杭州西溪湿地案例分析报告Word文档下载推荐.docx

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（一）概况

西溪国家湿地公园位于杭州市区西部，为罕见的城中次生湿地。

东起紫金港路西侧，西至绕城公路东侧，南起沿山河，北至文二路延伸段，总面积约为11．64平方公里为保护区范围，共分三期建设，总投资88.4亿元人民币，建设期六年。

在保护区界线以外为外围保护地带，东至紫金港，南至老和山麓，西至绕城公路西侧绿带，北至余杭塘河，用地面积15．7平方公里；

外围保护地带以外的周边景区控制区，主要涉及五常乡、闲林镇的两湿地水网区域，用地面积约为50平方公里。

距西湖不到5公里，是罕见的城中次生湿地。

其生态资源丰富、自然景观质朴、文化积淀深厚，曾与西湖、西泠并称杭州“三西”，是目前国内第一个也是唯一的集城市湿地、农耕湿地、文化湿地于一体的国家湿地公园。

（二）地理位置

西溪国家湿地公园位于杭州市区西部，文一西路、文二西路、天目山路、绕城高速、02省道、杭徽高速等主干道所架构起来的密集交通网络，让西溪板块四通八达，驱车5分钟之内即可进入杭州城区，从古墩路沿文一西路向西至五常港河不到5公里。

（三）周边环境

西溪湿地为罕见的城中次生湿地，距离杭州市中心仅5分钟车程，交通便利，环境优美。

区域自古文人雅士汇聚，周边仓前高校园区、浙江大学主校区等高校聚集。

受西溪湿地公园开发的带动，目前该区域已成为杭州新的低密度高档住宅特点区域。

在西溪湿地辐射区内政府实施严格的开发控制政策，使西溪周边楼盘有着鲜明的“低密度、低容积率、高绿化率”的特色。

（后续章节将针对周边房地产发展状况做进一步详尽分析。

）

区域所拥有的人文、环境、交通、高尚居住环境等方面优势在杭州乃至全国均首屈一指。

（四）总体布局

分为东部湿地生态保护培育区（二期）、中部湿地生态旅游休闲区（一期）和西部湿地生态景观封育区（三期）。

（五）开发周期安排

西溪湿地保护区规划总面积11.64平方公里。

西溪湿地综合保护工程，共分三期。

一期：

3.46平方公里，2003年8月，西溪湿地综合保护工程正式启动，2005年5月1日正式开放；

二期（东区）：

4.89平方公里，2006年5月18日正式启动，2007年10月1日实现有限开园，2007年底基本建成

三期（西区）：

工程涉及五常范围内的3.353平方公里，2007年1月《杭州西溪国家湿地公园三期工程控制性详规》得到市政府正式批复同意。

2008年5月1日实现有限开园，2008年10月基本建成，2009年5月开园；

二、规划方案

（一）湿地公园一期

一期保护工程约为3.46平方公里，总投资15亿元。

主要包括生态保护区1.71平方公里，生态恢复区1.54平方公里，历史遗存保护0.074平方公里，服务设施区0.136平方公里。

详见下图：

（二）湿地公园二期

二期工程南起沿山河，北至文二西路，东接紫金港西侧绿化带，西侧与湿地公园一期（３．４６平方公里）范围及湿地公园余杭区块的东界相邻。

规划总用地面积约４．８９平方公里，总投资30亿元人民币。

⏹规划布局

根据总体规划，西溪湿地公园二期涵盖了湿地生态保护区、民俗文化展示区、曲水庵湿地景观区等。

规划功能结构形态为“一堤三区”。

“一堤”即花蒋堤特色景观带；

“三区”即湿地生态保护区、民俗文化展示区、曲水庵湿地景观区。

花蒋堤特色景观带：

花蒋路位于二期范围的中心地带，是衔接东西两个湿地生态区的景观带，全长2.3公里。

景观带内将建设河渚古街、西溪民俗博物馆、水街水市、企业会所、俱乐部、休闲度假配套设施等。

生态保护区：

位于花蒋路东侧，保育现有的池塘、林地、植被、河汊港湾，拆迁农居，整合水系，在部分农居拆迁地贯通或开挖水面，创造良好的湿地生态环境，形成各类生物的栖息地。

该区域将成为国际湿地研究中心、科研科普基地，是展示及研究西溪湿地生态系统的重要区块。

不对外开放，仅针对科考人员及特殊人群。

民俗文化展示区：

位于花蒋路北段两侧，整合现有农居，降低建筑密度，营造良好的湿地农（渔）耕生态环境，恢复西溪湿地的历史及民俗文化景点。

建立与生态旅游相适应的配套服务设施，全面展示西溪湿地独特的民俗文化风情，开展湿地生态休闲度假活动。

曲水庵湿地景观区：

位于花蒋路南段西侧，整合现有农居，大幅降低建筑密度，恢复西溪湿地的历史文化景点，如交芦庵、厉杭二公祠、曲水八景等，恢复种植传统湿地植物，以历史文化和湿地景观为主题。

展示和研究西溪湿地独特的历史文化和湿地景观。

⏹主要经济技术指标

规划用地面积（西湖区区块）：

４．８９平方公里。

其中：

－“三区”

湿地生态保护区：

约２.３平方公里；

民俗文化保护区：

约１.９６平方公里；

曲水庵湿地景观区:

约０.２８平方公里（一期已建１.１２平方公里）；

－“一堤”

用地面积：

约０．３５平方公里；

宽度：

１５－２５０米不等；

花蒋堤长度：

约２．３公里。

建筑容积率：

约０．０２５。

（一）湿地公园三期（西区）

西溪湿地公园（西区）规划面积3.15平方公里，投资总额43.14亿元人民币。

作为开发及投资力度最大的区域，三期分为西溪五常民俗文化村、农耕文化体验村、西溪艺术集合村和湿地大众休憩村四大功能区块。

西溪国家湿地公园三期以绕城公路为界，北、南两侧分别为文二西路、五常大道，东侧衔接了西溪国家湿地公园的民俗文化区、秋雪庵湿地文化区等。

三期范围内包括五常街道五常、友谊两个社区，共计23个自然村（组），加上部分配套发展区块和农居安置区块。

三期工程涉及农户1800多户，常住人口近7000人，是拆迁量最大的一期工程。

规划结构：

一带、两片、多点

“一带”是指以五常港为轴，分为西片与东片，西片为体现水乡风情、五常文化的“水乡溯源”，东片为体现农耕、渔耕文化的“河渚觅渡”。

“多点”是指在西片范围内根据现状、旅游需要设置的多个景点及旅游服务点。

－西片：

水乡溯源

西片节点之一：

田园风光

位于西区北侧、文二西路以南地块。

本节点以优美的田园风光与树木、渔塘为景观基调，以满足游人观光游览、劳作实践、自助旅游等需求。

　　西片节点之二：

五常风情

五常风情之民俗村：

位于荆源路与绕城辅道交会处。

对本区块的建筑按传统西溪民居样式为基础进行改造，加强建筑空间的组合。

村内以满足旅游服务为主要功能，设民俗馆、戏台、擂台、五常兵器陈列、武术表演等反映五常民俗文化的特色内容。

村口设入口广场、牌坊，附设停车场，形成西溪湿地公园的西大门。

五常风情之洪园：

洪园位于民俗村东北、五常港西岸，是三期主要的文化内涵。

洪园规划以“洪园十景”的恢复为基础，结合园林建有宗祠、洪府、书院（藏书楼）、戏台等建筑。

五常风情之龙舟竞渡：

位于五常港原浜口桥地段，其南北两端分别为洪园与观音庵，可利用河道的长度约450米，本段也是五常港河道整治的重点地段。

五常龙舟有深厚的历史渊源和独特性，每年的龙舟比赛就在浜口桥一带。

因此可将龙舟竞渡作为反映五常风情的重要文化素材加以体现。

　　西片节点之三：

回龙农苑

位于场地的最高端、龙舌嘴及西溪名园北侧。

龙舌嘴的改造，包括建筑形象色彩的统一整治，可改造为家庭旅游接待点，以特色农家餐饮为主要内容。

建设停车场、游客服务点等旅游配套设施，结合龙舌嘴村的改造，建特色餐饮街。

五常港以东部分，可辟为度假野营地，以休闲度假为主要内容。

－东片：

河渚觅渡

东片规划重点是与湿地公园核心保护区块（秋雪庵湿地文化区）的密切融合。

区块内农居点全部外迁，拆除的建筑用地可利用为果林、菜地及其他绿化。

规划考虑区块内设置零星散落布局的乡村建筑，主要沿五常港龙舟竞渡一线，满足节庆活动观看龙舟比赛的要求。

通过局部水塘的串联、沟通，既满足地块内部水上交通的环线组织，形成开合有序的水上游线，又保证与西溪湿地公园其他功能区块的交通联系。

河渚觅渡区块在文化内涵上，重点体现农耕文化、渔耕文化，体现乡村郊区的诗境、画境。

第三章：

项目投资收益分析

一、成本构成

（一）总体投资

西溪湿地占地11.4平方公里，总投资预计88.14亿元。

一期

一期工程占地2.63平方公里，投资15亿元。

二期

二期湿地公园的面积将增加4.89平方公里，总体投资超过30亿元。

三期

三期工程占地面积3.15平方公里，预计总投资43.14亿元。

其中三期工程直接费用20.6亿元，其中“前府后园”式的洪园、五常民俗村、西溪名园、风情水街、秋雪庵湿地文化区等工程费用合计8.22亿元，多层（高层）公寓安置10.03亿元；

征地拆迁费用17.64亿元；

建设管理费及其他1.715亿元；

基本预备费3.196亿元。

（二）拆迁安置

西溪湿地拆迁规模较大，三期回迁户共涉及2600户，安置约18000余人，回迁安置面积共达300万平方米。

西溪湿地农转居多层公寓一期（蒋村花园和西溪花园一期）回迁户涉及王家桥、包建村、周家村、深潭口村、三深村和东岳等，共有747户，安置3370余人，共计交房1642套住宅，其中蒋村花园为962套，西溪花园为680套，回迁安置面积共达16.8万平方米。

西溪湿地国家公园二期综合保护工程需征用土地7500余亩，配套项目需征用约1600余亩，需拆迁农户约1836户、企事业53家，拆迁总面积约83万平方米，涉及蒋村乡11个村（社区），

西溪湿地三期工程作为拆迁力度最大的一期工程，加上工程配套发展区块和农居安置区块，共涉及农户1701户，常住人口近7000人。

规划建设动迁农户安置的多高层公寓共有6处，总建筑面积将达到200万平方米，建成后可安置2万人。

原三期湿地范围内79万多平方米的民居、企业等建筑被拆除，还绿还塘；

50年以上历史的历史建筑则“应保尽保”，修复、改造建筑12.95万平方米，再现了高庄宸迹、河渚听曲、曲水寻梅等人文景观。

二、收益分析

《西溪国家湿地公园生态服务功能价值评估研究报告》结果显示，西溪湿地国家公园每年提供的生态系统服务功能总价值为11.32亿元/年。

其中，西溪湿地纯生态物质生产价值占据比例较小，只有0.26%，仅体现了西溪湿地的生态价值；

其次是西溪湿地的旅游价值，达到了37.64%；

由于西溪湿地本身及周边生态环境的改善，西溪湿地对提升周边土地价值的贡献最大，达到了46.61％，即每年5.23亿元。

西溪湿地的建设的收益主要体现在周边土地价值的提升方面，随着湿地环境及交通的不断改善，周边土地及房地产市场价格迅速增长。

2003年湿地改造之前，周边大华西溪风情一期排屋推出，均价仅4000元/平方米。

至2008年3月，西溪风情一期排屋，二手房市场上至少每平方米在22000元左右。

2008年年初开盘的西溪蝶园成交均价超过2万元/平方米。

排屋部分，包括平层大宅，开盘价格则都超过3万元/平方米