占用、管理和处分，建设川地抵押权的灭失,最高额抵押权。

（六）国有建设用地使用权收回和终止

建设用地使用权收回和终止的各种情形。

（七）闲置国有建设用地的处置

闲置土地的认定、处置方式，征收土地闲置费和无偿收回土地使用权等规定。

（八）集体建设用地使用制度

集体建设用地的概念、使用范围及原则，集体建设用地使用权的取得、收回、流转和抵押，农村宅基地及其管理。

四、房地产市场调研

测查应试人员是否掌握房地产市场调研的程序、内容、类型和方法，房地产市场分析和预测的方法，并能够对房地产市场进行分析和预测，读懂和撰写房地产市场调研报告。

（一）房地产市场调研概述

房地产市场调研的含义和作用；

房地产市场调研的程序（确定调研目标，制订调研计划，设计调查问卷，确定抽样方案，整理分析调研资料，撰写调研报告）;

房地产市场调研准备、实施和结果。

（二）房地产市场调研的内容

房地产市场环境调研的内容（政治法律环境、经济环境、社会文化环境、区域环境）;

房地产市场需求调研的内容（房地产消费者、消费动机、消费行为）;

房地产市场供给调研的内容（房地产市场行情、市场反响、竞争对手）。

（三）房地产市场调研资料的搜集

房地产市场调研资料搜集的途径;

房地产市场调研资料搜集的内容。

（四）房地产市场调研的类型和方法

房地产市场调研的类型（探测性调研、描述性调研、因果性调研、预测性调研）;

房地产市场调研的侧重点、调研对象、调研抽样方法、调研手段和形式、实地调研基本方法。

（五）房地产市场分析和预测

房地产市场分析的概念、作用和内容;

房地产市场预测的种类和方法。

（六）房地产市场调研报告

房地产市场调研报告写作要求;

房地产市场调研报告基本结构。

五、房地产开发项目策划

测查应试人员是否掌握房地产开发项目策划的含义、程序、内容，房地产市场细分、开发项目目标市场选择和项目定位，以及撰写房地产开发项目策划报告的能力。

（一）房地产开发项目策划概述

房地产开发项目策划的含义、特点、作用、程序和内容

（二）房地产市场细分

房地产市场细分的含义和作用，房地产市场细分的依据，房地产市场细分程序和方法，房地产细分市场评估。

（三）房地产开发项目目标市场选择

房地产开发项项目目标市场选择的含义，影响目标市场选择的

主要因素，SWOT分析，房地产目标市场选择程序，房地产客户需求特征分析。

（四）房地产开发项目定位

房地产开发项目市场定位的含义、策略和步骤，房地产开发项目客户定位，房地产开发项目产品定位。

（五）房地产开发项目策划报告

房地产开发项目策划报告的分类和基本内容。

六、房地产投资项目可行性研究

测查应试人员是否掌握房地产投资的概念和特点，并能够对房地产投资项目进行经济评价，读懂和撰写房地产投资项目可行性研究报告。

（一）房地产投资概述

投资的概念和实质，直接投资和间接投资的概念及其区别和联系;

房地产投资的含义和形式;

房地产直接投资和间接投资的概念，房地产开发投资与房地产置业投资的区别，出售型房地产开发投资与经营型房地产开发投资的区别;

房地产投资的特点;

房地产投资的主体构成和资金构成。

（二）资金的时间价值及等值计算

资金的时间价值的含义，资金具有时间价值的原因;

现金流量及现金流入、现金流出、净现金流量的含义;

现金流量图上的要素，现金流量图的阅读和绘制;

利息和利率的概念、计算;

单利计息和复利计息的区别;

名义利率和实际利率的含义及有关计算。

资金等效值的概念、作用及其计算。

（三）房地产投资项目的现金流量

出售型房地产开发项目、经营型房地产开发项目、房地产置业投资项目的现金流入和现金流出的构成。

（四）房地产投资项目的财务报表

现金流量表的类型、形式、内容、作用和编制注意问题，资金来源与运用表、损益表、资产负债表的形式、内容、作用和编制注意问题，项目总投资估算表、借款还本付息计划表的形式、内容和作用。

（五）房地产投资项目经济评价指标和方法

房地产投资项目财务评价的概念、主要目标;

房地产投资项目经济评价指标体系;

财务净现值、财务内部收益率、动态投资回收期等动态盈利性指标的概念、计算、评价准则和优缺点;

基准收益率的概念及其确定;

成本利润率、投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率、静态投资回收期等静态盈利性指标的概念、计算和评价准则;

借款偿还期、利息备付率、偿债备付率、资产负债率、流动比率和速动比率等清偿性指标的概念、计算和评价准则。

（六）房地产投资项目不确定性分析

不确定性和不确定性分析的概念，不确定性分析的主要内容和意义，房地产投资项目的主要不确定性因素;

盈亏平衡分析的概念及基本原理;

固定成本和变动成本的概念，固定成本和变动成本分解的方法;

线性盈亏平衡分析方法，盈亏平衡点的计算，盈亏平衡的评价原则;

敏感性分析的含义、作用和方法，单因素敏感性分析方法;

房地产投资风险的含义和特征，房地产投资项目风险分析的含义和内容;

房地产投资风险识别的概念、目的、特点;

房地产投资风险的类型，系统风险和非系统风险的内容;

房地产投资风险识别的主要方法;

房地产投资风险估计和评价的主要内容和方法;

房地产投资风险应对的原则和方法。

（七）房地产投资项目方案比选

房地产投资项目方案类型的含义和特点;

房地产投资项目方案比选的含义和作用;

净现值比较法、净现值率比较法、差额投资内部收益率法、差额净现值法、年值法、现值法等计算期相同和不同的互斥方案比选。

（八）房地产投资项目可行性研究报告

房地产投资项目可行性研究的含义、作用、主要依据和工作步骤，房地产投资项目可行性研究报告的结构和编制。

七、房地产开发项目管理

测查应试人员是否掌握房地产开发项目管理基本知识，并能够进行房地产开发项目勘察设计管理、工程招标、合同管理、实施控制以及竣工验收和决算。

（一）房地产开发项目管理概述

房地产开发项目的含义，房地产开发及房地产开发项目的特点，房地产开发项目的工程系统构成，房地产开发项目管理的含义、程序和内容。

（二）房地产开发项目勘察设计管理

房地产开发项目勘察设计管理的含义，房地产开发项目工程勘察管理，房地产开发项目工程设计管理。

（三）房地产开发项目工程招标

房地产开发项目工程招标的含义、招标的方式及适用情况，房地产开发项目工程招标的程序及主要工作内容。

（四）房地产开发项目合同管理

房地产开发项目合同的概念和内容，房地产开发项目合同策划，房地产开发项目合同管理的内容及合同争议的解决。

（五）房地产开发项目实施控制

房地产开发项目投资控制，质量控制，进度控制的含义、内容及要求。

（六）房地产开发项目竣工验收和决算

房地产开发项目竣工验收的条件、程序，房地产开发项目竣工结算和决算的内容、方法，房地产开发项目质量保修的要求。

八、房地产市场营销

测查应试人员是否掌握房地产开发经营观念、市场营销有关理论和方法以及房地产渠道策略、价格策略和促销策略等相关知识，并能够编制房地产市场营销方案。

（一）房地产市场营销概述

房地产市场营销的含义和特点;

生产观念、产品观念、推销观念、市场营销观念、社会营销观念等房地产开发经营观念的基本内容及之间的区别;

现代房地产市场营销的内容;

房地产市场营销流程;

房地产市场营销组合的概念，战术性的4Ps、6Ps和战略性的4Ps、11Ps的内容。

（二）房地产渠道策略

直接渠道、间接渠道和网络渠道等房地产销售渠道的优缺点;

房地产销售渠道选择的原则和影响因素;

商品房销售代理及其工作流程。

（三）房地产价格策略

房地产价格策略的含义和内容，房地产定价目标的含义和种类，房地产定价原则，房地产定价的基本方法，房地产定价的基本程序，房地产定价策略，房地产价格调整方法。

（四）房地产促销策略

房地产促销的含义和方式;

房地产广告的含义和特点，房地产广告目标和预算，房地产广告基调的确定，房地产广告媒体及其选择，房地产广告效果评价，房地产广告管理;

人员促销的概念和特点，人员促销管理，人员促销的程序;

营业推广的含义和特点，常见类型和使用时机，营业推广效果的评价;

公共关系推广的含义、原则和作用，房地产公共关系促销活动的形式。

（五）房地产市场营销方案

房地产市场营销方案制订的步骤，房地产市场营销方案的框架。

九、房地产估价

测查应试人员是否掌握房地产估价的市场法、成本法、收益法和假设开发法等知识，并能够运用这些方法测算房地产价值，读懂和撰写房地产估价报告。

（一）房地产估价的市场法

市场法的概念、理论依据、适用的估价对象和估价操作步骤;

搜集交易实例、选取可比实例、建立比较基准、交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整和求取估价对象价值的含义和主要内容。

（二）房地产估价的成本法

成本法的概念、理论依据、适用的估价对象和估价操作步骤;

成本法的基本公式，重新购建价格的求取，建筑物折旧的求取。

（三）房地产估价的收益法

收益法的概念、理论依据、适用的估价对象和估价操作步骤;

收益法的计算公式，净收益的求取，报酬率的求取。

（四）房地产估价的假设开发法

假设开发法的概念、理论依据、适用的估价对象和估价操作步骤;

假设开发法的基本公式，现金流量折现法和传统方法的含义及异同;

假设开发法计算中开发经营期、开发完成后的地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润、取得待开发房地产的税费、折现率等的求取。

（五）房地产估价报告

房地产估价报告的含义和形式，房地产估价报告的组成。

十、物业管理

测查应试人员是否掌握业主、业主大会、临时管理规约、管理规约、物业服务企业、物业管理招标投标、物业服务合同、物业服务收费和专项维修资金等专业知识，以及解决物业管理实际、问题的能力。

（一）业主和业主大会

业主的概念、认定、权利和义务;

业主大会的组成、性质、筹备和成立;

业主共同决定的事项，业主大会活动规则;

业主委员会的性质、职责和备案，业主委员会委员的资格条件和资格终止，业主委员会会议的规范，业主委员会与物业服务企业、居委会的关系。

（二）临时管理规约和管理规约

临时管理规约的概念、制定，相关主体的法律义务，临时管理规约的主要内容，使用物业与维修养护物业应当遵守的规则;

管理规约的概念、主要内容和法律效力。

（三）物业服务企业

物业服务企业的概念、特征、种类、设立、资质管理和机构设置。

（四）物业管理招投标

图1-2大学生购买手工艺品可接受价