物业管理法律讲稿文档格式.docx

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在很多情况下,合同中没有也不可能对各项服务质量作出明确约定,只能参考政府的有关规定。

《全国物业管理示范小区（大厦、工业区）标准及评分细则》

《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》

《城市新建住宅小区管理办法》

北京市住宅物业管理服务标准

（2）谁主张谁举证。

业主要举证是困难的。

有些法院适用了推定原则，尽量北京高院的司法解释已经明确规定了可以对业主适用违约金，但有的法院或者法官但不支持违约金，在他们认为，物业公司肯定存在服务质量问题，因此应该不支持违约金。

（举例：

王舒案）

（3）晓之以理

A物业是为小区提供综合性服务，而不可能是每一业主家的保姆

B物业是几十人服务几百户以至上千户，对业主的需求肯定有一定协调安排的过程；

C业主与物业公司角色的不同，决定了双方肯定会出现一定的矛盾，作为物业公司会不断提高服务质量，作为业主也要多理解物业公司的不易。

D业主的部分要求不属于物业公司的职责，比如，房屋的窗户问题，因非物业维修保养原因导致的暖气不热问题，物业没有义务也没有专项资金去解决这些问题。

2、开发商遗留问题未解决。

这是最主要的原因之一。

主要是房屋质量问题，也有开发商的其它承诺不到位的问题。

常见的问题有房屋质量不合格、小区公共设施设备不达标，开发商在售房时对业主的承诺无法兑现，开发商存在损害业主合法权益的行为等。

业主往往有现代人上误区：

一是把物业公司与开发商混为一谈，认为是同一主体，也有的业主虽然知道不是同一主体，但认为既然物业公司是开发商前期委托的，就应该为开发商买单，还有的认为，物业公司在接手物业时应该进行审查，既然对有问题的物业接手，就应该承担责任；

二是认为物业公司既然对公共设施设备具维护的义务，那么公共设施设备出现了问题就是物业公司的责任。

要与业主讲清以下法律关系及法律规定：

物业公司与开发商不是同一主体。

物业公司虽然是开发商前期指定，但物业合同的主体还是物业公司和业主，开发商的前期指定是有其原因的。

在物业的保修期内，开发商是责任主体，它应该对物业质量负责、保修期满后，业主应该对建筑物、构筑物及配套的设施设备负责。

物业公司只是受业主委托进行维护管理，如果被委托人尽了职责，没有怠于行使职责，其结果应该由委托人来承担。

物业公司正当履行维护维修职责受其它因素的限制，一是资金，二是维修的技术。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

如果是物业公司日常维护不到位，导致问题，则有责。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

属于中修大修如果无法启用公共修改基金，则责任不在物业公司，物业公司无责。

困此，如果物业公司履行职责没有问题，即使公共设施设备仍达不到满意状态，依然不承担法律责任。

3、对物业费有异议。

（1）物业费高

《北京物业收费管理办法（试行）》于2005年颁布后取代了《北京物业收费暂行办法》，从而使物业收费的标准由完全的政府指导价转变为以市场调节价为主、以政府指导价为辅的格局。

业主委员会与物业公司之间实行意思自治，完全在于协商。

只有经济适用住房小区、危改回迁小区，在未成立业主大会前，物业服务收费实行政府指导价，执行经济适用住房小区物业服务收费政府指导价标准，其它房屋都实行市场调节价（进一步论证经观点）。

但按照《北京市物业管理办法》的规定，前期物业服务是《北京市物业管理办法》：

前期物业服务合同关于物业服务是否收费、收费标准以及服务标准的约定应当符合本市相关规定。

（前期物业服务合同的标准必须符合本市的规定，非完全意思自治）

（2）收取不合理费用：

主要是代收供电供暖而多收的费用。

物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用，并依法承担相关管线和设施设备的维修、养护责任。

物业服务企业接受委托代收前款费用的，应当向业主出具专业经营单位的发票，并不得向业主收取手续费等额外费用，不得以业主拖欠物业服务费用为由限制或者变相限制专业服务。

（北京市物业管理办法）

法律规定，不得以不交物业费为由，限制其水电。

从法律上这是两个法律关系；

另外还有社会稳定的问题。

（关于适当增加损耗费的问题）

4、物业企业侵占业主的共同利益（物业用房、对外广告、小区车位收费，擅自改变区域用途，比如将消防通过改过车位收费；

（1）小区车位的收费

第七十四条　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

　　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

　　占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

（物权法）

第五条建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。

第六条建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。

（建筑物区分所有权的司法解释）

问:

车位、车库争议是建筑物区分所有权纠纷案件的热点难点问题,司法解释是如何处理此类问题的?

答:

司法解释在物权法第七十四条第一款规定框架内,着重解决如何认定建设单位已经履行法律有关"

首先满足业主的需要"

问题。

如果建设单位已经按照规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与专有部分的比例,将车位、车库以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的,应当认定其行为已符合物权法第七十四条第一款有关"

应当首先满足业主的需要"

的规定。

其原因在于,规划确定的配置比例具有法定性和确定性,业主在购买专有部分的时候对此也是明知的。

只要业主已经按照配置比例购置或者租赁到车位、车库,就应当认为其需要已经得到了"

首先满足"

。

否则,将有可能出现特定业主对车位、车库提出过度主张。

车位、车库纠纷的处理是一个极其复杂的问题,司法解释的规定还有些原则,但思路是明确的。

在审判实践中,各级法院和法官可以在司法解释确定的大原则下,结合纠纷具体情况妥处相关案件。

待审判实践经验的积累足够丰富之后,也可择机就新问题、新情况作出单行批复。

（对建筑物区分所有权解释答记者问）

（2）物业用房的使用；

如果改变用途则应经同意；

如果用于经营收益则要用于补充公共维修基金，或者用于业主委员会决定的事项。

（3）电梯及外墙的广告及收入

应对办法：

只能说用于小区的共用使用。

5、物品丢失；

（1）物业公司与业主之间没有就该物品形成保管合同关系，更不存在有偿保管问题。

按照合同法的规定：

保管期间，因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的，保管人应当承担损害赔偿责任，俣保管是无偿的，保管人证明自己没有重大过失的，不承担损害赔偿责任。

（2）物业公司对小区安全负有保安义务，但这种义务只是综合性的，适当的，物业公司不可能对小区的每个角落都能行使安保。

（3）业主作为具有完全民事行为人，没有对自己的物品妥善保管，甚至违规乱停乱放，本身有过错。

（4）关于小区收费车辆丢失、毁损的责任问题：

可以按照合同的约定主张只收场地使用费，而不是保管费，但法院在审理案件是，如果认为费用收取的偏高，会认定为保管费用。

物业公司对车辆保管要尽量尽到义务，比如安装小区的摄像头等，可适当减轻责任。

6、物业公司有过错，使业主的人身及财产受到侵害。

（1）物业管理企业或其聘请的施工人员在维修施工时，违反施工规章制度，不设置明示标志或不采取其他安全措施，造成业主人身或财产损害的，业主可以要求物业管理企业承担相应的赔偿责任。

（2）物业管理企业的受雇人员在履行职务中给业主人身或财产造成损害的，业主可以要求物业管理企业承担相应的赔偿责任。

（3）因物业管理企业疏于管理，致使物业管理区域内的娱乐、运动器材等公共设施存在不安全因素，造成业主在使用或靠近这些设施时受到伤害的，受害人可以要求物业管理企业承担相应的赔偿责任。

（疏于管理致使公共设施致人损害，受害可以要求物业企业承责）

（4）物业管理区域内发生电梯事故，造成业主人身或财产损害的，业主可以要求物业管理企业承担相应的赔偿责任。

（电梯事故，物业公司承责）

（5）物业管理企业怠于行使管理职责，致使物业管理区域内发生火灾、水灾、物业坍塌等事故，造成业主人身或财产损害的，业主可以要求物业管理企业承担相应的赔偿责任。

（6）第三人侵权造成业主人身或财产损害，受害人起诉要求物业管理企业赔偿损失的，可根据物业管理企业是否履行保安职责或履行保安职责是否存在过错确定物业管理企业应否承担相应的赔偿责任。

（他人侵权，看物业公司是否有过错）

7、邻里纠纷或者业主之间的纠纷未得以满意解决（漏水、违规建筑、营业经商）

（1）妨害物业管理秩序，损害公共利益行为：

业主委员会、有利害关系业主及物业公司均可起诉。

业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

业主在物业共用部位搭建自用设施，妨害物业管理秩序的，物业管理企业可以要求业主排除妨碍，恢复原状，并赔偿相应损失。

（北京高院解释）

（2）住宅改做经营用房行为

　业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。

业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。

（经营用房必须是所有业主的同意）

业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。

建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

（最高院关于区分所有权的解释）

8、房屋已出卖。

（1）业主转让或者出租物业时,应当将管理规约、物业服务合同、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人,并自买卖合同或者租赁合同签订之日起15日内,将买卖或者出租情况告知物业服务企业。

业主转让物业的，应当与物业服务企业、专业性服务企业结清相关费用。

（北京物业管理办法）

如果业主未告知转让情况，物业费应该由谁承担？

个人认为：

物业公司有选择权，如果选择追业主，则用本规定。

如果选择受让方，则适用实际合同的原则，但必须履行已告知的义务。

（2）业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。

（最高院关于审理物业