多层物业服务方案Word格式文档下载.doc

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公司现设人事管理部、物业管理部、专业服务维修部、绿化保洁部，公司成立以来得到了初具规模的发展。

目前，我公司服务的项目有：

海军干部公寓、宝晖大厦、锦绣花园、泰发大厦、绿海花园、尚城雅居Ⅰ期、Ⅱ期、Ⅲ期、金宸·

南康花苑等；

待接管项目有：

海洋监测应急指挥中心；

尚城雅居被评为“2010年度北海市平安文明小区”；

海军干部公寓、尚城雅居、泰发大厦即将参加北海市2011年度优秀小区、平安文明小区的评比。

服务的物业类型有高层电梯房、多层住宅、别墅、公寓商住楼，总建筑面积达20万平米。

公司本着“业主至上，服务第一”的宗旨，坚持“以人为本，诚信服务”为原则，走人性化服务，正规化管理的道路，向军事化，酒店式管理发展，真正成为服务于广大业主的帮手，能使广大业主得以高高兴兴，快快乐乐的安居乐业，也为公司的发展创造了良好的条件。

二、物业基本概况

1、座落位置：

北海市广东路与西南大道交汇处；

2、总建筑面积：

约6500平方米，其中商铺建筑面积约5000平方米；

3、小区内公共设施设备基本完善；

4、小区分为三个分区共三个大门；

5、小区供电：

一户一表；

供水：

一户一表。

三、海城苑物业服务定位

1、物业管理服务理念：

“追求业主满意率最大化”

2、物业服务定位：

针对海城苑物业情况和业主们消费层次的需求，我们根据北海市物价局和建委68号文件制定的标准，按照三级以下的服务收费，三级以上的服务标准提供物业管理服务。

3、物业管理服务模式：

正规化管理，人性化服务

作为从事多年物业管理经验的公司领导者，对正规化管理和人性化服务有着深刻的理解，并力求把这种管理服务理念融合到公司员工专业管理的模式中去，强调的是以人为本，诚信服务的内在关系，强调的是统一的管理制度规范化训练，公司倡导的是礼貌待人，微笑服务，认真做好海城苑的物业服务管理工作。

四、海城苑物业服务措施

1、正规管理，规范服务

物业管理服务要达到一定的水平必须建立并实施一套完整的管理制度，根据海城苑的实际情况制定实质性的管理服务方案，做到正规化管理，人性化服务。

2、强化培训，提高素质

人才是物业服务企业最重要的资源，对招聘进来的员工进行岗前、岗后培训，提高员工的专业化技能和较好的综合素质，必须做到统一管理，统一行动，统一调配，以内部培训为主，使员工的素质逐步提高，确保向小区业主和住户提供标准化的专业物业管理服务。

3、业主参与，双向共管

广大业主一起共同参与物业服务管理，使物业服务中心单向推动，为物业服务中心与广大业主双向共管。

建立业主参与物业服务机制，建立联合会议制度，通过定期召开联席会议；

物业服务工作需要业主和服务中心的密切配合与合作；

物业服务中心向业主报告并讨论重大的物业服务遇到的问题，以达到沟通解决问题的效果。

监督检查制度，按照有关法律法规和物业服务合同实施规范的管理，虚心接受广大业主的监督检查。

4、秩序井然，，美化环境

制定小区安全管理目标，做到安全第一，预防为主，健全安全管理职责，防止外来偷盗事件，杜绝安全隐患，保障安全，有效控制意外事故发生。

小区车辆出入管理，车辆停放管理，确保小区车辆有序规则出入、停放。

实行消防安全制度，建立防火安全制度，预防意外火灾事故。

小区区域内确保无垃圾、无杂物、防四害，设立保洁绿化规章制度，美化绿化，使业主有一个安全、舒适的居住环境。

5、开展活动，共建和谐

“和谐小区建设”是我们将成功管理服务小区的一条重要法则，家和万事兴，小区是业主的大家，我们将全面展开环境文化、行为文化、制度文化、精神文化、文明文化。

通过循序渐进、潜移默化、相互沟通、相互了解，提高服务人员和业主的素质，发挥各有所长，互相学习共处，共建文明和谐小区。

五、物业服务收费

根据广西自治区物业收费标准及北海市物业收费标准规定，我们将以三级以下的物业服务标准收费，以北海及海城苑的实际情况出发，为广大业主着想，现对海城苑的物业服务定价为：

1、住宅按建筑面积每平方米0.60元/月；

2、商铺按建筑面积每平方米1.50元/月；

3、公共路灯照明费用每户每月按实际费用均摊；

4、小汽车服务费每辆50元/月；

摩托车服务费电动车充电费待定；

5、代收代缴按规定收取。

六、物业服务费支出预算

1、按小区一个大门配置人员编制和基本工资标准（表一）

序号

项目

人数

工资标准（元/月）

总额（元）

一

物业服务中心主任

1

2000

二

收费员

2

1000

三

协管班长

1500

四

协管员

15

1200

18000

五

保洁员

5

900

4500

六

绿化员

七

水电维修工

1400

合计

26

30600

2、绿化保洁费用支出（表二）

金额（元/月）

依据

保洁物品

200

保洁用水工具、清洁剂、劳保等

绿化护理

100

综合测算

农药、化肥费

60

消毒、灭鼠灭虫药

80

440

3、按规定提取的福利费（表三）

基本工资

表一

福利、保险费

6120

工资总额的20％

税金

2070.60

物业费的85%×

5.6％

服装

240

220（每人）×

26÷

12÷

2（套）

办公费用

300

电脑、打印机、办公用品、电话、纸张笔墨

利润

3500

10％

42830.60

小结：

（表二）、（表三）物业服务费每月合计支出：

43270.60元

七、物业服务费收支情况说明

1、物业服务费月收入：

￥：

43500.00元；

2、物业服务成本月支出：

43270.60元；

3、不可预见的公共设施设备维护维修费用，没有列入物业服务成本月支出范围；

4、按原有物业服务收费标准收费，如收费率达到100％，物业服务企业月收入、支出相差不大。

八、海城苑物业管理服务要求和质量

（一）、综合管理

1、负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；

2、每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，并组织实施；

3、白天有专职管理员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉，处理急迫性报修；

4、管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业服务信用档案资料齐全；

5、与开发商签定前期物业管理服务合同、业主管理公约等手续，公开服务标准、收费依据及标准；

6、建立对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；

7、全体员工统一着装，持证上岗；

8、每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，使业主满意率不低于75％；

9、负责与业委会或各部门的协调工作；

10、负责处理业主的投诉和回访；

11、定期向业主公示物业管理服务的相关情况，增加物业管理的透明度，我们还将定期向业主报告物业公司财务开支情况，以及改善的建议等；

12、负责在重大节目，对海城苑苑进行必要的节目装饰；

13、为业主代办各项事务；

14、代收代缴水、电及垃圾处理费；

15、抄报水电表；

16、负责处理业主的报修事宜；

17、负责编排公共设施、设备维护维修和保养计划。

（二）、公共设施维修养护工作规程与质量标准

（1）、物业服务公司在小区内的各服务处、服务岗位都应接待业主的各项报修，房屋自用、公用部位或公用设施在保修期内的，由物业服务公司协助开发公司要求保修单位进行保修；

房屋的自用部位过保修期的，则由业主自行维修，或委托物业服务公司进行维修，维修费用由业主负责；

（2）、房屋的公用部位及公用设施过保修期的，则从小区的公共维修基金中支付，如没有公共维修基金的，则由受益业主公摊维修费用；

物业服务公司只负责养护，如人为损坏的，应由当事人承担；

（3）、每周定时对线路、管线和公共设备进行巡查；

（4）、根据实际情况定期对区域的给排水，排污管网进行清理检查，掌握业主日常报修的范围：

A、中修（内容略）B、小修（内容略）

（5）发现问题及时检修，对不安全的隐患限期解决，以保证小区的正常用电和各设备设施正常运转。

（6）确保楼内公用部位公用设施设备、基本市政设施的正常使用运行和小修养护，包括：

A、公共部位设施设备的日常养护和小修；

B、保证护栏、围墙、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备、正常使用，道路、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅；

C、确保雨水、污水管道保持通畅，定期清掏化粪池、雨水井，相关设施无破损；

D、负责海城苑的供配电设施、设备、公共照明、消防设施和排水设备的日常维护，确保公共设施设备完好率在95％以上。

（三）、绿化工作规程与质量标准

消除绿地的杂草、石子、枯枝、枯叶、浇水、施肥、修剪、防病虫害、更换死苗花木。

处理鼠洞、杀草地蚂蚁，维护园林小品，绿地设施完好；

用扫把仔细清扫草地、绿化带上的果皮、纸屑、落叶等；

对烟头、棉签等不能扫起的小杂物，应用夹子捡起放在垃圾袋里；

用高压水枪喷淋植物除去植物上的积灰每周一次；

用抹布擦拭绿化带栏杆、花台平面，每天一次；

目视绿化带无垃圾、落叶、烟头等杂物；

植物表面应无可见积灰；

栏杆、花台外表应洁净无灰尘；

质量标准

1、小区内绿化布局合理，花草树木与建筑小品配置得当。

2、绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。

3、花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃。

4、绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。

5、有专业人员实施绿化养护管理。

6、草坪生长良好，及时修剪和补载补种，无杂草、杂物。

（花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果）

7、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。

（定期喷洒药物，预防病虫害）

（四）、清扫保洁工作规程与质量标准

保洁：

维护和保持服务范围内的清洁卫生，包括：

1、有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围；

2、设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集，对垃圾箱（桶）及垃圾进行管理，确保垃圾日产日清；

3、对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物；

4、梯