年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题及答案0Word格式文档下载.docx

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B.投资价值属于非市场价值

C.市场价值的前提之一是继续使用

D.同一估价对象可能有不同类型的价值

（4）李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。

预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。

当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。

若月报酬率为0．5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为（　　）元。

A.5000

B.12574

C.12650

D.13911

（5）下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是（　　）。

A.了解某宗房地产的出租人权益价值

B.了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值

C.了解某地区地震后房地产价值的变化

D.了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额

（6）任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。

房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的（　　）特性决定的。

A.易受限制

B.相互影响

C.独一无二

D.不可移动

（7）下列房地产中，变现能力相对较强的是（　　）。

A.用途专业的房地产

B.价值较大的房地产

C.独立使用的房地产

D.不可分割的房地产

（8）下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是（　　）。

A.户型

B.楼层

C.层高

D.装修

（9）对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是（　　）。

A.谨慎价值

B.市场价值

C.残余价值

D.快速变现价值

（10）某套200㎡、单价4000元/㎡的住宅，要求成交时首付20万元，余款在3年内分3期支付，每期末支付20万元。

如果折现率为5%，则该套住宅的实际价格为（　　）万元。

A.71．84

B.74．47

C.75．23

D.80．00

（11）下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是（　　）。

A.土地总价

B.土地单价

C.楼面地价

D.商品房价格

（12）设立地役权通常会使（　　）。

A.供役地的价值下降

B.需役地的价值下降

C.供役地与需役地的价值都下降

D.供役地与需役地的价值都上升

（13）下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是（　　）。

A.在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨

B.增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨

C.在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降

D.严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降

（14）在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的（　　）。

A.谨慎原则

B.替代原则

C.合法原则

D.最高最佳利用原则

（15）近日出具的一份估价报告中的估价时点，估价对象状况和房地产市场状况所对应的时间均为一年前的某个日期，其估价类型可能是（　　）。

A.在建工程抵押估价

B.房地产损害赔偿估价

C.期房市场价值评估

D.房地产估价的复核估价

（16）在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是（　　）。

A.统一房地产范围

B.统一付款方式

C.统一价格单位

D.统一市场状况

（17）估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。

该可比实例经统一房地产范围后的价格为（　　）万元。

A.75．00

B.75．60

C.83．60

D.86．00

（18）某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电费等运营费用5万元。

该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8%，该写字楼因采光受影响造成的损失为（　　）万元。

A.35．00

B.56．29

C.86．29

D.180．00

（19）某房地产2009年4月的价格为6500元/㎡，已知该类房地产2009年3～10月的价格指数分别为105．53、103．85、100．04、99．86、98．28、96．45、92．17、90．08（均以上个月为基数100），该房地产2009年10月的价格为（　　）元/㎡。

A.5110．51

B.5307．26

C.5549．95

D.5638．13

（20）报酬率是一种与利率，内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（　　）。

A.投资率是投资回收与投入资本的比率

B.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。

反之，报酬率应高

C.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率

D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率

（21）对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是（　　）。

A.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间

B.在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间

C.由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间

D.剩余经济寿命与实际年龄之和的时间

（22）某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、，保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。

该房地产的净收益为（　　）万元。

A.245

B.275

C.315

D.345

（23）某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为（　　）万元。

A.489．99

B.495．53

C.695．53

D.800．00

（24）某房地产开发商开发一幢建筑面积10000㎡的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/㎡，已知取得土地时楼面地价为1000元/㎡，开发成本和管理费用为1200元/㎡，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5．5%，开发期为1．5年，年利率为10%。

该幢写字楼的销售利润率为（　　）。

A.7．90%

B.11．08%

C.11．83%

D.13．73%

（25）某成片荒地面积1k㎡，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7．2%，开发经营期为1年。

上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%，该地块可转让土地的应计成本是（　　）元/㎡

A.310．61

B.321．60

C.477．87

D.494．77

（26）某写字楼的建筑面积为4000㎡，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80%，月租金为30元/㎡。

当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90%，月租金为40元/㎡，报酬率为6%，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为（　　）万元。

A.67．60

B.811．24

C.1622．48

D.2433．72

（27）在假设开发法的现金流量折现中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是（　　）。

A.取得待开发房地产的时间

B.开发期间的某个时间

C.开发完成后的时间

D.开发完成之后的某个时间

（28）现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为1500元/㎡，其中主体工程900元/㎡，安装及装饰装修工程费为600元/㎡。

该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成，未完成部分的费用均匀投入。

若折现率为15%，则在估价时点的续建费用为（　　）元/㎡。

A.486．52

B.521．74

C.559．50

D.1398．76

（29）直线趋势法y=a+bX中的常数a、b，是由（　　）决定的。

A.房地产的历史价格资料

B.房地产的未来价格资料

C.房地产的现实价格资料

D.估价师选取的现时和未来的价格资料

（30）某类商品房2004～2008年的售价分别为6000元/㎡、6300元/㎡、6678元/㎡、7212元/㎡、7645元/㎡。

利用平均增减量法，该类商品房2009年的价格为（　　）元/㎡。

A.7974．00

B.8023．00

C.8056．25

D.8078．00

（31）威廉·

阿郎索的在任意区位处的地租计算公式Pc（t）=N[Pc-C-kc（t）]中，Ⅳ表示（　　）。

A.单位面积土地上农产品的产量

B.市场上每单位农产品的价格

C.生产每单位农产品的成本

D.向市场运输每单位农产品的成本

（32）某工业用地总面积为3000㎡，容积率为0．5，楼面地价为1000元/㎡。

现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4．0，相应的楼面地价为1500元/㎡。

该改变用途理论上应补地价为（　　）万元。

A.500

B.525

C.600

D.1650

（33）某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是（　　）。

A.空置率偏小

B.运营费用偏大

C.收益期限偏短

D.报酬率偏高

（34）某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了市场法和收益法求取；

采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。

该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了（　　）。

A.假设开发法和基准地价修正法两种方法

B.假设开发法和成本法两种方法

C.假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法

D.假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法

（35）在估价假设和限制条件说明中，当无理由怀疑建筑物的结构存在安全隐患时，应（　　）。

A.假定建筑结构是安全的

B.肯定建筑物是安全的

C.强调建筑结构安全须进行相关专业鉴定

D.说明建筑结构安全难以确定

二、多项选择题（共15题，每题2分。

每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应得编号。

全部选对的，得2分;

错选或多选的。

不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。

（1）下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是（　　）。

A.增加抵押贷款

B.抵押期间对抵押房地产进行动态监测

C.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款

D.处置抵押房地产

E.租赁抵押房地产

（2）下列法律法规和标准中，应作为城市房屋拆迁估价依据的有（　　）。

A.中华人民共和国物权法

B.中华人民共和国城市房地产管理法

C.城市房地产开发经营管理条例