深圳南方明珠公寓项目设计任务书15P 精品Word格式文档下载.docx

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4、周边环境

4.1项目现状

项目地呈西北-东南走向的近似长方形，长约158米，宽约104米，地势基本平坦，目前为临时堆场，周围环境较为杂乱，配套缺乏，不适合居住。

4.2交通状况

通过西南边明珠路和西北边通过某项目洪安三街可以进入本项目，东南离深盐路约100米，项目附近的东海道和沙盐路经过的大小中巴有103，205，208，242，358，360，363，387，J1等各路大巴，交通相对便捷，但最近的公交车站步行到该项目约需10分钟。

4.3规划前景

从规划来看，项目处在盐田港后方生活区东南角，西北及东北面为旧城改造项目，规划住宅面积为未来环境和配套将得到大大改善，但西南边的明珠道将建设高架桥，对本项目开发很不利。

5、项目定位

5.1整体定位

体现盐田港形象的精品项目，打造蓝色盐田。

金色港口的港口金领多元化品位空间

“精品”“多元化空间”“灵活空间”是本项目设计中的关键。

精　　　品：

小户型精致小巧的实用空间，美仑美焕的室内布置和户型的拼和性。

多元化空间：

是居住、商业、商住的多功能组合，符合多元化经营思路的建筑空间。

灵活空间：

体现在建筑户型、立面、公共与户内生活空间上。

可灵活组合的户型构思，既满足海关住宿需求，也满足经营的需要。

立面设计突破常规住宅立面的表现形式，利用构筑架造成立面简洁感和线条感。

公共空间上可以灵活分隔，满足海关自住和出租的经营的需要。

本项目定位是项目设计中的指导原则，是项目设计中建筑表达项目内涵的关键。

5.2目标客户定位

5.2.1住宅客户：

口岸单位的工作人员；

保税物流园区北片区的港口产业人群等；

盐田港后方无房的港口白领以及YICT员工；

沙头角相关企业无房的白领

5.2.2公寓客户：

围绕港口产业链服务的成长型中小运输企业、物流公司。

5.3投资控制

通过规划设计努力把控好项目的开发成本，项目工程单位造价按建筑面积计算控制在2350元/平方米内。

其中房屋建筑工程造价按建筑面积控制在1900元/平方米（包括主体、道路、户外、配套等），园林景观按地块面积造价控制在每平方米350元，住宅装修工程造价按居住建筑面积控制在每平方米450元，（1、表述修改得更合理点；

2、户外、道路等没有说明）

运用价值工程优化设计方案，合理将造价投入标准分配到建筑主体、装修工程、智能工程、公建设施、市政设施、园林等子项目。

运用价值工程优化设计方案，可以考虑在增加少量投资的情况下，大大增加使用功能，为项目经营和项目升值创造硬件条件。

运用价值工程优化设计方案，尽量减少项目投入使用后的维修及管理费用。

二、设计依据和基本原则

1、设计依据

本项目建设用地方案图

本项目《建设用地规划许可证》

本项目市政路面设计标高及污水管线标高和地形图

盐田港后方陆域法定图则及政府相关规划

国家、深圳市有关法规、规范

《民用建筑节能设计规范》《可再生能源法》

本设计任务书及其附件

2、设计原则

项目周边配套还不够完善，并且景观资源不足，而且还有明珠高架桥的影响，外部条件不足以支撑项目的高档形象，因此应着力项目自身的配套、庭院景观以及适宜的内部居住空间等方面打造舒适方便高品味的生活品质，营造中高档精致住区，着力提升片区整体形象。

注意处理海关住宅近期配套住户以及中远期提供房屋（公寓）租户的关系，采用景观隔断等方式，在交通流线方面形成相对独立区域，同时海关住宅也要考虑近期提供和中期提供的分别，尽量独立分栋（单元），以便于今后的经营及管理。

组织好地块内交通流线，人车分流，处理好各类车流的出入口与城市道路的关系；

考虑地下车库及地下入户的自然采光，营造舒适的入户环境。

注意协调地块与周边道路的标高关系，强调内外空间的隔离，为居住空间营造相对内敛的内部环境。

社区商务及文体配套要尽量完善，方便小区居住人员生活。

商务及文体配套设施设置在社区广场周边及沿街建筑物底层。

通过设计手段减少目前周边破旧及明珠高架桥等不利环境对住宅价值的影响；

三、建筑总平面设计要点（应包括但不限于下列内容）：

1、建筑风格

现代建筑风格，简洁、时尚、实用，外立面采取构筑架增加线条感，立面保持平整流畅。

重视第五立面（屋顶）的设计，使其在功能和景观上成为本区域的唯一性。

色彩要生动，富有跳跃感，创导时尚潮流。

单体色彩不要太丰富，太杂。

有一定的识别性，打上盐田港集团物业的烙印，在外观上和其他小区区别开来。

2、公共配套设施设计

给水：

接周围城市规划管网

排水：

电力：

燃气：

接周围城市规划管网（所有弱电管线尽可能集中布置）

变配电：

按国家规范设置，尽可能隐藏设置。

生活配套设施：

提供必要的购物、医疗、文化、娱乐等条件，达到不出社区便能满足日常生活需求。

社区生活购物、保健、文化活动站等集中布

置在建筑物底层，需统一装修风格。

设计时要考虑今后的功能可变性。

各种管线：

合理利用现有的水、电、气、电信等市政及专业管线的接口，处

理好小区今后的智能化、供水、供电、排水、排污、电视、等管线的布置问题，设计预留一定空间，便于今后施工接口。

环卫设施：

充分考虑环卫设施（垃圾站等）的合理数量及位置，即便与小区

内业主的日常生活及运动，又便于小区物业管理及相关部门的管理。

智能化设施：

遵循技术先进、经济适用的原则，建议设置周边防范报警系统、

门禁及小区巡逻系统、可视对讲系统、有线电视系统、数据传输网络、停车场管理系统、社

区监控系统、物业管理系统、紧急求救装置等智能化子系统。

3、景观设计要点

景观设计规划与建筑风格一致。

合理设置小区广场和景观组团布局。

如有转换层，可考虑在转换层设置园林景观与活动场所。

合理通过小区广场景观设置商务公寓部分与住宅部分的分隔线

四、建筑单体设计要求（应包括但不限于下列内容）：

1、户型面积及比例

开发总面积：

41260平方米

其中：

住宅面积29750平方米

公寓面积11010平方米

文体配套面积500平方米

规划总户数：

约750户

户型配比表：

房屋性质

近期提供

中期提供

远期提供

房型

二房二厅

一房一厅

二房一厅

公　寓

面积（㎡）

85

30—35

50--55

40－60

户型配比

13%

29%

面积配比

21%

31%

27%

总户数

100

250

220

总面积（㎡）

8500

8750

12500

11010

2、户型设计要求

应根据规划布局位置的差别合理布置不同类型的住宅产品，远期提供的公寓可以考虑安排在明珠道一侧；

户型可以设计注重在既定功能下各空间的品质感，体现精致的高品味生活方式；

精雕细刻地设计。

室内格局要求方正实用，力求使用功能、生活流线等合理；

房中无狭窄的通道，无面积浪费，在室内门的设计也趋于玄关化，公共分摊面积小，保证实用率控制在80%以上。

注意朝向、颜色、景观、噪音等影响因素，同时考虑采光、通风、室内布置等细节，明厨、明卫，考虑通风设施的平面位置，并希望在户型设计上提出新颖的设计思路。

住户大堂应有充足的面积与层高。

根据新的面积计算方法，通过设置入户花园、落地飘窗、大面积阳台、隔层阳台等方式最大限度给客户提供更多的实惠。

注重通过户型创新增加卖点。

小户型应能合拼大户型，并保证分合户型均有良好品质。

2.1住宅部分户型设计要求（加避免暗房）

可按一梯四户至六户设计单元平面。

入门处可以考虑设计玄关（入室花园），有利于整套房的私密性，创造外部环境与室内环境转换时的调整空间；

客厅：

空间独立，除了一个入口之外，无其他任何房门对着客厅，使客厅的空间不受任何干扰；

应保证客厅有南北穿堂风，通风采光效果佳；

餐厅：

餐厅与厨房紧密相联，最好设置明窗（对于景观朝向较好的单元，建议餐厅设计外挑观景窗），双厅设计要求面积以及功能分化的程度有所提高。

卧室：

和客厅之间要有空间过渡，尽量避免直接朝向起居室开门通视；

设计上要方正、平直，有利于南北空气对流，面积分配合理。

厨房：

与餐厅相联，方便备餐与用餐，厨房有明窗，通风、采光好，且处于北面，以油烟为主的污浊空气被南风吹走；

厨房设备布置要合理，部分户型可配生活阳台。

卫生间：

均应设计有明窗通风和采光，满足洗面化妆、淋浴和便溺三个基本功能，而且最好能有所分离，避免使用冲突。

公用卫生间设在公共使用方便的位置，但入口不宜对着入户门、厨房、餐厅和客厅。

阳台：

不应少于1个，且能满足采光、通风、晾衣、观景、放置洗衣机等功能。

若设计有2个阳台，应一南一北设置。

其它空间：

应科学合理利用室内空间巧妙设计衣柜等生活储藏空间。

最后要求根据户型面积不同，设计强调主要功能齐全和空间的灵活适应性；

强调精致的舒适的居住环境，注重细节和实用。

公共活动区（客厅、饭厅、厨房），分隔过渡区（公用卫生间），功能分区集中，动静分区、干湿分区明晰，过渡自然，互不干扰。

2.2公寓部分户型设计要求

公寓部分应独立分栋设置。

户型、层高、消防等参数应能满足居住和办公两用标准。

户型平面要求方正，应能灵活组合拆分且方便办公使用。

居住公寓作居住用的卫生间、厨房等给排水设施可考虑下沉式500mm设置，并集中预留竖管。

2.3配套部分户型设计要求

配套部分尽量利用临街底层布置。

配套部分主要满足小超市、快餐厅以及办公用品超市等用途。

文体配套功能可以转换，在商务配套不足时，可以作商务配套之用。

五、报审方案阶段设计要求（应包括但不限于下列内容）：

根据专家评审意见以及甲方要求，综合各家投标单位优点，修改中标方案，达到报审要求。

同时考虑以下内容（详细设计任务书在方案评审以后向中标单位提供）

1、结构专业：

考虑人防、地下室、基础等结构形式，提出经济方案。

2、电气专业：

2.1确定负荷等级以及各等级负荷的主要内容，进行负荷估算。

根据负荷性质和负荷容量，要求外供电源的回路数、容量、电压等级。

结合深圳供电部门的要求，确定变配电所的位置、数量、容量。

根据项目的具体情况，确定是否设置备用电源和应急电源以及电源的型式。

确定动力、照明、防雷、接地等相关系统内容。

2.2采用小区智能化设计标准，确定小区监控中心、通讯网络机房和有线电视机房的位置，对电话、宽带网络、有线电视等系统进行容量计算，确定外供市政线路的容量及要求。

根据深圳市技防办的要求，建立完善的安防系统；

设置小区背景音乐系统、机动车出入自动管理系统；

根据项目的具体情况确定应实施的设备自动化管理系统。

2.3根据消防规范的要求，确定符合本项目特点的适用的消防自动报警及控制系统。

3、给排水专业：

3.1确定各系统的水源，用水定额，估算水量及系统分区要求。

估算生活及消防水池的容积，面积；

确定设备房位置及面积。

3.2根据项目周边市政情况，确定给水，雨污水接