全国区域房地产市场研究报告87页-2.3MWord文件下载.doc

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图2：

2006年1月-7月房地产开发投资情况（分地区） 16

图3：

2006年1月-7月商品房及住宅销售面积情况 17

图4：

2006年10月-7月全国房地产供求关系（竣工/施工面积比） 19

图5：

2007年8月八个区域房价指数同比分析情况 33

图6：

2007年8月八个区域房价指数环比分析情况 33

图7：

2006年10月-2007年6月天津商业营业用房销售均价情况 45

图8：

2007年宁波市六区成房指数周指数 46

表目录

表1：

2007年8月国房景气指数 10

表2：

十大城市07年7月中房指数环比情况 11

表3：

2006年1月-2007年7月固定资产投资及房地产开发投资完成情况 13

表4：

2006年1月-2007年7月房地产开发投资情况（分物业） 14

表5：

2006年1月-2007年7月房地产开发投资情况（分地区） 15

表6：

2006年1月-2007年7月商品房及住宅销售面积情况 17

表7：

2006年1月-2007年7月商品房及住宅销售额情况 18

表8：

表9：

2006年10月-2007年7月全国房地产供求关系（竣工/施工面积比） 19

表10：

2007年8月长三角地区房屋销售价格指数变化情况 20

表11：

2007年8月长三角经济圈部分城市商品房成交情况 20

表12：

2007年8月珠三角地区房屋销售价格指数变化情况 23

表13：

2007年8月珠三角经济圈部分城市商品房成交情况 23

表14：

2007年8月环渤海地区房屋销售价格指数变化情况 25

表15：

2007年8月中原地区房屋销售价格指数变化情况 26

表16：

2007年8月沿江经济圈房屋销售价格指数变化情况 28

表17：

2007年8月沿江经济圈部分城市商品房成交情况 28

表18：

2007年8月东北房屋销售价格指数变化情况 30

表19：

2007年8月西南地区房屋销售价格指数变化情况 30

表20：

2007年8月西北地区房屋销售价格指数变化情况 31

表21：

商品销售房价格指数同比增幅前十名的城市 32

表22：

商品销售房价格指数同比增幅后五名的城市 32

表23：

新建商品销售房价格指数同比增幅前十名的城市 32

表24：

新建商品销售房价格指数同比增幅后五名的城市 33

表25：

2007年7月份四大城市存量房销售均价情况 35

表26：

2007年7月份四大城市存量房租赁价格情况 35

表27：

2007年1-7月天津房地产投资开发情况 41

表28：

2006年10月-2007年6月天津商业营业用房销售情况 44

表29：

2007年宁波六区成房指数周指数 46

表30：

2007年1-7月深圳房地产开发投资情况 49

表31：

2007年8月深圳各区域商品住宅成交情况 49

表32：

2006年8月深圳各区域商品房成交价格 50

本期要点

中房指数：

7月份，全国十城市综合指数除重庆微幅下降外均表现为上涨态势；

房地产开发投资情况：

房地产开发投资增速明显加快，07年商品住房开发投资增速快速上升，西部地区房地产开发投资增速加快；

房地产销售情况：

7月份商品房销售额同比快速上涨至40%，供求比不断上升，施工面积增速远高于竣工面积增速；

新增供应分析：

从8月各大城市房地产交易数据来看：

长三角地区：

以上海为首的长三角地区房价强劲反弹，调控效果被削弱；

珠三角地区：

8月份广东及福建部分城市房价呈现回落趋势，福州经济适用房大量上市拉低房价。

广西北海补涨强劲，在今年前8个月中，有6个月领涨全国；

环渤海地区：

北京等部分城市高端房价出现加速上升趋势，北京现房销售持续火热；

中原地区：

郑州商品房销售量增价跌，西安房地产继续走高；

沿江地区：

武汉、长沙两地三大成交指标（成交套数、成交面积、成交金额）继续攀升；

东北地区：

加快东北老工业基地振兴将对东北房地产发展起到积极作用。

西南地区：

成都商品房市场需求旺盛，商品住宅成交增长近1.5倍。

房价温和的重庆下半年发力，前8月商品房销售额超去年全年；

西北地区：

乌鲁木齐房地产开发投资同比增长54.4%；

存量房市场：

成交均价和租赁价格大幅度上涨

成交均价：

北京成交均价首次突破万元大关，上海略低于上月的上涨幅度，广州和深圳继续保持强劲的增长态势；

租赁价格：

深圳同比涨幅最大，上海租金上涨幅度相对较慢，北京和广州环比涨幅分别为5.97%和3.66%。

房价走势：

全国房价已经进入新一轮上升通道。

8月，国房景气指数连续摸高，70个大中城市房价全部上扬，房屋空置率却持续下降，这些官方数据都表明整个房地产市场的热度有所上升；

另一方面，地价持续上涨，房地产市场正在进入新一轮的反弹期。

从目前情况看，推动近期房价较快上涨的因素很难在短期内消除，预计今年后期全国房价较快上涨的走势仍将持续一段时间，全年涨幅可能略高于去年。

政策导向：

一，房地产企业“圈占”土地已引起中央高度重视，媒体对此大肆炒作，有种从两端“逼”国家会针对土地开发出政策的趋势。

二，上市房地产企业利用资本市场融资呈现高潮，而且不仅非公开增发、公开增发，还充分利用“公司债”开闸的机会，在债市上发行公司债。

此一情况在媒体上负面评价远大于正面，一些舆论甚至说“房地产市场的风险正在向资本市场转移”。

这一舆论同样可能会“逼”出对房地产的不利政策。

三，美国降息，而且一降50个基点（美联储通常升降息均采取一次25各基点的速率），目前市场预期美联储还会降息。

美国降息可能给中国的货币政策一个两难的选择：

继续升息，由于内外币息差接近，人民币升值的压力会大为增加；

相应暂缓升息，国内物价水平持续高位是已成定局之势，需要进一步的货币政策调整。

重点城市分析：

东部区域房价出现强势反弹，并且屡创历史新高，这与目前社会宏观经济环境、消费需求等因素紧密相关。

天津：

商品住宅交易量萎缩，价格大幅度上涨；

住宅价量齐增，土地供应郊区化明显；

写字楼成交愈发活跃，市场正处于升级过程；

商业营业用房价位升幅大，专业性渐强、投入理性化。

宁波：

6月份至今，价格快速上涨；

住宅供应量大幅度减少，需求仍旧旺盛；

写字楼需求持续上升，市场竞争日趋激烈。

深圳：

价量相背离，仍面临上涨的压力；

外来购房资金比例相对较小；

商品房成交量大幅下降，成交价格大幅上升；

写字楼量增价涨，均价接近或创造历史新高；

商业营业用房售价略上扬，年底供应量将新增十几万平米。

一全国房地产市场概况

（一）房地产政策导向

1住房保障制度建设

国务院：

加快建立健全住房保障体制

8月中旬，国务院发文（国发〔2007〕24号）《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。

该意见内容显示，我国将继续扩大廉租住房制度的保障范围，严格经济适用住房上市交易管理，同时表示将继续抓好国务院关于房地产市场各项调控政策措施的落实。

8月下旬，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，讨论并原则通过《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。

会议认为，城市廉租住房制度建设相对滞后，经济适用住房制度不够完善，部分城市低收入家庭住房还比较困难。

要把解决城市低收入家庭住房困难作为住房建设和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。

会议要求，在加快建立健全廉租住房制度的同时，要规范经济适用住房建设和管理制度，严格审查购房者资格，合理确定住房标准，严格上市交易管理，加强单位集资合作建房管理。

2土地市场整顿

五部门：

清查国有土地使用权出让

为加强土地调控，严肃查处并纠正土地出让中的违法违规行为，预防和治理土地出让领域的腐败问题，经国务院同意，监察部、国土资源部、建设部、财政部、审计署等五部门8月中旬联合发出《关于开展国有土地使用权出让情况专项清理工作的通知》，决定集中半年时间，在全国开展国有土地使用权出让情况专项清理工作。

国土部：

遏止“城乡建设用地挂钩试点”中的“圈地运动”

国土资源部下发通知，要求各地不得随意扩大城乡建设用地挂钩试点的范围，不得擅自突破规划，不得突破周转指标规模。

同时规定未经批准擅自开展挂钩试点，增加建设用地的，要追究责任，并相应扣减土地利用年度计划指标。

国土资源部还要求避免城乡建设中的二次拆迁，加强对周转指标的管理和并在周转指标归还、土地项目实施前征求民意和对农民的补偿比例等方面做了相应规定。

3金融信贷新规

央行：

上调金融机构人民币存贷款基准利率

为合理调控货币信贷投放，稳定通货膨胀预期，中国人民银行决定，自2007年8月22日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。

金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.33%提高到3.60%；

一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，由现行的6.84%提高到7.02%；

其他各档次存贷款基准利率也相应调整。

个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。

建设部：

调整公积金存贷款利率

建设部下发通知规定，从2007年8月22日起，上调个人住房公积金贷款利率。

五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.09个百分点。

4其他法规

《城市房地产管理法》修正案通过

《城市房地产管理法》修正案草案近日在十届全国人大常委会第二十九次会议上表决通过，授权国务院就征收国有土地上单位、个人房屋与拆迁补偿先制定行政法规。

根据通过的《城市房地产管理法》修正案草案建议，城市房地产管理法第一章总则中将增加一条：

“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；

征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

具体办法由国务院规定。

”

5地方调控信息

（1）金融信贷新规

北京：

银监局要求涉房贷款应审慎发放

8月，北京银监局要求辖内银行业机构紧密追踪国家对房地产市场的调整政策，审慎发放房地产开发贷款和个人住房贷款。

为防范房价下跌导致的抵押物价值缩水，银行已全面收紧个人住房抵押贷款。

央行货币政策委员会新传出的信号也显示，下半年的货币政策将由之前的“稳健”过渡至“稳中适度从紧”。

迫于紧缩银根的压力，部分实力不强的地产商可能陷入资金危机。

上海：

提高公积金贷款上限

8月中旬，上海市公积金管理中心发布《关于调整本市住房公积金贷款额度上限的通知》，规定自9月1日起，上海第一次购买自住住房的购房者最高可以贷到50万元的公积金贷款。

将申请公积金贷款从以户为单位计算贷款额度，改为按配偶（或参贷人）分别计算额度，而且每户家庭最高贷款限额为40万元，若有补充住房公积金的，每户另增加补充住房公积金贷款限额10万元。

浙江：

住房公积金库存告急收紧放贷

自8月下旬起，浙江省公积金管理中心对公积金贷款条件作出调整，现已暂停房龄20年以上的二手房及杭州郊区住房的公积金贷款申请。

与此同时，浙江部分城市已下调公积金贷款额度。

（2）整顿调控