青云阶云域项目工程策划书Word文档格式.docx
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中国水电建设集团房地产(都江堰)有限公司
项目总平面规划示意图:
该项目用地面积21079.28㎡,地上部分建筑面积166016.1㎡,地下部分建筑面积42863.4㎡,总建筑面积208879.5㎡,其中商业建筑面积148762.3㎡,地下车库面积42863.4㎡,总户数1719户;
会议中心一栋,面积5445.92㎡;
商业用房一栋,面积1609㎡;
机动车位1812个,小区容积率0.79,建筑密度26.48%,绿化率33.43%。
项目共由215栋单体建筑,分别为叠拼(含4层、5层及6层)小计1307户、联排3层小计76户、公寓1栋6层小计343户、会议中心一栋2层及安麓酒店3层及1层配套客房建筑构成,设局部地下室一层。
设计规划户型如下:
表一:
设计规划户型信息表
表二:
云域一期主要技术指标
户型
户型结构
套数
户数比例(%)
面积(m2)
面积比例(%)
88.59
二室二厅二卫
32
6.3
2834.88
9.3
88.90
三房二厅二卫
108
21.2
9601.2
31.7
86.80
三室二厅二卫
2777.6
9.2
44.94
一室一厅一卫
336
66.2
15099.84
49.8
6644
地下室
1
不计算入内
1.3项目市政配套设施
给水:
项目地块南侧聚青线有市政供水管(φ400,铸铁管)可供接驳;
排水:
雨水排入项目地块周边市政道路雨水管网(2#路、3#路、4#路);
污水排入项目地块周边市政道路污水管网(2#路)。
供电:
由青云阶10KV开闭所引至项目地块高低压配电室;
供气:
项目地块南侧聚青线上有市政燃气管(DN200,PE管)可供接驳;
电讯:
项目地块南侧聚青线上有市政电讯管网管可供接驳;
施工临电:
总负荷600KVA,已安装一台630KVA箱变,并配置一级配电柜;
施工临水:
前期利用降水井提升的地下水作为水源,后期拟在项目地块南侧聚青线接入DN50供水管。
1.4 项目地质情况
地形、地貌
拟建场地位于都江堰市中兴镇新益村和沿江村,地处沙沟河右岸,场地内大部为农田,地形开阔平缓,场地地势起伏小,标高为661.29~662.42m,相对高差1.13m。
地貌单元为成都平原岷江Ⅰ级阶地。
气象特征
成都市属东部季风区中亚热带湿润气候亚区,具热量丰富,雨量充沛,四季分明,雨热同季的特点。
根据四川省气象局多年观测资料统计,主要气候特征为:
气温:
年平均气温16.2度,极端最高气温37.7度,极限最低气温-5.9度。
降雨雨量:
年平均降雨量为950mm,其中12-2月份降雨量最少,称为旱季,这三个月降雨量仅为年降雨量的3%左右,7-9月份降雨量最多,称为雨季,三个月降雨量占年降雨量的60%以上。
蒸发量:
多年平均值为1020.50mm。
日照:
年日照时数为1200~1300小时,日照最少年份只有960小时。
湿度:
年平均相对湿度为82%。
风速风向:
年平均风速1.35m/s,年最大风速为14.8m/s,(NE向)瞬时最大风速为27.40m/s,主导风向的方向是N.NNE.NE向,三个风向频率为31%左右。
水文地质条件
根据区域水文资料,场地地下水为孔隙型潜水,地下水赋存于砂、卵石层中,受大气降水、地下水径流补给。
勘察期间测得地下水静止水位埋深为4.1~4.5m,地下水绝对高程656.99~658.21m。
地下水位受季节性影响,地下水位变化幅度为1.00~2.00m。
基础方案
根据地质勘测报告意见,本工程基础设计方案定为:
采用天然地基,采用独立基础,以卵石层作为基础持力层。
第二章、项目综合部署策划
2.1综合协调的目的和思路
以营销工作为主线制定项目开发计划,配合该主线制定项目工程线、外部审批线,对重大时间节点由营销、工程、拓展、财务部上专题会议讨论,对有分歧或意见首先遵循营销为主的原则。
2.2 项目开发涉及的相关单位
银行、国土、土储、规划、建设、消防、房管、文物、初设设计、地勘、施工图设计、图审、总包、门窗和二装等分包等、物业、以及各第三方检测单位等相关单位。
青云阶-云域项目地块总图
2.3项目开发重大时间节点及流程:
时间轴
2013年12月
2014年1月
(2014年1月前已完成工作未列)
2014年2月
2014年3月
2014年5月
2014年7月
2014年8月
2014年9月
2014年11月
2014年12月
2015年2月
配合项目营销工作的工程形象进度计划(不包括样板房等各建筑单体)
◆云域一期2号道路路面硬化完成————————————————3月10日
◆云域一期施工大门、围挡完成—————————————————3月20日
◆叠拼样板间及绿色商业临建拆除完成——————————————4月10日
◆3号、4号道路两侧销售绿化、围挡等完成———————————4月15日
◆3号、4号道路路面沥青面层施工完成—————————————4月30日
◆云域南侧东软大道旁60米景观带完成—————————————5月25日
第三章项目组织架构
3.1、公司组织架构图
3.2工程组织架构图
3.3项目工程部人员配置
1、根据本项目特点,建设期共配置土建工程师3名,水暖、电气工程师共1名。
2、精装修工程师由一名土建工程师负责兼任,水暖、电气工程师配合。
3、市政工程由水暖工程师兼管。
4、景观工程配备一名景观工程师,1名电气工程兼管景观水电部分。
5、项目安全由项目文员兼职负责。
6、项目部各岗位人员配置,详见下表。
阶段
类别
前期准备
建设期
备注
土方、基础施工阶段
地下室及主体结构阶段
装修
阶段
景观阶段
项目经理
全面负责技术、计划工作(工程部经理兼任)
土建工程师
3
各负责一个标段的全面管理
水暖、电气工程师
装修工程师
兼任
由土建工程师兼任
市政工程师
水电工程师兼任
景观工程师
负责景观工程全面管理
安全工程师
由项目文员兼任
项目文员
由工程部资料员兼任
合计
6
5
8
4
3.4项目监理部人员配置表
项目监理部各专业监理工程师按照项目施工进度分阶段进场。
详见下表:
地下室施工阶段
主体结构施工阶段
精装修及验收阶段
项目总监理工程师
常驻项目
项目监理资料员
水、电监理工程师
2
安全监理工程师
土建监理工程师
装修监理工程师
园林监理工程师
7
3.5项目施工方人员配置表
景观阶段
全面负责技术、计划工作
项目副经理
落实项目经理交予工作
生产负责人
技术负责人
负责现场各阶段技术把控
施工员
质检员
安全员
材料员
测量员
实验员
资料员
计量员
预算
20
四、销售平面策划
工程在保证质量的同时,服务于营销,一个好的看房动线,不仅能更好的展示青云阶,有助销售,而且可避免返工造成不必要的浪费,在规划及布置施工总平面时应首先将销售开放区域提前进行策划,据此再进行下一步施工平面合理有效布置。
开放区域:
云湾组团:
(会所、青云湖、花海、户外运动景观带。
。
)
云域组团:
(东软大道旁60米景观展示区、叠拼样板间。
4.1、客户参观线路:
停车场→会所(售楼部)→青云湖区(云湾展示区)→北入口→经7#道路
→联排大门口→3#道路、4#道路(景观展示)→景观样板示范区→叠拼样板房→原路回会所(停车场)
以上红色箭头表示销售动线
本项目本批次拟将首推南侧叠拼产品及公寓产品,而销售部将沿用云湾一期17#(会所),距离云域一期约1公里,首推产品为4F和6F的叠拼,南侧是成都至青城山的主要交通道路东软达到,西侧是我公司代建的市政道路3、4号道路,叠拼样板房定于东软大道北侧60米已市政4号道路交汇处。
由此整个销售动线从云湾会所到达样板区,拟将3#、4#道路云域地块一侧沿道路人行道边至区域5米范围内打造景观,达到步步为景的效果;
而东软大道一侧将于样板房开放时完成60米纵深、300米宽的景观展示区域。
也是南地块的重点景观展示区。
叠拼样板房分为精装样板和清水样板展示于客户。
4.2、具体销售线路:
1、停车场:
东软大道及106旅游线路上有明显导视牌,指引客户进入青云阶停车场。
——到达停车场后,物业及时通知接待客户坐观光车到会所。
2、会所售楼处
会所置业顾问接待,沙盘讲解、洽谈区、以及选择性完善配套的参观。
会所配套展示:
8500平米会所,包括室内恒温泳池、中西餐厅、亲子乐园、影音室、棋牌室、健身房、红酒雪茄吧等设施。
3、会所外青云湖(云湾配套展示区)
置业顾问带客户乘观光车途径会所外青云湖