青云阶云域项目工程策划书Word文档格式.docx
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中国水电建设集团房地产（都江堰）有限公司
项目总平面规划示意图：
该项目用地面积21079.28㎡，地上部分建筑面积166016.1㎡，地下部分建筑面积42863.4㎡，总建筑面积208879.5㎡，其中商业建筑面积148762.3㎡，地下车库面积42863.4㎡，总户数1719户；
会议中心一栋，面积5445.92㎡；
商业用房一栋，面积1609㎡；
机动车位1812个，小区容积率0.79，建筑密度26.48％，绿化率33.43％。
项目共由215栋单体建筑，分别为叠拼（含4层、5层及6层）小计1307户、联排3层小计76户、公寓1栋6层小计343户、会议中心一栋2层及安麓酒店3层及1层配套客房建筑构成，设局部地下室一层。
设计规划户型如下：
表一：
设计规划户型信息表
表二：
云域一期主要技术指标
户型
户型结构
套数
户数比例（%）
面积（m2）
面积比例（%）
88.59
二室二厅二卫
32
6.3
2834.88
9.3
88.90
三房二厅二卫
108
21.2
9601.2
31.7
86.80
三室二厅二卫
2777.6
9.2
44.94
一室一厅一卫
336
66.2
15099.84
49.8
6644
地下室
1
不计算入内
1.3项目市政配套设施
给水：
项目地块南侧聚青线有市政供水管（φ400，铸铁管）可供接驳；
排水：
雨水排入项目地块周边市政道路雨水管网（2#路、3#路、4#路）；
污水排入项目地块周边市政道路污水管网（2#路）。
供电：
由青云阶10KV开闭所引至项目地块高低压配电室；
供气：
项目地块南侧聚青线上有市政燃气管（DN200，PE管）可供接驳；
电讯：
项目地块南侧聚青线上有市政电讯管网管可供接驳；
施工临电：
总负荷600KVA,已安装一台630KVA箱变，并配置一级配电柜；
施工临水：
前期利用降水井提升的地下水作为水源，后期拟在项目地块南侧聚青线接入DN50供水管。
1.4 项目地质情况
地形、地貌
拟建场地位于都江堰市中兴镇新益村和沿江村，地处沙沟河右岸，场地内大部为农田，地形开阔平缓，场地地势起伏小，标高为661.29～662.42m，相对高差1.13m。
地貌单元为成都平原岷江Ⅰ级阶地。
气象特征
成都市属东部季风区中亚热带湿润气候亚区，具热量丰富，雨量充沛，四季分明，雨热同季的特点。
根据四川省气象局多年观测资料统计，主要气候特征为：
气温：
年平均气温16.2度，极端最高气温37.7度，极限最低气温-5.9度。
降雨雨量：
年平均降雨量为950mm，其中12-2月份降雨量最少，称为旱季，这三个月降雨量仅为年降雨量的3％左右，7-9月份降雨量最多，称为雨季，三个月降雨量占年降雨量的60%以上。
蒸发量：
多年平均值为1020.50mm。
日照：
年日照时数为1200～1300小时，日照最少年份只有960小时。
湿度：
年平均相对湿度为82%。
风速风向：
年平均风速1.35m/s，年最大风速为14.8m/s，（NE向）瞬时最大风速为27.40m/s，主导风向的方向是N.NNE.NE向，三个风向频率为31％左右。
水文地质条件
根据区域水文资料，场地地下水为孔隙型潜水，地下水赋存于砂、卵石层中，受大气降水、地下水径流补给。
勘察期间测得地下水静止水位埋深为4.1～4.5m，地下水绝对高程656.99～658.21m。
地下水位受季节性影响，地下水位变化幅度为1.00～2.00m。
基础方案
根据地质勘测报告意见，本工程基础设计方案定为：
采用天然地基，采用独立基础，以卵石层作为基础持力层。
第二章、项目综合部署策划
2.1综合协调的目的和思路
以营销工作为主线制定项目开发计划，配合该主线制定项目工程线、外部审批线，对重大时间节点由营销、工程、拓展、财务部上专题会议讨论，对有分歧或意见首先遵循营销为主的原则。
2.2 项目开发涉及的相关单位
银行、国土、土储、规划、建设、消防、房管、文物、初设设计、地勘、施工图设计、图审、总包、门窗和二装等分包等、物业、以及各第三方检测单位等相关单位。
青云阶-云域项目地块总图
2.3项目开发重大时间节点及流程：
时间轴
2013年12月
2014年1月
（2014年1月前已完成工作未列）
2014年2月
2014年3月
2014年5月
2014年7月
2014年8月
2014年9月
2014年11月
2014年12月
2015年2月
配合项目营销工作的工程形象进度计划（不包括样板房等各建筑单体）
◆云域一期2号道路路面硬化完成————————————————3月10日
◆云域一期施工大门、围挡完成—————————————————3月20日
◆叠拼样板间及绿色商业临建拆除完成——————————————4月10日
◆3号、4号道路两侧销售绿化、围挡等完成———————————4月15日
◆3号、4号道路路面沥青面层施工完成—————————————4月30日
◆云域南侧东软大道旁60米景观带完成—————————————5月25日
第三章项目组织架构
3.1、公司组织架构图
3.2工程组织架构图
3.3项目工程部人员配置
1、根据本项目特点，建设期共配置土建工程师3名，水暖、电气工程师共1名。
2、精装修工程师由一名土建工程师负责兼任，水暖、电气工程师配合。
3、市政工程由水暖工程师兼管。
4、景观工程配备一名景观工程师，1名电气工程兼管景观水电部分。
5、项目安全由项目文员兼职负责。
6、项目部各岗位人员配置，详见下表。
阶段
类别
前期准备
建设期
备注
土方、基础施工阶段
地下室及主体结构阶段
装修
阶段
景观阶段
项目经理
全面负责技术、计划工作（工程部经理兼任）
土建工程师
3
各负责一个标段的全面管理
水暖、电气工程师
装修工程师
兼任
由土建工程师兼任
市政工程师
水电工程师兼任
景观工程师
负责景观工程全面管理
安全工程师
由项目文员兼任
项目文员
由工程部资料员兼任
合计
6
5
8
4
3.4项目监理部人员配置表
项目监理部各专业监理工程师按照项目施工进度分阶段进场。
详见下表：
地下室施工阶段
主体结构施工阶段
精装修及验收阶段
项目总监理工程师
常驻项目
项目监理资料员
水、电监理工程师
2
安全监理工程师
土建监理工程师
装修监理工程师
园林监理工程师
7
3.5项目施工方人员配置表
景观阶段
全面负责技术、计划工作
项目副经理
落实项目经理交予工作
生产负责人
技术负责人
负责现场各阶段技术把控
施工员
质检员
安全员
材料员
测量员
实验员
资料员
计量员
预算
20
四、销售平面策划
工程在保证质量的同时，服务于营销，一个好的看房动线，不仅能更好的展示青云阶，有助销售，而且可避免返工造成不必要的浪费，在规划及布置施工总平面时应首先将销售开放区域提前进行策划，据此再进行下一步施工平面合理有效布置。
开放区域：
云湾组团：
（会所、青云湖、花海、户外运动景观带。
。
）
云域组团：
（东软大道旁60米景观展示区、叠拼样板间。
4.1、客户参观线路：
停车场→会所（售楼部）→青云湖区（云湾展示区）→北入口→经7#道路
→联排大门口→3#道路、4#道路（景观展示）→景观样板示范区→叠拼样板房→原路回会所（停车场）
以上红色箭头表示销售动线
本项目本批次拟将首推南侧叠拼产品及公寓产品，而销售部将沿用云湾一期17#（会所），距离云域一期约1公里，首推产品为4F和6F的叠拼，南侧是成都至青城山的主要交通道路东软达到，西侧是我公司代建的市政道路3、4号道路，叠拼样板房定于东软大道北侧60米已市政4号道路交汇处。
由此整个销售动线从云湾会所到达样板区，拟将3#、4#道路云域地块一侧沿道路人行道边至区域5米范围内打造景观，达到步步为景的效果；
而东软大道一侧将于样板房开放时完成60米纵深、300米宽的景观展示区域。
也是南地块的重点景观展示区。
叠拼样板房分为精装样板和清水样板展示于客户。
4.2、具体销售线路：
1、停车场：
东软大道及106旅游线路上有明显导视牌，指引客户进入青云阶停车场。
——到达停车场后，物业及时通知接待客户坐观光车到会所。
2、会所售楼处
会所置业顾问接待，沙盘讲解、洽谈区、以及选择性完善配套的参观。
会所配套展示：
8500平米会所，包括室内恒温泳池、中西餐厅、亲子乐园、影音室、棋牌室、健身房、红酒雪茄吧等设施。
3、会所外青云湖（云湾配套展示区）
置业顾问带客户乘观光车途径会所外青云湖
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