XX物业接管验收标准作业规程DOC 24页Word格式.docx
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5、
主动与公司〈开发商〉/业主代表/、施工承建单位联系、协商、解决问
题、设备的安装调试、熟悉设备的性能/构造/产地/供货商/使用/运行/保养的方法/;
电/水/气管道铺设位置及走向;
6、与施工承建单位和公司〈开发商〉以及业主代表协商验收的注意事项,协商制定验收的方案,统一标准,确定交接的日期,解决遗留问题的处理。
7、各类资料的移交,并对照图册、设备清单验收;
8、
负责图纸资料的建档、造册、设备试运行。
四、
程序要点
1、接管验收应具备的条件、要求〈标准〉。
1)建设项目按规划、设计要求/各有关专业管理要求已建成,并有相关部门验收合格的证明(竣工验收备案);
资料齐全。
2)道路名称标志清楚,楼宇/栋号户号牌编号准确经公安部门确认。
3)
本体物业接通水、电、气。
4)区内场地平整,施工现场清理完毕(在建采取围护措施),无建筑垃圾/泥土侵占路面;
道路能通汽车。
绿化、小品已经完工。
5)排水管正常使用,疏通无阻。
6)物业公司有固定办公场地。
2、接管验收的准备工作。
1)在物业竣工验收后、业主入住前,应及时组建接管验收小组,对所接管的物业进行综合性的接管验收,以确保物业基本合格,达相关的标准。
2)成立物业接管验收小组。
A、小组由物业公司工程部、行政部、客户服务中心相关人员和总公司〈开发商〉组成:
B、由项目工程水电组负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作。
C、由客户服务部负责业主资料的验收移交及协助房屋验收移交工作。
D、由工程水电组负责具体的物业本体、公共设施、机电设备的验收移交工作。
3)接管验收前的准备。
A、与总公司〈开发商〉联系好接管验收的事项、交接日期、进度、验收标准。
B、由工程水电组进行现场技术摸底,制定接管验收计划。
C、提前参与竣工验收前机电设备安装、调试工作。
D、准备好接管验收记录表格:
a、《单项项目验收单/表》。
b、《房屋本体接管验收表》。
c、《公共配套设施接管验收表》。
d、《机电设备接管验收表》。
e、《验收交接记录》
f、《接管验收问题整改表》。
g、《图纸、资料移交清单》。
h、《机电设备移交清单》。
i、《钥匙移交清单》。
接管验收的工作程序。
(流程图见支持文件)
1)程序
A、验收小组依据验收项目、标准,形成《物业单项项目验收单》、《验收交接记录表》、《图纸资料移交清单》、《设备移交清单》、《房屋接管验收检查记录表》、《钥匙清单》;
并由责任人签名。
B、对验收过程中不符合设计、安装、移交清单的,提出书面〈验收不合格整改报告〉及〈工作联络单〉,确定整改时限,返回物业公司和总公司〈开发商〉,并督促施工单位进行限期整改,不合格不作收房。
C、对不影响结构安全和设备使用安全的质量问题,也可采用费用补偿办法。
D、对整改项目由施工方整改落实后,予以复查,并在〈验收不合格整改报告〉中记录结果,合格后进行正式移交。
E、对保修期内因施工、安装、设备因素产生的质量问题,物业公司促请相关单位限期解决,按照《保修期工程维修管理细则》及《接管验收协议》对工程维修加以监管,并建立施工保修单位档案、联系表。
F、移交双方必须有双方签名办理移交手续及签订〈承接验收协议〉。
4、资料的接管验收。
1)
物业产权资料:
A、项目开发批准报告。
B、《建设项目选址意见书》。
C、
D、《建设用地规划许可证》。
E、《房屋准建证》。
F、《建设工程规划许可证》。
G、
《建设工程施工许可证》。
H、
《拆迁安置资料》。
I、
命名资料。
J、用地红线图。
2)综合竣工验收资料:
A、竣工图。
B、建筑执照。
C、《建设工程规划验收合格证》。
D、《消防验收意见及同意使用意见书》。
E、《质监验收意见》。
F、《环保验收意见书》。
开工、竣工报告。
公共配套综合验收合格证。
供水合同。
J、
供电协议书、许可证。
K、
供气协议书、许可证。
L、
有线电视合格证。
M、
通信设施合格证。
施工设计资料:
A、
地质报告书。
B、
全套设计图纸。
C、
图纸会审记录。
D、
设计变更通知书/书,技术核定单(包括工程质量事故记录);
。
E、
工程预决算报告书。
F、
重要施工会议记录。
隐蔽工程验收记录。
沉降观测记录,建筑物沉降和变形位移监测记录/永久性水准点位置
和基础性深埋;
钢材、水泥、主要材料的质量保证书、验收记录;
新材料、配件的签
定合格证书;
砂浆、混凝土试块试压报告;
水、电、气、卫生洁具、消防等设备检验合格证书,如《消防验收及
同意使用意见书》;
自动仪表的调试记录;
出厂合格证明;
管道系统:
供水、供气、消防的试压或试漏检查记录报告;
园林绿化图纸、清样、品种、数量、养护注意事项;
N、
其他资料。
4)
机电设备资料:
机电设备出厂合格证。
设备清单:
名称、规格、数量、产地、主要性能、单价、随机工具、
备件设备清单、(及其配件/工具)、安装高度记录、试运行记录、
机电设备使用说明书(要求中文)。
机电设备安装、调试报告。
机电设备保修卡、保修协议。
《机电设备清单》。
机电设备供应商、施工单位资料。
5)
业主详细资料。
接管验收的标准和验收方法。
1)根据《物业接管验收标准》执行。
2)业主生活工作的合理要求。
3)《拆迁安置合同》/租赁合同的交楼标准、装修标准、配套设施等要求。
4)《新建小区验收暂行办法》。
5)《建筑装饰装修工程质理验收规范》。
6)《建筑安装工程质量检验评定标准》。
7)
主要以观感验收法、使用验收法、对照验收法。
如对照开发商提供的设
备清单、资料清单等项目逐项对照、验收,并将实际情况写明在相关表格,并请开发商相关人员签字认可。
6、楼宇本体硬件设施的具体验收标准、公共配套设施接管验收标准、机电
设备的接管验收(详见《物业接管验收程序标准方法》)。
7、接管验收的遗留问题处理。
1)遗留问题的登记确认。
A、对资料验收中发现的资料不全,不真实、不合格等问题,接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中,交总公司〈开发商〉确认。
B、对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题,接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收设施设备问题遗留问题登记表》中,交总公司〈开发商〉确认。
2)对资料遗留问题。
接管验收小组应当积极总公司〈开发商〉和业主代表以及施工承建单位一起补齐相关资料。
3)物业硬件设施、设备遗留问题。
A、一般问题要求在一周内得到解决。
B、重大问题要求在一个月内得到解决。
C、必要时项目负责人予以协助处理。
4)长期解决不了、势必影响物业管理的问题。
以备忘录的形式将问题登记进行备录。
5)按总公司〈开发商〉、施工单位签署相关保修书及相关法规运作在保修期的维修事宜。
8、保存:
《接管验收遗留问题登记表》和备忘录由项目归档长期保
存。
五、记录
1、《接管验收遗留问题登记表》。
《单项项目验收单/表》。
《房屋本体接管验收表》。
《公共配套设施接管验收表》。
《机电设备接管验收表》。
6、
《验收交接记录》
7、
《接管验收问题整改表》。
《图纸、资料移交清单》。
9、
《机电设备移交清单》。
10、《钥匙移交清单》。
六、
支持文件
1、《物业接管验收标准方法》。
2、《物业接管标准作业规程》。
附件1:
物业接管验收内容与标准
一、房屋本体验收内容与标准
1、主体结构
(1)外墙无明显裂纹,不渗水。
(2)屋面排水畅通、无积水、不渗漏;
出水口、据沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。
2、公共楼面地面
楼地面面层与基层粘接牢固,不空鼓。
整体面层平整、无裂缝、无蜕皮、起砂;
块料面层表面平整,接缝均匀顺直、无缺棱掉角、粘贴牢固、色泽均匀一致、无明显色差。
3、天台
(1)天沟、落水口畅通完好。
(2)隔热层、防水层完好。
(3)散水坡无下陷、短裂、与墙体分离;
坡度适宜、平整。
(4)屋面避雷设施连接牢固。
4、楼梯、扶手
(1)钢木楼梯安装牢固、无锈蚀、弯曲,油漆完好、色泽均匀、表面平滑。
(2)楼梯无裂缝、无表皮剥落。
二、房屋分户验收内容与标准
1、卫生间、外阳台、厨房
(1)卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右,无明显积水、倒泛水和渗漏现象。
(2)卫生洁具安装牢固、配件齐全、无污渍和刮花、接口密实,无渗漏现象、无堵塞、排水畅通。
(3)给水施舍安装牢固、接口密实,无渗漏、锈迹、流水畅通、有足够压力。
(4)地漏、排水管道安装牢固、配件齐全、接口密实、无渗漏现象、无堵塞、排水畅通、完好无损。
卫生间、厨房内的排污管应分设,地漏,排污管接口,检查口不得渗漏,管道必须流畅。
(5)卫生洁器、橱柜、龙头等器具完好,操作正常。
(6)厨房排烟道、通风道设置合理,有足够得截面积,无堵塞物。
(7)水表、电表、气表安装牢固,读数正常、无损伤。
2、棚面、墙面、楼地面
(1)顶棚抹灰面平整,面层涂料均匀,无漏刷、无蜕皮、无裂纹、无霉点、无渗水痕迹、无污渍。
(2)顶棚抹灰面平整,面层涂料均匀,无漏刷。
无面层剥落,无明显裂缝,无污渍,无空鼓开裂现象。
(3)墙面块料(如瓷砖)面层:
粘贴牢固,无缺棱掉角;
面层无裂纹、损伤、色泽一致,对缝沙浆饱满,线条顺直。
(4)墙面油漆、刷浆色泽一致、无蜕皮、漏刷现象。
(5)地面面层与基层粘贴牢固、无空鼓、无裂缝,无蜕皮和起砂现象,面层平整、水平、阴角平直。
(6)饰面砖表面平整、无空鼓、裂缝、起泡合缺角,对缝平直。
3、门、窗
(1)门开启自如,无晃动合裂缝、零配件齐全、位置准确,无翘曲变形。
(2)门锁、窗销连接牢固、开启灵活。
(3)玻璃安装牢固、胶封密实,无明显刮花痕迹、无损伤。
(4)油漆均匀,色泽光亮新鲜、完整。
(5)不锈钢防盗门表面光亮,无刮花、变形。
4、电气系统
(1)照明灯具等低压电器安装支架必须牢固、部件齐全、完好无损、反应灵敏、接触良好、发光正常。
(2)开关安装牢固、开关灵活、接触良好。
5、智能化系统
对讲声音清晰.
6、配套系统
门铃、对讲电话安装牢固、操作灵活、效果良好。
三、公共设