房地产经营管理房屋征收评估技术细则Word格式.docx
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商务类建筑
以一般金融、证券、商业写字楼等商务性办公经营建筑为典型。
通常为临街钢混结构的多层、小高层和高层建筑，底层和2、3层等低层部分为大厅形式的交易或经营场所，其余多为写字间或客房形式。
通常内外装修的等级较高。
娱乐类建筑
各类歌舞厅、保龄球馆、休闲中心、健身娱乐中心等，建筑结构多为钢混和混合结构，通常有娱乐用途大厅和包间，设有公共卫生间。
电照设施较复杂。
旅馆类建筑
分为普通旅馆、招待所和准星级、三星级、四星级、五星级宾馆两类典型建筑。
前一类通常为砖混、混合多层建筑结构，底层设服务台或值班室，内廊，水泥、水磨石或普通地砖地面，通常有多人间、单人间，一般每层设公共卫生间，普通装修；
后一类通常为钢混结构的多层、小高层或高层建筑，依等级、规模、功能数量及综合程度，通常设大厅总服务台、餐饮、娱乐、商务等配套服务性设施，客房均设有单独卫生间，包括单间、标准间、商务和豪华套间等形式。
内外装修高档或较高档，配有比较完整的现代宾馆服务设备设施系统。
餐饮类建筑
各类大小餐馆、饮食店、饭店、茶社、排挡等，建筑结构类型包括框架、混合、砖木和简易结构，相应的装修和设备档次、配备差异较大。
典型的餐饮类建筑设有操作间、储物间、餐厅、包厢、服务窗。
一般设有公共卫生间。
其他类建筑
上述类型之外的其他营业性质用房。
三、非住宅非营业用房分类
非营业性用房
工业性建筑
以工业厂房、仓库为典型建筑。
通常为砖混、钢混结构和工业排架结构，角钢屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，钢混或钢立柱，砖墙或装配式墙体，水泥地面，木门或铁皮门。
办公性建筑
以行政办公楼为典型建筑。
通常为多层砖混或钢混房屋，水泥平屋顶，有走廊（内廊或外廊），砖墙、钢混梁，现浇或预制楼地面板。
设公共卫生间。
室内普通装修。
公共性建筑
以图书馆、博物馆、教学楼、门诊楼等为典型建筑。
通常有较为独特的建筑造型，一般为钢混或砖混房屋。
附件2：
可比实例选择要求及说明
以下可比实例选择要求适用于市场比较法应用中的可比实例修正方式、收益法应用等市场评估情形。
一、可比实例应与估价对象处于相同地段或邻近地段。
二、可比实例应与估价对象的用途相同。
其中住宅房屋的可比实例必须用途相同，非住宅房屋的可比实例应按本细则的分类与评估对象的类别相同。
三、可比实例应与估价对象的建筑结构相同。
建筑结构主要指大类建筑结构，大类建筑结构一般分为：
（1）钢结构，
（2）钢筋混凝土结构，（3）砖混结构，（4）砖木结构，（5）简易结构。
四、可比实例的交易类型应选取一般买卖或租赁的交易实例，其交易价格应是正常市场交易价格。
五、可比实例的成交日期应与估价时点接近，一般不超过十二个月，近期六个月内成交的类似房地产案例应优先选用。
六、采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量。
七、可比实例为成套房屋的，其价格在适用前应统一修正为标准价格，标准价格为可比实例所处单元各楼层房屋的平均价格。
八、每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过20％，综合系数调整不得超过30％。
九、选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%,在交易实例较少的情况下,该价格差异最大不应超过30%。
附件3：
标准样本住宅的条件设定及可比实例选择的具体要求
一、住宅标准样本房屋设定要求
采用基准价格修正方式对住宅房屋进行评估时，首先应在征收项目范围内寻找具有代表性特征的住宅作为设定“标准样本住宅”的原型，再根据具体情况，从方便操作、提高效能的角度考虑，综合被征收房屋的典型特征，设定“标准样本住宅”。
设定的“标准样本住宅”必须符合下述条件：
1.为成套的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋，功能齐全并具备使用条件。
2.一般情况下为多层住宅，卧室至少一间朝南，一般装修的成套房屋。
3.一般情况下房屋为中等套型，砖混一等或二等，八至九成新。
4.成套住宅标准样本房屋设定说明表
是否成套
套型
结构
所在层次
已使用年限
朝向
成套
二室半一厅
混合5层
1-5
10年左右
一室朝南
坐落位置
小区配套
室内水电及装修
其他条件
征收范围相对中央位置
同征收范围内的配套情况
普通室内装修，普通厨卫设施
采光、通风、日照、休息等条件中等
建筑面积
70－100m2
分摊占地
权属及证照情况
产权，证照齐全
5.独门院落住宅标准样本房屋设定说明表
是否独门院落
一层三间
混合一等或二等
一间朝南
140-220m2
6.非成套标准样本住宅为砖混平房建筑，檐高2.8m—3.0m，一等或二等住宅功能，其余基本同成套样本住宅情况。
二、住宅房屋评估中可比实例选择要求
1.可比实例应是与估价对象处于相同地段或邻近地段的住宅房屋。
2.可比实例应是砖混结构的多层一般装修住宅房屋。
3.可比实例应与估价对象的规模相当，档次应接近。
4.可比实例的权益价格类型应该为房屋所有权和国有土地使用权价格类型。
5.可比实例的交易类型应是一般买卖的商品房或新开发上市的成套商品房交易实例，其交易价格应是正常市场交易价格。
6.可比实例的成交日期应与估价时点接近，一般不超过十二个月，近期六个月内成交的类似房地产交易案例应优先选用。
7.采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量。
8.每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过20％，综合系数调整不得超过30％。
9.选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%,在交易实例较少的情况下,该价格差异最大不应超过30%。
三、独门院落调整系数
合法院落
面积S（㎡）
S≤10
10＜S≤20
20＜S≤30
S＞30
调整系数Ｋd
106
108
110
112
合法院落面积=合法建设用地面积-建筑占地面积
附件4：
住宅房屋实体因素（K31、K31i）修正说明表
一、成套住宅房屋实体因素修正系数表
1.住宅房屋结构因素修正系数p1表
结构类型
钢混结构
砖混结构
砖木结构
简易结构
一等
二等
三等
系数取值
110-114
106-110
103-106
98-102
93-97
97-101
92-96
85-91
79-85
74-79
2.住宅房屋成新因素修正系数p2表
房屋成新
三成以下
四成
五成
六成
七成
八成
九成及以上
73-80
75-83
79-88
85-93
90-97
95-103
100-108
3.住宅房屋朝向因素修正系数p3表
卧室朝向
北
西
东
两间朝南
三间及以上朝南
修正系数
97
98
99
100
101
102
注：
上述表内数字在确有必要时，可以根据实际情况作±
0.5的浮动。
4.住宅房屋层次因素修正系数p4表
楼层数
楼层系数（%）
所在楼层
一层楼
二层楼
三层楼
四层楼
五层楼
六层楼
七层楼
一
二
105
三
90
115
四
85
五
80
六
70
95
七
65
说明：
a.底层为车库的，底层系数增加0.5，顶层系数减少0.5。
b.顶层坡屋面带阁楼的，顶层系数增加2-5，具体取值根据阁楼高度及可利用状况确定。
但顶层阁楼有产权的，不适用本表楼层系数，房屋（含阁楼）的综合价格由评估机构评估确定。
c.如果是商住楼，住宅房的楼层系数相应减少0.5。
上表数字可以根据实际情况在分值上作±
二、独门院落住宅实体因素修正系数表
房屋成新
96
4.住宅房屋套型及平面布置因素修正系数p4表
套型等级
四等
五等
100－110
96－100
94－96
92－94
90－92
住宅房屋套型及平面布置因素等级说明表如下：
等级
内容
说明
设计合理，内部功能布局得当，独立厨卫设施，明厨明卫，大卧明厅，露天院落整洁。
设计较为合理，内部功能布局明确，有独立的厨卫设施，露天院落较为整洁。
内部功能布局较为凌乱，设施不全，搭建厨卫，院落凌乱。
内部功能布局凌乱，房间比较分散。
不满足上述要求的独门院落。
三、非成套住宅房屋实体因素修正系数
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