资产评估例题Word文档下载推荐.docx
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评估基准日为2012年8月1日。
待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交易条件这一指标上,可通过调整交易条件来估算该套待估设备的市场价值。
经评估人员分析,待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的30%,则待估资产的评估值为:
资产评估值=365、2×
（1—30％）=255、64（万元）
案例4:
待估资产为某机器设备,其生产时间为2005年6月30日,评估基准日为2013年1月1日。
搜集到一交易案例,该机器设备与待估设备型号相同,属同一厂家生产,交易时间为2012年12月31日,交易价格为124000元,该机器设备的生产时间为2005年1月1日。
待估资产与参照资产的差异主要体现在新旧程度这一指标上,可通过对成新率指标的调整来估算待估资产的市场价值。
经调查了解,待估设备的尚可使用年限为13年,则待估资产的成新率为:
待估资产成新率=待估资产尚可使用年限/（待估资产已使用年限+待估资产尚可使用年限）×
100%=13÷
（7、5+13）=63%
参照资产已使用年限为8年,尚可使用年限为15年,则参照资产的成新率
参照资产的成新率=15÷
（8+15）×
100%=65%
资产评估值=参照物成交价格×
（评估对象成新率/参照物成新率）
评估值=124000×
（63%÷
65%）=120184、62（元）
市场法（类比法）
某商业用房,面积为600平方米,现因企业联营需要进行评估,评估基准日为2002年10月31日。
评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例,具体情况如下表所示。
单位:
参照物
A
B
C
交易单价
5,000
5,960
5,918
成交日期
2002、6
2002、9
2002、10
区域条件
比被评估资产好
交易情况
正常
高于市价4%
经调查分析,被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度相近,故无需对功能因素与成新率因素进行调整。
被评估商业用房所在区域的综合评分为100,三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好,综合评分分别为107、110与108。
当时房产价格月上涨率为4%,故参照物A的时间因素调整系数为:
117/100;
参照物B的时间因素调整系数:
104/100;
参照物C因在评估基准日当月交易,故无需调整（实际上就是100/100）。
三个参照物成交价格的调整过程如下。
时间因素修正
117/100
104/100
100/100
区域因素修正
100/107
100/110
100/108
交易情况修正
100/104
修正后的价格
5,467
5,418
5,480
被评估资产单价＝（5,467＋5,418＋5,480）÷
3＝5,455
被评估资产总价＝5,455×
600＝3,273,000元
收益法
例1:
假设某企业将持续经营下去,现拟转让,聘请评估师估算其价值。
经预测,该企业每年的预期收益为1200万元,折现率为4%。
请估算该企业的价值。
评估值=1200/4%=30000（万元）
例2:
某企业尚能继续经营6年,营业终止后用于抵冲债务,现拟转让。
经预测得出6年预期收益军为900万元,折现率为8%,请估算该企业的评估值。
P=（900/8%）[1-1/（1+8%）^6]=900×
4、6229=4160、59（万元）
例3:
某收益性资产预计未来五年收益额分别就是12万元、15万元、13万元、11万元与14万元。
假定从第六年开始,以后各年收益均为14万元,确定的折现率与本金化率为10%。
分别确定该收益性资产在永续经营条件下与经营50年条件下的评估值。
（1）永续经营条件下的评估过程:
首先,确定未来五年收益额的现值。
计算中的现值系数,可从复利现值表中查得。
其次,将第六年以后的收益进行本金化处理,即:
14/（10%）=140（万元）
企业评估价值=49、28+140×
0、6209=136（万元）
成本法
重置成本的重置核算法
待估资产为一机器设备,评估师拟运用成本法评估。
评估人员收集的成本资料有:
该机器设备的现行市场价格每台180000元,运杂费5000元,安装成本为20000元,其中原材料6000元、人工成本13000元、其她费用1000元,安装期限较短。
评估人员分析认为,被评估资产为外购需安装机器设备,其重置成本应包括买价（含增值税）、运杂费、安装成本、其她费用,由于安装期限较短可不考虑资金成本。
按重置核算法估算该机器设备的重置成本为:
重置成本=购买价格+运费+安装成本=180000+5000+20000=205000（元）
被评估资产为一台2年前购置的机器设备。
据调查,该机器设备目前还没有换代产品。
经查验资料,该设备账面原值为10、2万元,其中,购买价为8万元,运杂费1、6万元,安装费中直接成本0、4万元,间接成本为0、2万元。
根据对同类型设备的调查,现在购买价格比2年前上涨20%,运杂费上涨80%,安装费中直接成本上涨40%,间接成本占直接成本百分率不变。
该设备的重置成本就是多少？
（1）计算直接成本
购买价=8×
（1+20%）=9、6（万元）
运杂费=1、6×
（1+80%）=2、88（万元）
安装费中的直接成本=0、4×
（1+40%）=0、56（万元）
直接成本＝购买价＋运杂费＋安装费中的直接成本＝9、6+2、88+0、56=13、04万元
（2）计算间接成本
间接成本占直接成本的百分率＝0、2÷
（8＋1、6＋0、4）＝2%
间接成本＝13、04×
2%＝0、26（万元）
（3）计算重置成本
重置成本=直接成本+间接成本=13、04+0、26=13、30（万元）
重置成本的物价指数法
某机床于1994年购置安装,账面原值为16万元。
1996年进行一次改造,改造费用为4万元;
1998年又进行一次改造,改造费用为2万元。
若定基价格指数1994年为1、05,1996年为1、28,1998年为1、35,1999年为1、60。
要求:
计算该机床1999年的重置成本
时间
投资
费用
（万元）
物价
指数
（%）
物价变
动指数
重置
成本
1994
16
1、05
1、60/1、05=1、52
16×
1、52
=24、32
1996
4
1、28
1、60/1、28=1、25
4×
1、25=5
1998
2
1、35
1、60/1、35=1、19
2×
1、19
=2、38
1999
1、60
1、60/1、60=1
合计
31、7
实体性贬值的使用年限法
被评估资产为企业中的一台设备,评估人员收集到的有关资料有:
该设备1997年1月购进,2002年1月评估;
该设备的重置成本为500000元,其残值为2000元,尚可使用5年;
根据该设备技术指标,正常使用情况下,每天应工作8小时,该设备实际每天工作5小时。
该设备的实体性贬值为:
资产利用率=5×
360×
5/5×
8=62、5%
实际已使用年限=5×
62、5%=3、125（年）
总使用年限=3、125+5=8、125（年）
资产的实体性贬值=（500000—2000）×
3、125/8、125=191538、46
更新改造过的资产的实体性贬值计算
被评估设备购建于1992年,原始价值30000元,1997年与2000年进行两次更新改造,主要就是添置一些自动化控制装置,投资分别为3000元与2000元。
2002年对该资产进行评估,假设从1992年至2002年每年的价格上升率为10%,该设备的尚可使用年限经检测与鉴定为6年,估算该设备的实体性贬值率如下。
估算过程:
①估算设备复原重置成本
投资日期原始投资额价格变动系数复原重置成本
1992年300002、60[（1+10％）^10]78000
1997年30001、61[（1+10％）^5]4830
2000年20001、21[（1+10％）^2]2420
合计85250
②计算∑（复原重置成本×
投资年数）
投资日期复原重置成本投资年限复原重置成本×
投资年数
1992年7800010780000
1997年4830524150
2000年242024840
合计85250808990
③计算加权投资年限
加权投资年限=808990÷
85250=9、5（年）
④实体性贬值率=9、5÷
（9、5+6）×
100%=61%
功能性贬值
例:
某被评估对象就是一生产控制装置,其正常运行需6名操作人员。
目前同类新式控制装置所需的操作人员定额为3名。
假定被评估控制装置与参照物在运营成本的其她项目支出方面大致相同,操作人员平均年工资福利费约为6000元,被评估控制装置尚可使用3年,所得税率为33%,适用的折现率为l0%。
根据上述数据资料,估算被评估控制装置的功能性贬值。
（1）计算被评估生产控制装置的年超额运营成本:
（6-3）×
6000=18000（元）
（2）估算被评估生产控制装置的年超额运营成本净额:
18000×
（1-33%）=12060（元）
（3）将被评估生产控制装置在剩余使用年限内的每年超额运营成本净额折现累加,估算其功能性贬值额:
12060×
（P/A,10%,3）=12060×
2、4869=29992（元）
经济性贬值
某电视机生产厂家,其电视机生产线年生产能力为10万台,由于市场竞争加剧,该厂电视机产品销售量锐减,企业不得不将电视机生产量减至年产7万台（销售价格及其她条件未变）。
这种局面在今后很长一段时间内难以改变。
请估算该电视机生产线的经济性贬值率。
评估师根据经验判断,电视机行业的生产规模效益指数为0、6。
设备的经济性贬值率为:
经济性贬值率=[1-（70000/100000）^0、6]×
100%=19%
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