精品百花大厦营销方案策划书1Word文档下载推荐.docx
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一段时间以来，商务写字楼项目的开发，在一些地区特别是沿海地区发展较快，曾出现过买卖楼花之经典之作，在89年至93年期间，成功的案例举不胜数，主要是顺应了我们国家初期的改革开放政策潮流。
随后开发建设商务楼成风，使得96—99年商务楼市场空置率一直居高不下，全国省会城市平均商务写字楼空置率高达55%，其后通过国家的宏观调控以及市场自身的调节，商务楼经过了较长时间的消化和整合。
从资料分析看，目前的商务楼市场趋于成熟平稳发展的阶段，也是94年以来见高回落触低反弹阶段，由于我国已正式加入WTO，在改革开放进一步深入并得到法律保障的同时，随着商务活动的日益频繁，独资、合资、外资等多种类型的企业将寻求理想的办公场所，高层商务将是他们的首选。
在知识经济高速发展的今天，合肥除起到东西部发展桥梁作用的同时，会利用科技城市的优势吸引更多的外资到合肥投资，将会增加商务楼市的市场需求量。
如今的全国乃至合肥的商务楼市的发展正在趋向于档次、品牌排定的时期，区位优势、地域配套优势、产品配置优势和品牌优势的高层商务楼将是今后一段时间（四年内）合肥市场的发展需求产品，当然需求的空间有限，速度很慢。
而相反，对一些功能不明确的多层综合楼兼做商务写字楼的或一些配置较低的商务楼，无论从置业的角度还是租赁的角度均不是很理想，它们虽然有一定的价格优势，但升值保值的机会较小，投资的风险较大。
单从投资租赁这个角度看，合肥市老城区高层商务租赁价格差异较大，从25元/㎡到70元/㎡不等。
从新华商务楼和润安大厦商务楼的发展以及邮电大厦、怡和锦江（原三荣大厦）更能验证上述分析的正确性。
（详见附表1、2）新华商务楼运作了五年，剩余部分预计将在今年售完。
润安大厦闲置了6年之久，目前正以较好的销售势头进行盘活，到目前为止，只剩为数不多的楼层。
2）、高层住宅楼
现阶段的合肥高层住宅，虽然销售周期相对较长，接受程度也较为有限，但从2002年合肥高层住宅投放量同比增加75%（1—11月份）猛增的趋势看小高层市场预热过程已经过去，热销会在激烈的竞争中到来，原因是土地供应政策发生变化，为了充分利用土地资源，降低土地成本，提高项目的收益率，发展高层住宅是物业发展的必然趋势，同时随着居民的消费和生活水平的提高，以及居住观念的变化和心理上的逐渐接受，也为小高层发展奠定了基础。
新建设的高层住宅，多是走精品型的综合素质路线，在规划设计、建筑设计（立面造型）、项目配套、智能化配置以及产品包装、项目销售定位等方面极具现代感，更有时代感，给高层楼盘赋予了更深的内涵，注入了较高的人居科技含量，吸引了较多的置业者垂青。
较能反映合肥市各区域高层楼市市场状况的有新华商务楼、润安大厦、元一时代花园、东海花园等。
（详见附表1、2）
2、多层楼市分析
1）、多层写字楼
每年合肥市有约5万㎡的多层商务写字楼投放市场，近几年较为成功、较有名气的是政通大厦，政通大厦写字楼均价4000元/㎡，租金30元/㎡。
此后均是一些利用老城区改建、改造过程沿街兴建的综合楼，除去一层、二层作为门面房外，其他剩余部分留做写字楼，较为集中的在淮河路步行街，约为10万㎡，销售均价为5000元/㎡，目前尚有2万多空置，其租金均在25元/㎡左右。
老一环至新一环之间区域的销售均价在2600元/㎡，其租金均在18元/㎡左右。
2）、多层住宅楼
通过对合肥市多层住宅抽样调查发现，东、南、西、北各物业小区的多层住宅发展状况不尽相同，以南区和西区发展较为成熟，档次略高，而北区和东区发展速度较快，但档次较低，均衡比较后发现其市场有一定的饱和迹象，虽然价格缓慢上涨，销售和开发建设也同比增长，但空置率居高不下，并已超出国际上公认的警戒线的7个百分点。
为此，就算是待成熟、正在发展的市场也应该是较为合理或宏观控制较为得力的市场。
从资料中得知，明年初东、西区将有三个在50万㎡左右的（凤凰城、颐和花园、福海新居）小区投入建设，会对市场有一定的冲击。
目前除中心地带以外，合肥的多层住宅销售均价为2000元/㎡，略低于全国平均水平，高于全省平均水平的80%。
租赁价格为5元/㎡，中心地带的多层销售均价在3000元/㎡，租赁价格为10元/㎡。
合肥市物业市场调查表（租赁）
物业名称
业主名称
安徽润安（国际）
股份公司
具体位置
蒙城路与阜南路交口
物业规模
6万㎡
市场环境
市区内商业气氛浓,处交通
要道出行方便
建筑层数
32层
润安大厦
租赁价格
（元/月*㎡）
50元/月·
㎡
（不含水电费）
相关配置
有地上车位和地下库,
3部高速电梯.
商家特征
中介服务、广告公司为主；
外地办事机构。
备注
1—4层为酒店；
5层以上商住；
5层3830元/㎡，每上一层加30元。
市招商公司
荣事达大道与淮河路交口
8000㎡
比邻市政府，商业地势卓越。
7层
（含停车位）
无停车场、老式电梯一部。
淮安大厦
市政相关职能部门、广告公司、保险公司。
老式办公楼、建筑年限长；
毛坯房出租。
新华社安徽分社
六安路与淮河路交口
3万
商业重地，出行方便。
30层
地下停车场、车位150元/月，
电梯三部；
一部货梯。
新华大厦
32元/月·
㎡（不含水电费）
中介服务、广告建设材料公司外地公司驻肥办事处。
属商办楼；
有余房出售售价5层3800元/㎡，每上一层加30元/㎡。
省邮电局
六安路淮合路交口
2．5万㎡
商业重地高档办公
29层
地上地下车位/库充足；
中央空调；
水电电话齐全。
邮电大厦
77元/月·
一些知名企业合肥办事处；
会计师事务所；
广告公司。
精装潢，公摊面积大，属纯高档商业办公楼。
市府办公厅
荣事达大道西侧
1.5万㎡
商业气氛浓厚，出行方便。
电梯两部精装修，
路边临时停车。
政通大厦
30元/月·
（不含水电电梯使用费）
市政府职能部门居多，另外开发公司；
投资公司等。
万总商贸公司
宿州路南段
9000㎡
繁华地段，人流大，出行不便。
电梯两部，精装修，
有地上停车场。
太阳城写字楼
㎡（水电自理）
各种咨询公司，开发公司、美容公司外商驻肥办事处。
/
兴华物业公司
六安路与长江路交口北
2500㎡
商业气氛浓，出行不便。
电梯一部，无停车场。
长安大厦
40元/㎡·
月
以咨询、广告、仓库学校为主。
红旗饭店物业办
三孝口东侧
6000㎡
交通主干道，商业气氛浓。
6层
无电梯和停车场
红旗饭店
40元/月·
中介、咨询、婚介公司等服务性且需要市内办公的公司。
澳鑫房产
寿春路百花井附近
环境优越、出行方便
电梯；
底下停车库。
百花大厦
45元/月·
皖科窿商贸公司
荣事达大厦与
环城路交口西
7000㎡
环境幽静、出行方便。
8层
电梯、室外停车场、
水电电话。
糖酒大厦
15元/㎡·
本大厦为83年房，有效使用年限约40年；
倾向于出售：
价格为
2000元/㎡；
可采用50%的按揭付款方式。
鸿达房产
双岗十字路口东
交通主干道，出行方便。
地下车库、电梯、水电、电话。
鸿达大厦
25元/㎡·
盛安广场
新鸿安大厦
3万㎡
2.3万㎡
建筑层数23层，主楼高90.8m
建筑层数20层
66元/月﹡㎡（电费另计）
46元/月/㎡（水、电费另计）
有62个停车位，300元/月
200元/月（还有若干个车位）
物业详况
集办公、商业、餐饮、娱乐、停
车场等功能于一体，1999年正式
运行，主楼五层以上为敞开式写
字楼，可任意分隔，四层以下及
五层附楼均为综合性商场。
办公
用客梯四部，客货梯一
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