新版XX城区四村联建工程项目可行性研究报告Word格式.docx
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3、《中华人民共和国环境保护法》
4、《中华人民共和国城市房地产管理法》
5、《河南省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
6、《中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》
7、《河南省2006-2020年建设社会主义新农村规划纲要》
8、《郑州市城市总体规划》（2010－2020）；
9、《荥阳市城市总体规划》（2008－2020）；
10、《荥阳市土地利用总体规划》（2006－2020）；
11、《荥阳市城乡规划委员会办公室文件》荥城规会纪[2010]3号
12、荥阳市豫龙镇新型社区建设拆迁安置补偿办法2012.10.22
13、国家有关的标准、规范。
14、项目承办单位提供的有关基础数据、技术资料等。
1.2.2研究范围
根据河南金苑置业有限公司提出的荥阳市东城区荥泽大道四村联建项目的建设要求，我院组织有关技术人员，在对本项目进行充分的调查基础上，形成了本项目的可行性研究报告。
本报告结合《荥阳市城市总体规划》（2008－2020），根据国家对项目可行性研究阶段工作范围和深度的规定，对项目建设的依据、条件、背景及必要性进行了全面论述，对项目的建设条件、建设规模、建设方案、环境保护、项目组织与实施、投资估算、经济效益等方面进行综合分析和评价，以期为项目实施提供科学、可靠的依据。
1.3建设单位概况
河南金苑置业有限公司是郑煤集团所属全资子公司，以房地产综合开发为主，兼营房屋销售、物业管理等业务的房地产开发企业，公司成立于2003年，注册资金2000万元。
目前公司职工总数300余人，其中具有专业职称230人，教授级高工6人，中高级管理人员90人，高级职称56人，中级职称126人。
公司秉承“以人为本”的设计理念，以满足市场特定消费人群的差异化要求为导向，以追求高品质、低价格的服务为宗旨，以“样板工程、精品项目”为目标，致力于打造一流产品和超值服务。
1.4项目建设概况
1.4.1项目提出的理由
以《荥阳市城市总体规划（2008－2020）》为依据，遵循荥阳市城中村改造的相关规定，通过整合相关资源尤其是土地资源，走改造和综合开发相结合的道路。
因地制宜、合理布局、统筹安排原居民的生活、就业和经济发展要素。
统一规划，分步实施。
将城中村改造及综合开发建设相结合，按步骤进行。
坚持“以人为本”的原则，保障村民的利益，创造宜人的居住空间、商业活动空间、休闲场所和聚居生活氛围。
当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把房地产开发建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。
根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约为1.5~2个百分点。
另外根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，居民住宅的发展目标是户均一套、人均一室，力争达到人均建筑面积35平方米。
房地产开发项目的建设对城市建设将起到促进作用。
加快城市化进程，已成为促进我国国民经济持续、健康、快速发展的关键措施之一，成为不可逆转的发展趋势。
根据中央的指示精神，河南省也进行了一系列的战略部署。
郑州作为一个已经具有一定规模的大城市，也确定了扩大城市规模、完善基础设施、美化城市环境、优化经济结构、增强综合实力，提高郑州市在全省的首位度，把郑州建设成为国家区域性中心城市的发展纲要。
能否实现郑州市、河南省乃至全国经济的发展目标，城市建设将成为重中之重，省市各级领导已经达成了共识。
在城市建设过程中，作为人流、物流、资金流、信息流等生产要素的重要载体和建筑业的主体，房地产开发企业充当着城市建设的先锋队的角色，在城市建设规划、基础设施建设、商业设施建设、住宅建筑等城市建设的各个环节，发挥着举足轻重的作用。
房地产开发项目的建设是解决劳动就业的需要。
由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。
而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。
据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而房地产开发项目投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。
因此，项目建设对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，将为增加当地社会就业岗位作出一定的贡献。
1.4.2项目建设必要性
村民住宅以统一规划建造的多层或者部分高层，取代自家建造的独门独户的农民房。
以基础设施、公共设施配套完善、环境优美的城市社区代替杂乱无章的村庄聚居模式，使原住民公平的享受到完善的城市生活。
项目的建设有利于切实改善农村生产生活条件，有利于促进城市整体建设，推进中原经济区大发展，因而本工程的建设是必要的。
1.4.3建设目标与内容
建设目标：
本项目建成后安置区用于合村并城的安置，涉及包括茹寨村557户，2200人，刘村457户，1855人，罗垌村438户，1820人，蒋寨村581户，2131人，共计2033户，8006人；
配套开发用地用于商业房地产开发。
建设内容主要包括：
安置房、商品住宅用房、商业用房、地下室、地下车库以及道路广场硬化、景观绿化等基础配套设施建设。
项目建设规模
安置区总用地面积312663平方米（约468.99亩），地块面积299267平方米（约448.9亩），总建筑面积943403平方米，地上总建筑面积732444平方米，其中住宅建筑面积670432平方米，商业建筑面积48713平方米，其他配套公用建筑面积13299平方米；
地下总建筑面积210959平方米。
配套开发用地总用地面积775954平方米（约1163.87亩），其中住宅总用地面积541079平方米（约811.58亩），商业总用地面积234875平方米（约352.29亩）。
总建筑面积3140461平方米，地上总建筑面积2595406平方米，其中住宅建筑面积1307898平方米，商业建筑面积1148579平方米，其他配套公用建筑面积138929平方米；
地下总建筑面积545055平方米。
1.4.4项目实施计划
项目建设周期拟定为24个月，计划用2个月完成项目全部前期准备及报批工作，初步设计及施工图设计5个月，项目施工18个月，竣工验收4个月。
为加快建设进度，缩短建设时间，各阶段的工作允许有一定程度的交叉。
1.4.5项目建设总投资与资金筹措
本项目总投资估算为1055964.66万元，其中建设投资1007039.2万元，建设期利息48925.46万元。
资金来源由建设单位自筹和申请银行贷款解决，其中建设单位自筹351037.23万元，申请银行贷款704927.43万元。
1.4.6主要技术经济指标
表1-1：
安置区主要经济技术指标表
序号
项目名称
单位
数量
1
总用地面积
m2
312663
2
地块面积
299267
3
总建筑面积
943403
4
地上总建筑面积
732444
（1）
住宅建筑面积
670432
（2）
商业建筑面积
48713
（3）
其他配套公用建筑面积
13299
5
地下总建筑面积
210959
6
基底建筑面积
74650
7
绿化率
%
35
8
容积率
2.45
9
建筑密度
24.9
10
项目总投资
万元
275598.36
11
建设周期
月
24
12
安置村民数
人
8006
13
地下停车位
个
5345
表1-2：
配套开发用地主要经济技术指标表
775954
691275
3140461
2595406
1307898
1148579
138929
545055
241967
30
3.75
780366.30
15573
表1-3：
主要经济评价指标表
项目
经济指标
备注
一
经济数据
总投资
1055964
取整
建设投资
1007039
建设期利息
48925
总成本费用
万元/年
750204.6
经营期平均
销售收入
1111111.4
利润总额
299795.6
营业税及附加
61111.4
净利润
224846.7
二
财务评价指标
项目投资利税率
34.18%
计算期平均
财务内部收益率
28.22%
项目财务净现值
万元
276258
项目投资回收期
年
2.68
静态
1.5结论与建议
1.5.1结论
通过对经济效益、社会效益、环境效益的综合分析，本项目的建设符合国家房地产开发的相关政策，符合河南省和郑州市经济社会发展规划及荥阳市土地利用总体规划。
项目选址合适，建设规模合理，建设条件具备，建设方案可行，投资规模适度，并具有显著的社会效益。
1.5.2建议
1、建议项目建设单位尽快报上级单位审批，以便立项后开展项目后续的各项准备工作。
2、建议项目建设单位按照国家相关法规进行招投标活动，严格进行招投标管理，加强招标程序的规范化，把好建设前期准备工作的质量关。
建设单位要对项目进行科学化管理，分配好建设各方的工作；
管理单位要做好各方协调工作，增加各方沟通，减少不必要的成本；
承建单位在建设过程中要树立强烈的精品意识，力争低成本、高质量地完成合村并城项目的建设。
3、要规划处理好与各项基础设施建设的相互关系，要从长远出发，相互依存，相互补充，协调一致。
防止重复建设或相互推诿扯皮，造成资源浪费和功能欠缺。
4、在项目的建设和运行中要做好环境保护工作，在各项基础设施的建设运行中，都要把环保作为先决条件，严格执行环境保护的各项政策法规，实现可持续的发展。
2项目建
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