厦门物业服务收费管理办法Word下载.docx

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㈣建筑废土清运费、特约服务费以及其他费用。

第四条物业服务收费应当遵循合法、合理、公开、诚实信用以及服务质量与收费标准相适应的原则。

物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

第五条价格行政主管部门会同建设行政主管部门负责本市物业服务收费的监督管理工作。

第二章物业综合服务费

第六条本办法所称物业综合服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行日常管理、运行维护、保养，维护相关物业管理区域内的环境卫生、公共秩序、绿化养护和协助安全防范等服务，向业主所收取的费用。

本办法所称业主，包括未售出房屋的建设单位、房屋交付后的房屋所有权人。

第七条除别墅、低密度联排住宅外的住宅（以下称普通住宅）前期物业的综合服务费实行政府指导价。

业主大会成立后的普通住宅以及前款规定以外的物业综合服务费实行市场调节价，其收费标准经业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，在物业服务合同中约定。

第八条市价格行政主管部门应当会同市建设行政主管部门按照质价相符的原则，制订物业服务等级标准和对应的政府指导价，并向社会公布。

市价格行政主管部门应当会同市建设行政主管部门原则上每3年对物业服务等级标准和对应的政府指导价执行情况进行评估。

在评估工作中应当采取多种方式公开征求公众意见。

经评估需要调整的，应当及时调整。

第九条普通住宅预售前，建设单位应当按照本市物业服务等级标准和相应的政府指导价，确定预售住宅项目的物业综合服务费,并在预售现场显著位置予以公开。

同一物业管理区域内同一物业类型的住宅项目，其物业综合服务费应当保持一致。

第十条物业综合服务费可以采取包干制或者酬金制等形式，具体收费方式由物业服务合同约定。

前款所称包干制，是指由业主向物业服务企业支付固定物业综合服务费用，盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式；

酬金制，是指在预收的物业综合服务费中按照约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余的全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足的，均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第十一条实行政府指导价的物业综合服务费的成本由以下项目构成：

㈠管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及依法应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用；

㈡物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护保养、安全检测费用，不包括保修期内应当由建设单位履行保修责任而支出的修理费以及应当由专项维修资金支出的修理和更新、改造费用；

㈢绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等绿化养护费，不包括应当由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费；

㈣购置清洁工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用等清洁卫生费用，包含每半年一次的二次供水水箱清洗消毒费用；

㈤维护秩序所需器材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等秩序维护费用，其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备；

㈥物业共用部位、共用设施设备保险及公众责任险的费用，以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准；

㈦正常的物业管理活动所需的办公用品费、交通费、房租、水电费、通讯费、书报费等办公费用；

㈧物业服务企业在管理多个物业项目情况下，为保证相关的物业服务正常运转而由各物业服务小区分摊的管理费用；

㈨物业管理区域内物业服务企业按规定折旧方法计提的由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的资产的折旧；

㈩经业主或者业主大会按照规定同意由物业综合服务费开支的费用。

实行市场调节价的物业综合服务费成本，可以参照前款规定，在物业服务合同中约定。

第十二条物业综合服务费按照以下规定的房屋建筑面积计算：

㈠已取得土地房屋权属证书的，按照土地房屋权属证书记载的建筑面积计算；

㈡已出售但尚未取得土地房屋权属证书的，按照购房合同标明的建筑面积计算；

㈢尚未出售的，按照报送土地房屋行政主管部门备案的房屋销售方案确定的房屋建筑面积计算；

㈣未记入产权面积的附属房屋建筑面积不作为计费面积。

业主取得土地房屋权属证书后，可以将房屋建筑面积变更信息书面通知物业服务企业，物业服务企业应当自收到书面通知后的次月调整相应的物业综合服务费；

未书面通知的，物业服务企业可以按照未变更前的房屋建筑面积计算收取物业综合服务费。

第十三条物业综合服务费按月计费，可以按月或者按季度收取。

业主与物业服务企业另有约定的，从其约定。

第十四条物业综合服务费按照以下规定交纳：

㈠前期物业服务合同签订之日至房屋交付通知期限届满之日的当月，以及尚未出售房屋的物业综合服务费由建设单位交纳；

㈡建设单位向业主承诺减免物业综合服务费的，减免部分的物业综合服务费由建设单位交纳；

㈢房屋交付通知期限届满之日的次月及以后的物业综合服务费，由房屋所有权人交纳；

㈣承租公有租赁房的，自租赁合同签订次月至租赁合同期满当月的物业综合服务费，由公有租赁房承租人交纳；

㈤房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，且与承租人约定由承租人交纳物业综合服务费的，从其约定，房屋所有权人依法承担连带责任。

第十五条业主应当按照物业服务合同的约定，按时足额交纳物业综合服务费；

未按时足额交纳的，物业服务企业应当以书面的方式督促其限期交纳。

逾期仍未足额交纳的，物业服务企业可以在物业管理区域内按照物业服务合同、业主公约的约定，以公布欠缴业主名单等方式催交，也可以依法向人民法院提起诉讼。

第十六条前期物业服务合同期届满时尚未成立业主大会或者尚未确定物业综合服务费标准的，物业服务企业可以按照原物业服务合同约定的物业服务等级标准和物业综合服务费标准执行。

物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面表示不同意的除外。

物业服务企业按照原物业服务合同执行的，应当在合同期届满前30日在物业管理区域内的显著位置进行公示，公示日期不得少于7日；

未按规定予以公示的，不得收取物业综合服务费。

第十七条物业服务企业在前期物业服务合同履行期间确需调整物业服务等级标准和物业综合服务费标准的，应当在物业管理区域内显著位置公示服务成本变动情况和拟调价方案，并经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主的书面同意。

第十八条物业服务企业不得向供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营单位收取物业管理区域内配套设施用房的物业综合服务费。

第十九条机动车停车位（库）物业服务费的管理按照本章有关规定执行。

本办法所称停车位（库）物业服务费，是指物业服务企业为业主自有的停车位（库）提供环境卫生保洁、停放秩序管理、通风照明等设施设备日常运行维护等服务，由业主交纳的费用。

第三章机动车停放服务费

第二十条普通住宅前期物业管理区域内的机动车停放服务费实行政府指导价。

业主大会成立后的机动车停放服务费实行市场调节价，其收费标准经业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，在物业服务合同中约定。

本办法所称机动车停放服务费，是指物业服务企业对物业管理区域内共有部位施划的停车位进行经营和维护管理，向停放者收取的费用。

第二十一条机动车停放服务费由物业服务企业根据物业服务合同的约定收取。

前期物业管理区域内的物业服务企业可以依法提取不超过30%的机动车停放服务费收入作为经营管理费用，其余收入按规定存入日常专项维修资金专户。

第二十二条对进入物业管理区域内执行公务的公安、消防、救护、市政抢险等车辆临时停放的，物业服务企业不得收取机动车停放服务费。

第二十三条机动车停放服务费可以按次或者按天收取。

第二十四条物业管理区域内占用业主共有的道路或者其他场地施划的停车位对外开放的,其机动车停放服务费标准应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主的书面同意。

第二十五条利用物业管理区域内建筑物专有部分以外的共有部分、公用设施设备进行经营的，业主公约有约定的,从其约定；

涉及有关共有及共同管理权利的重大事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意。

前款规定的经营收入由物业服务企业根据物业服务合同的约定收取。

前期物业管理区域内的物业服务企业可以依法提取不超过30%的经营收入作为经营管理费用，其余收入按规定存入日常专项维修资金专户。

第四章日常专项维修资金

第二十六条普通住宅前期物业管理区域内的日常专项维修资金实行政府指导价。

市价格行政主管部门应当会同市建设行政主管部门按照适度收取、合理使用的原则，并结合物业类型和使用年限，制定、调整日常专项维修资金政府指导价，并向社会公布。

业主大会成立后的日常专项维修资金实行市场调节价，其收费标准经业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，在物业服务合同中约定。

第二十七条物业服务企业在收取物业综合服务费时，应当按照本办法第二章有关计算面积、缴交责任人等规定一并收取日常专项维修资金，并及时将其存入专项维修资金专户。

第二十八条日常专项维修资金专项用于保修期满后物业共用部位、共用设施设备的修理、更新、改造，其费用支出以有关合同及其支付凭证为准。

物业服务企业应当按照相关规定和物业服务合同的约定做好共用设施设备的日常维护保养工作。

第二十九条日常专项维修资金的使用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

日常专项维修资金的管理办法由市建设行政主管部门另行制定。

第三十条因交付使用年限增加等因素需要调整日常专项维修资金标准的，业主委员会或其委托的物业服务企业应当在该物业管理区域内显著位置公示，并经物业管理区域内该专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第三十一条业主应当按时足额缴交日常专项维修资金，未按时足额缴交的，物业服务企业应当以书面的方式督促其限期缴交，业主委员会应当协助催缴。

逾期仍未足额交纳的，物业服务企业可以在物业管理区域内按照物业服务合同、业主公约的约定，以公布欠缴业主名单等方式催交；

累计12个月未足额缴交的，由市建设行政主管部门将其欠缴信息向社会公示，方便查询。

第三十二条物业服务企业未在规定时间内将日常专项维修资金存入专项维修资金专户的，由建设行政主管部门责令限期缴交；

逾期拒不缴交的，记入不良信用记录，并向社会公示。

第五章其他物业服务收费

第三十三条普通住宅前期物业管理区域内的建筑废土清运费实行政府指导价。

市价格主管部门应当根据市场因素变化的情况制定建筑废土清运费政府指导价，并向社会公布。

物业服务企业应当在建筑废土清运费政府指导价范围内，按照与业主的合同约定，组织清运装修过程中产生的建筑废土。

第三十四条物业服务企业可以根据装修装饰管理服务协议的约定，向业主收取、返还装修保证金。

业主在装修过程中损坏共用设施设备、污染共用部位的，由业主负责修复、清洁；

业主不修复、清洁的，由物业服务企业负责修复、清洁，所需费用从装修保证金中抵扣，不足部分由业主承担；

抵扣后仍有剩余的，物业服务企业应当及时退还。

第三十五条物业服务企业可以根据业主的要求，提供特约服务并收取相应的费用。

特约服务费收取标准