阿勒泰房产市场分析营销推广及开发建议Word文档格式.docx

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优势：

（1）前期拆迁量较小，前期工程进度相对较快。

（2）工程地理位置对于目前在售工程具有一定的优越性。

（3）交通性较好，辐射能力强，开展潜力大。

（4）环境较好，依山而建。

（5）城市开展、经济转型，有利于房产业的开展。

劣势:

（1）开发体量较小，不能够形成规模。

（2）工地没有开工，老百姓信心缺乏。

（3）阿勒泰热销势头受大势影响未能持久延续，目前销售情况不容乐观。

（4）工程产品规划小高层为主，市场对小高层反响的热度明显缺乏，会造成工程势能消失，客源稀薄。

（5）客户对房产市场处于平和冷观态度。

（6）本地市场容量有限，难以快速消化本工程。

（7）保障房、单位房建立对本工程住宅产生一定影响。

（8）本地经济状况以及消费能力，将对本工程产生一定影响。

4.根本判断：

〔1〕全国的经济开展不甚景气，给房地产开发企业所面临的市场压力、资金压力在2021年前将不可能得到缓解。

〔2〕对峙的格局将被打破，楼市预计在春节后不会从"

深寒〞走出来，全国围不会出现市场、房价重大拐点，量价的情势不可逆转和缓解。

〔3〕**各城市自宏观调控以来受大势影响，量价成平稳趋势，市场进入到一个销量大幅锐减、营销难度更大、有价无市或平稳成熟的状态。

〔4〕阿勒泰市场也会从2021年"

销售高潮〞向平衡过度，景气指数将进一步走低，特别是客户资源将变得更加稀缺。

〔5〕现在的基层销售不像乌鲁木齐等一些大城市，光靠报纸广告、电视媒体、几宣传单就能把房子卖掉，需要专业的销售团队、有一定经历能打硬仗的专业销售团队，了解当地风土人情、消费水平的、点对点去效劳的销售团队去完成这个任务。

二、竞争对手概况及分析

1、竞争对概况

（1）"

润德.山水茗苑"

地理位置：

位于阿尔泰市团结路

开发商：

**润德茗苑房地产开发

住宅：

面积56---130平方米现仅余56、130平方米各一套

商铺：

一层16000元/平方米二---四层无价格

17层高层均价3200—3400元/平方米

开发比较早，自己销售，小区规模较小。

（2）"

北国春城"

阿尔泰市团结路银路大酒店对面联通大厅一楼

阿尔泰市金通房地产开发一分公司

89---160平方米现仅余顶楼复式一套

电梯小高层均价2800—3000元/平方米

小区共计开发5栋楼

开发比较早，自己销售。

（3）"

锦华家苑"

阿尔泰市解放南路〔地区环保区对面〕

**方正房地产开发

面积117—146平方米

17层小高层5层3800元/平方米10层3900元/平方米剩余146平方米户型

开发较早，户型比较单一，自己销售，剩的房源不多。

（4）"

克兰郡"

阿尔泰市银水路旁〔临市规划局〕

**华瑞房地产开发

花园洋房一楼3660元/平方米电梯小高层：

2970元/平方米

今年我们的重要竞争对手，依山而建，错落有致，电梯小高层、花园洋房交相辉映，售楼部很漂亮，专业销售公司运作，但销售员不够专业，以做销为主。

（5）"

新公务员小区"

市郊比较偏，交通、医院、学校、购物都不方便；

但是价格比较廉价，这也是我们工程目前最主要的竞争对手。

小结：

各房产由于在今年销售状况不是很理想，正在积极采用促销方式吸引客户，刺激成交。

电梯小高层销售价格低于多层住宅和花园洋房，小高销售难度较大。

克兰郡也一度推出2500元/平方米特价房。

本公司的所效劳的金源名门为了刺激成交加大促销推出"

暖冬行动〞200万置业基金大赠送！

2、对手综合分析

目前阿尔泰市房产主要竞争对手为：

〔1〕"

专业代理公司销售，销售主要以花园洋房多层和一栋小高层为主，房源相比照拟多。

〔2〕"

原方案登记1000套住宅，截至到现在已登记400多套。

〔3〕金源名门〔本公司代理销售略〕

综合比照分析：

供应量

供应量、需求量双向呈"

小〞，供略大于求

房

地

产

市

场

销售状况

市场容量有限，2021年销售600套

销售价格

住宅价格因地段不同，规模不同、

价格有一定差异，

不是非常明显在2800-3300元/㎡之间；

竞争状况

单位房较多，分散了大量企事业单位、政府机

关购置人群，对商品房造成直接的冲击，未来

市场竞争剧烈。

分布

各工程分布较散，没有形成集中的开发区域

户型75-90㎡两房、90-137㎡三房，

紧凑型三房比较受青睐，缺乏四房、五房、一房。

户型观景阳台较受关注

户型

根据市场调研发现：

阿勒泰目前在售的户型为75-90㎡两房，90-137㎡三房，反映了阿勒泰消费者注重户型的实用性以及节能保温性。

因此本工程户型以实用、节能为基准，建议户型构造、面积、配比方下：

1、建议：

Ø

户型多元化，选择面广，一楼下水管独立，二楼以上独立下水管道处理

户户采光双阳台，明厨，明卫

房间错落有序，整体方正

复式楼、顶层可考虑超大露台空中花园

大户型错层设计，增加空间立体感

一个单元两种户型〔两室、三室搭配

客厅落地观景大飘窗，

卧室落地外飘窗

入户大堂并且可以尝试以外挑的方式将大堂向户外延伸，即气派又不占用容积，真正的以小博大。

2、面积配比

房型

面积区间

户均面积

套数比

两室一厅

60M2

5%

两室两厅

70-78M2

73M2

15%

83-88M2

85M2

紧凑型三室

90-95M2

95M2

25%

经济型三室

95-110M2

105M2

35%

复式楼错层

140M2以上

145M2

合计

100.00%

1、整体定位

建筑定位：

经典现代建筑风格，国际都市形象，城市标志特征

它是阿勒泰的骄傲，更是精锐生活的象征；

它是现代的表达，更是文明的传承；

它是时尚的代表，更是传统的精华；

形象定位：

阿勒泰首席都市精锐生活观邸！

客户定位：

城市精英阶层

他们年龄介于30-50岁之间，首次置业或改善需求；

他们是这个城市中产阶层，具有稳定收入，具一定积蓄；

他们视野开阔，能承受新事物；

他们追求品质生活、完善的配套、优美居住环境、良好物业效劳；

他们在获得居住需求外，希望住宅能彰显自己的身份

2、价格策略

根据本工程特点，结合未来市场预测，

"

低开高走，快步小跑〞即以低于客户预期价格入市，给予客户增值空间，通过小幅多频次调价实现利润最大化。

建议每次调价在50-100元/㎡。

本工程的溢价空间主要集中在规划、产品创新、营销把控三个方面。

动态价格=静态价格+溢价空间

市场比较法计算

市场增长溢价

规划利好溢价

营销措施溢价

外部溢价因素

内部溢价因素

工程成熟溢价

产品领先溢价

品牌信誉溢价

预计工程2021年3月份入市，在市场比较法价格预期下有一定的溢价空间，市场均价为：

2800元/㎡

定价原则

1）南北朝向与东西朝向差在100元/㎡，即南北向2栋17F层高层住宅共334套房子均价为2900元/㎡;

东西向17F高层住宅共136套住宅均价为2800元/㎡;

配套集资均价为2700元/㎡。

2）高层及小高层住宅销售一般难点在于5楼以下和顶部3层房源，7—13F因为价格在合理区间，较受欢迎，在定价应充分考虑这一因素。

为此建议从5F开场起价，每上一层加50元/㎡，从7F开场每层加

30元/㎡加到13F,从13F开场每层10—20元/㎡。

合理的层差保证最高价和最低价都在消费可以承受的围之〔高的不是很高，低的不是很低，整体平均，再加上局部特价房〕，利于销售，从5F开场向下逐步渐少价格，一楼价格最低，每层减幅在50---100元/㎡，甚至可以更大，以促进低层房源可以快速消化。

3）商业销售根据工程进度及资金需求，一、工程开场进展销售，此时销售有利于快速回笼资金;

二、工程已形成态势销售，可实现价值最大化。

结合当地商业气氛及实际情况，建议商铺销售价格在5000元/㎡。

4）工地未开工，没有形成态势，消费者缺乏信心。

5）经济适用房用较低价格冲击市场，客户资源流失。

6）为快速回笼资金，形成热销局势，建议在开盘时通过筹码认证或VIP贵宾卡，充抵活动吸引客户成交。

7）对于现房和期房有100元/㎡价差来进展弥补。

为了引进轰动、制造热点再拿出50元/㎡进展优惠活动。

3、体验策略

通过现场包装、样板房、样板园林等，让客户提前感受工程的品质。

充分利用工地围墙进展前期宣传。

工程销售前修建营销中心以及步行街主入口的广场。

营销中心

需表达品质感，通过一些道具和装饰衬托出品质。

4、活动策略

结合工程工程进度、产品、营销节点、节假日组织活动，展现工程产品，更多给予客户接触、了解工程的时机。

开工仪式：

〔举例参考〕

通过开工仪式为工程造势，邀请政府，官员参与，树立起良好的形象。

容：

政府官员发言、奠基活动、活动表演，电视台、报纸进展全面报道，工程周边街道进展包装。

5、推广策略

A、统一形象，高调入市，组合宣传

统一形象：

强调工程形象统一，才能发挥出工程的效益、品质感。

高调入市：

以阿勒泰居住中心的形象推出，建立工程唯一性、标杆性。

组合宣传：

通过海报、户外、报纸、电台等广告组合宣传，到达"

一出即全城皆知〞的效应。

B、推广阶段

第一阶段：

形象期

主题：

阿勒泰首席都市精锐生活观邸----城市精英的选择！

目的：

树立工程大盘形象，初步在客户心目中形成印象。

时间：

2个月

渠道：

户外、出租车LED顶灯、报纸、电视、DM直投、海报/折页

活动：

开工仪式

第二阶段：

销售期

城市心境精锐生活精锐生活馆生活真色彩

树立住宅高品质形象，促进住宅销售

12个月

户外、报纸、电视、电台、巡展、联展、灯杆、DM直投

VIP认筹活动、产品说明会、开盘活动、客户联谊活动

第三阶段：

尾盘期

推广主题：

收官之作，稀藏臻品

目的：

进一步提升工程的价值与