XX物业接管验收标准作业规程DOC 24页Word格式.docx

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5、 

主动与公司〈开发商〉/业主代表/、施工承建单位联系、协商、解决问

题、设备的安装调试、熟悉设备的性能/构造/产地/供货商/使用/运行/保养的方法/；

电/水/气管道铺设位置及走向；

6、与施工承建单位和公司〈开发商〉以及业主代表协商验收的注意事项，协商制定验收的方案，统一标准，确定交接的日期,解决遗留问题的处理。

7、各类资料的移交，并对照图册、设备清单验收；

8、 

负责图纸资料的建档、造册、设备试运行。

四、 

程序要点

1、接管验收应具备的条件、要求〈标准〉。

1）建设项目按规划、设计要求/各有关专业管理要求已建成，并有相关部门验收合格的证明（竣工验收备案）；

资料齐全。

2）道路名称标志清楚，楼宇/栋号户号牌编号准确经公安部门确认。

3） 

本体物业接通水、电、气。

4）区内场地平整，施工现场清理完毕（在建采取围护措施），无建筑垃圾/泥土侵占路面；

道路能通汽车。

绿化、小品已经完工。

5）排水管正常使用,疏通无阻。

6）物业公司有固定办公场地。

2、接管验收的准备工作。

1）在物业竣工验收后、业主入住前，应及时组建接管验收小组，对所接管的物业进行综合性的接管验收，以确保物业基本合格，达相关的标准。

2）成立物业接管验收小组。

A、小组由物业公司工程部、行政部、客户服务中心相关人员和总公司〈开发商〉组成：

B、由项目工程水电组负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作。

C、由客户服务部负责业主资料的验收移交及协助房屋验收移交工作。

D、由工程水电组负责具体的物业本体、公共设施、机电设备的验收移交工作。

3）接管验收前的准备。

A、与总公司〈开发商〉联系好接管验收的事项、交接日期、进度、验收标准。

B、由工程水电组进行现场技术摸底，制定接管验收计划。

C、提前参与竣工验收前机电设备安装、调试工作。

D、准备好接管验收记录表格：

a、《单项项目验收单/表》。

b、《房屋本体接管验收表》。

c、《公共配套设施接管验收表》。

d、《机电设备接管验收表》。

e、《验收交接记录》

f、《接管验收问题整改表》。

g、《图纸、资料移交清单》。

h、《机电设备移交清单》。

i、《钥匙移交清单》。

接管验收的工作程序。

（流程图见支持文件）

1）程序

A、验收小组依据验收项目、标准，形成《物业单项项目验收单》、《验收交接记录表》、《图纸资料移交清单》、《设备移交清单》、《房屋接管验收检查记录表》、《钥匙清单》；

并由责任人签名。

B、对验收过程中不符合设计、安装、移交清单的，提出书面〈验收不合格整改报告〉及〈工作联络单〉，确定整改时限，返回物业公司和总公司〈开发商〉，并督促施工单位进行限期整改，不合格不作收房。

C、对不影响结构安全和设备使用安全的质量问题，也可采用费用补偿办法。

D、对整改项目由施工方整改落实后,予以复查,并在〈验收不合格整改报告〉中记录结果,合格后进行正式移交。

E、对保修期内因施工、安装、设备因素产生的质量问题，物业公司促请相关单位限期解决，按照《保修期工程维修管理细则》及《接管验收协议》对工程维修加以监管，并建立施工保修单位档案、联系表。

F、移交双方必须有双方签名办理移交手续及签订〈承接验收协议〉。

4、资料的接管验收。

1） 

物业产权资料：

A、项目开发批准报告。

B、《建设项目选址意见书》。

C、

D、《建设用地规划许可证》。

E、《房屋准建证》。

F、《建设工程规划许可证》。

G、 

《建设工程施工许可证》。

H、 

《拆迁安置资料》。

I、 

命名资料。

J、用地红线图。

2）综合竣工验收资料：

A、竣工图。

B、建筑执照。

C、《建设工程规划验收合格证》。

D、《消防验收意见及同意使用意见书》。

E、《质监验收意见》。

F、《环保验收意见书》。

开工、竣工报告。

公共配套综合验收合格证。

供水合同。

J、 

供电协议书、许可证。

K、 

供气协议书、许可证。

L、 

有线电视合格证。

M、 

通信设施合格证。

施工设计资料：

A、 

地质报告书。

B、 

全套设计图纸。

C、 

图纸会审记录。

D、 

设计变更通知书/书，技术核定单（包括工程质量事故记录）；

。

E、 

工程预决算报告书。

F、 

重要施工会议记录。

隐蔽工程验收记录。

沉降观测记录，建筑物沉降和变形位移监测记录/永久性水准点位置

和基础性深埋；

钢材、水泥、主要材料的质量保证书、验收记录；

新材料、配件的签

定合格证书；

砂浆、混凝土试块试压报告；

水、电、气、卫生洁具、消防等设备检验合格证书，如《消防验收及

同意使用意见书》；

自动仪表的调试记录；

出厂合格证明；

管道系统：

供水、供气、消防的试压或试漏检查记录报告；

园林绿化图纸、清样、品种、数量、养护注意事项；

N、 

其他资料。

4） 

机电设备资料：

机电设备出厂合格证。

设备清单：

名称、规格、数量、产地、主要性能、单价、随机工具、

备件设备清单、（及其配件/工具）、安装高度记录、试运行记录、

机电设备使用说明书（要求中文）。

机电设备安装、调试报告。

机电设备保修卡、保修协议。

《机电设备清单》。

机电设备供应商、施工单位资料。

5） 

业主详细资料。

接管验收的标准和验收方法。

1）根据《物业接管验收标准》执行。

2）业主生活工作的合理要求。

3）《拆迁安置合同》/租赁合同的交楼标准、装修标准、配套设施等要求。

4）《新建小区验收暂行办法》。

5）《建筑装饰装修工程质理验收规范》。

6）《建筑安装工程质量检验评定标准》。

7） 

主要以观感验收法、使用验收法、对照验收法。

如对照开发商提供的设

备清单、资料清单等项目逐项对照、验收，并将实际情况写明在相关表格，并请开发商相关人员签字认可。

6、楼宇本体硬件设施的具体验收标准、公共配套设施接管验收标准、机电

设备的接管验收（详见《物业接管验收程序标准方法》）。

7、接管验收的遗留问题处理。

1）遗留问题的登记确认。

A、对资料验收中发现的资料不全，不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中，交总公司〈开发商〉确认。

B、对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收设施设备问题遗留问题登记表》中，交总公司〈开发商〉确认。

2）对资料遗留问题。

接管验收小组应当积极总公司〈开发商〉和业主代表以及施工承建单位一起补齐相关资料。

3）物业硬件设施、设备遗留问题。

A、一般问题要求在一周内得到解决。

B、重大问题要求在一个月内得到解决。

C、必要时项目负责人予以协助处理。

4）长期解决不了、势必影响物业管理的问题。

以备忘录的形式将问题登记进行备录。

5）按总公司〈开发商〉、施工单位签署相关保修书及相关法规运作在保修期的维修事宜。

8、保存：

《接管验收遗留问题登记表》和备忘录由项目归档长期保

存。

五、记录

1、《接管验收遗留问题登记表》。

《单项项目验收单/表》。

《房屋本体接管验收表》。

《公共配套设施接管验收表》。

《机电设备接管验收表》。

6、 

《验收交接记录》

7、 

《接管验收问题整改表》。

《图纸、资料移交清单》。

9、 

《机电设备移交清单》。

10、《钥匙移交清单》。

六、 

支持文件

1、《物业接管验收标准方法》。

2、《物业接管标准作业规程》。

附件1:

物业接管验收内容与标准

一、房屋本体验收内容与标准

1、主体结构

（1）外墙无明显裂纹，不渗水。

（2）屋面排水畅通、无积水、不渗漏；

出水口、据沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。

2、公共楼面地面

楼地面面层与基层粘接牢固，不空鼓。

整体面层平整、无裂缝、无蜕皮、起砂；

块料面层表面平整，接缝均匀顺直、无缺棱掉角、粘贴牢固、色泽均匀一致、无明显色差。

3、天台

（1）天沟、落水口畅通完好。

（2）隔热层、防水层完好。

（3）散水坡无下陷、短裂、与墙体分离；

坡度适宜、平整。

（4）屋面避雷设施连接牢固。

4、楼梯、扶手

（1）钢木楼梯安装牢固、无锈蚀、弯曲，油漆完好、色泽均匀、表面平滑。

（2）楼梯无裂缝、无表皮剥落。

二、房屋分户验收内容与标准

1、卫生间、外阳台、厨房

（1）卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，无明显积水、倒泛水和渗漏现象。

（2）卫生洁具安装牢固、配件齐全、无污渍和刮花、接口密实，无渗漏现象、无堵塞、排水畅通。

（3）给水施舍安装牢固、接口密实，无渗漏、锈迹、流水畅通、有足够压力。

（4）地漏、排水管道安装牢固、配件齐全、接口密实、无渗漏现象、无堵塞、排水畅通、完好无损。

卫生间、厨房内的排污管应分设，地漏，排污管接口，检查口不得渗漏，管道必须流畅。

（5）卫生洁器、橱柜、龙头等器具完好，操作正常。

（6）厨房排烟道、通风道设置合理，有足够得截面积，无堵塞物。

（7）水表、电表、气表安装牢固，读数正常、无损伤。

2、棚面、墙面、楼地面

（1）顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷、无蜕皮、无裂纹、无霉点、无渗水痕迹、无污渍。

（2）顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。

无面层剥落，无明显裂缝，无污渍，无空鼓开裂现象。

（3）墙面块料（如瓷砖）面层：

粘贴牢固，无缺棱掉角；

面层无裂纹、损伤、色泽一致，对缝沙浆饱满，线条顺直。

（4）墙面油漆、刷浆色泽一致、无蜕皮、漏刷现象。

（5）地面面层与基层粘贴牢固、无空鼓、无裂缝，无蜕皮和起砂现象，面层平整、水平、阴角平直。

（6）饰面砖表面平整、无空鼓、裂缝、起泡合缺角，对缝平直。

3、门、窗

（1）门开启自如，无晃动合裂缝、零配件齐全、位置准确，无翘曲变形。

（2）门锁、窗销连接牢固、开启灵活。

（3）玻璃安装牢固、胶封密实，无明显刮花痕迹、无损伤。

（4）油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整。

（5）不锈钢防盗门表面光亮，无刮花、变形。

4、电气系统

（1）照明灯具等低压电器安装支架必须牢固、部件齐全、完好无损、反应灵敏、接触良好、发光正常。

（2）开关安装牢固、开关灵活、接触良好。

5、智能化系统

对讲声音清晰.

6、配套系统

门铃、对讲电话安装牢固、操作灵活、效果良好。

三、公共设