资产评估实验及答案Word文档格式.docx

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6％=551400（元）

4）租售费用及税金：

租售费用及税金=29752066×

5％=1487603（元）

5）投资利润：

投资利润=（地价+总建筑费用+专业费用）×

20％

=（地价×

20％）+（9190000+551400）×

20％）+1948280

6）总地价：

总地价=（29752066-9190000-551400-l487603-1948280）÷

（1+20％）

=16574783÷

1.2=13812319（元）

2、有一待估宗地，现收集到4个可比较参照交易案例，具体情况如下表。

宗地

成交价格

（元／平方米）

交易时间

交易情况

容积率

剩余使用年限

区域因素

个别因素

待估地

2010/01

1.2

45

1

800

2009/01

2%

1.3

50

1%

2

850

2008/01

1.4

3

760

1.1

40

-2%

4

780

1.0

-1%

表中的交易情况、区域因素及个别因素值，都是参照物宗地与待估宗地比较，负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差，正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。

容积率与地价的关系为：

容积率在l-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时增加3％。

该城市地价指数见下表：

年份

2005

2006

2007

2008

2009

2010

指数

100

105

108

110

111

115

试根据以上条件评估待估宗地2000年1月20日的价格。

1）确定待估地分别与参照物1、2、3、4作比较后的评估值。

2）用平均法计算待估地评估值

3、有一宗已七通一平的待开发建设的空地，土地面积为3200平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设为公寓。

土地使用权年期为50年。

据市场调查和项目可行性分析，该项目建设开发周期为3年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为90％，每建筑平方米的年租金预计为300元，年出租费用为年租金的25％。

建筑费预计每建筑平方米1000元，专业费为建筑费的10％，建筑费和专业费在建设期内均匀投人。

假设当地银行贷款利率为7％，不动产综合还原利率为8％，开发商要求的总利润为所开发不动产总价的15％。

试评估该宗土地的地价。

计算结果以元为单位（取整）。

1）测算不动产总价

1不动产建筑总面积：

3200×

2.5=8000（平方米）

2不动产纯收益=300×

8000×

90％×

（1-25％）=1620000（元）

3不动产收益年期=50-3=47（年）

2）测算建筑费及专业费

建筑费及专业费=1000×

（1+10%）×

8000=8800000（元）

3）计算利息

利息=地价×

7%×

3+8800000×

1.5=0.21地价+924000（元）

4）计算利润

利润=19706113×

15%=2955917（元）

5）测算地价

地价=不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润

=19706113-8800000-0.21地价-924000-2955917

地价=6994224/1.21=5780350（元）

单价=5780350/3200=1806.36（元/m2）

楼面地价=1806.36/2.5=722.54（元/m2）

该题为收益法和剩余法的综合运用，利用收益法求取不动产总价，利用剩余法求取地价。

4、某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为50年，实际已经使用8年。

经过调查测算，现在重新建造全新状态的该类建筑物的建造成本800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入建造成本的40%），管理费用为建造成本的3%，年利息率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。

该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；

装修的重置成本为200万元，平均寿命为5年，已经使用2年；

设备部分的重置成本为110万元，平均寿命为10年，已经使用8年。

假设残值率为零，试计算该建筑物的折旧（贬值）总额。

1）建筑部分的重置成本:

800×

（1+3%）+800×

60%×

6%×

1.5+800×

40%×

0.5+50+120=1046.8（万元）

2）建筑部分的折旧：

建筑部分的折旧：

（1046.8-18）×

8/50+18=182.6（万元）

3）装修部分的折旧：

装修部分的折旧:

200×

2/5=80（万元）

4）设备部分的折旧：

设备部分的折旧:

110×

8/10=88（万元）

5）总折旧：

总折旧:

182.6+80+88=350.6（万元）

实验二、资产评估在机器设备评估中的应用

进一步掌握各种评估方法在机器设备评估中的应用

1、某被评估的生产控制装置购建于1995年，原始价值100万元，2000年和2003年分别投资50000元和20000元进行了两次更新改造，2005年对该资产进行评估。

调查表明，该类设备及相关零部件的定基价格指数在1995年、2000年、2003年、2005年分别为110%、125%、130%、150%。

该设备尚可使用年限为6年。

另外，该生产控制装置正常运行需要5名技术操作员，而目前的新式同类控制装置仅需要4名操作员。

假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资福利费为12000元，所得税税率为33%，适用折现率为10%。

根据上述调查资料，求待评估资产的价值。

1）估算重置成本

重置成本＝100×

150%÷

110%+5×

125%+2×

130%＝144.67（万元）

2）估算加权投资年限

加权投资年限＝10×

136.36÷

144.67+5×

6÷

144.67+2×

2.3÷

144.67

＝9.66年

3）估算实体性贬值率

实体性贬值率＝9.66÷

（9.66＋6）＝61.69%

4）估算实体性贬值

实体性贬值＝重置成本×

实体性贬值率＝144.67×

61.69%＝89.25（万元）

5）功能性贬值估算

第一步，计算被评估装置的年超额运营成本

（5－4）×

12000＝12000（元）

第二步，计算被评估装置的年净超额运营成本

12000×

（1－33%）＝8040（元）

第三步，将被评估装置的年净超额运营成本，在其剩余使用年限内折现求和，以确定其功能性贬值额

将被评估装置的年净超额运营成本，在其剩余使用年限内折现求和，以确定其功能性贬值额

8040×

（P/A，10%，6）＝8040×

4.3553＝35016.61（元）＝3.5万元

6）求资产价值

待评估资产的价值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值=144.67－89.25－3.5

＝51.92（万元）

2、某被评估设备购建于2005年6月，账面原值100万元，2008年6月对该设备进行了技术改造，以使用某种专利技术，改造费用为10万元，2009年6月对该设备进行评估，评估基准日为1999年6月30日。

现得到以下数据：

①2005年至2009年该类设备的定基价格指数分别为105%、110%、110%、115%、120%；

②被评估设备的月人工成本比同类设备节约1000元；

③被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，该企业为正常纳税企业；

④经过了解，得知该设备在评估使用期间因技术改造等原因，其实际利用率为正常利用率的60%，经过评估人员鉴定分析认为，被评估设备尚可使用6年，预计评估基准日后其利用率可以达到设计标准的80%。

根据上述条件估算该设备的有关技术经济参数和评估价值。

重置成本＝100×

120%÷

105%+10×

115%＝124.72（万元）

加权投资年限＝4×

114.29÷

124.72+1×

10.43÷

124.72＝3.75年

实体性贬值率＝3.75÷

（3.75＋6）＝38.46%

实体性贬值率＝124.72×

38.46%＝47.97（万元）

5）估算功能性贬值

第一步，计算被评估设备的年超额运营成本

1000×

12＝12000（元）

第二步，计算被评估设备的年净超额运营成本

12000×

（1－33%）＝8040（元）

8040×

4.3553＝35016.61（元）＝3.5万元

6）估算经济性贬值率

经济性贬值率＝[1－（60%÷

80%）X]×

100%

＝[1－（60%÷

80%）0.7]×

＝18.24%

7）估算经济性贬值

经济性贬值＝（重置成本－实体性贬值－功能性贬值）×

经济性贬值率

＝（124.72－47.97－3.5）×

18.24%

＝13.36（万元）

8）求资产价值

待评估资产的价值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值

＝124.72－47.97－3.5-13.36＝59.89（万元）

3、评估对象为某机器设备生产企业的一条国产Ⅰ型机组，该机组于2006年5月20日购置并投入使用，其设计生产能力为年产a产品10万件账面原值为150万元，现评估人员需要评估该机组于2011年5月20日的价值。

评估人员经过调查得到以下有关经济技术数据资料：

①从2006年5月至2011年5月，该类设备的环比价格指数2007年为102%，2008年为101%，2009年为99%，2010年为100%，2011年为102%；

②Ⅰ型机组在2011年的出厂价格为100万元，运杂费、安装调试费大约占购置价格的25%；

③被评估机组从使用到评估基准日，由于市场竞争的原因，利用率仅仅为设计能力的60%，估计评估基准日后其利用率会达到设计要求；

④该机组经过检测尚可以使用7年；

⑤与具有相同生产能力的Ⅱ型机组相比，该机组的年运营成本超支额大约在4万元左右；

⑥折现率为10%。

试评估确定该机组的市场价值。

1）运用市场重置方式（询价法）评估

型机组的过程及其结果

重置成本：

重置成本=100×

（1+25%）=1