产权式商铺分析报告Word文档格式.docx

产权式商铺分析报告Word文档格式.docx

《产权式商铺分析报告Word文档格式.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《产权式商铺分析报告Word文档格式.docx（30页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

目前，尚无法律就售后返租进行明确的定义，可供参照的相关规定有原建设部《商品房销售管理办法》、银监会《金融租赁公司管理办法》、国家税务总局《关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》及财政部《企业会计准则——租赁》。

依据相关规定，（房地产）售后返租又称为售后包租、售后回租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。

售后返租依据销售模式的不同分为融资性售后返租和经营性的售后返租。

融资性的售后返租，是指开发商与融资租赁企业双方签订融资租赁合同，将房产销售给融资租赁企业，再向融资租赁企业承租该房产，租期届满后双方协商房产所有权的归属。

这是一种特殊的融资租赁形式。

经营性的售后返租，是指开发商将房产销售给买受人，再向买受人承租或代为出租的行为。

2、售后返租的操作模式

一般来说，经营性售后返租的发展模式主要有三种：

（1）开发商将房屋卖给业主，经开发商介绍，业主与管理公司签订租赁合同，管理公司承租业主所购的房屋，开发商不参与房产后期的管理；

（2）业主向开发商购买房屋后，再将房屋出租给开发商，双方签订商品房买卖合同和房屋租赁合同；

（3）业主向开发商购买房屋，双方在签订商品房买卖合同的同时签订物业委托合同，由业主委托开发商代为出租所购买的房屋，开发商间接参与后期房产的管理。

3、对三种发展模式的评价

（1）第一种模式：

严格地讲，第一种模式不是经营性售后返租，开发商与业主之间仅存在商品房买卖的法律关系，管理公司与业主之间存在房屋租赁的法律关系。

开发商在将房屋卖给业主之后就退出房地产后期的经营管理，房地产后期的经营管理由管理公司完成。

管理公司负责定期向业主给付租金。

对开发商来说，有利的是，房产销售完成之后就无须管理，完成项目销售即可转战下一个项目。

弊端是，房产的销售与管理公司的实力有关，经营性售后返租的业主往往基于投资的目的，这些业主对投资的收益、回报极为敏感。

管理公司对房产的营运能力也自然成为业主的主要关注点之一。

在销售方面，寻找合适的管理公司成为一个重要的问题。

此外，后期的对房产的经营管理存在不小的利润，放弃后期的管理意味着利润空间的相应减小。

（2）第二种模式：

第二种模式是纯正的售后返租，业主向开发商购买房产，开发商向业主承租该房产，再由开发商转租给管理公司或者商户。

开发商既是该房产的出卖人，也是该房产的承租人，还是该房产的“二房东”。

此种模式下，与开发商有关的有三个法律关系：

第一，开发商与业主之间的商品房买卖关系；

第二，开发商与业主之间的房屋租赁关系；

第三，开发商与管理公司或者商户之间的房屋转租关系。

对开发商来说，有利的是，经营性售后返租的每个环节都牢牢地掌握在自己手中，开发商可以利用缔约的强势地位将自己置于最有利的一边。

不利的是，法律关系越多意味着后期的争议越复杂，相应的法律风险也越多，对开发商掌控局势的能力要求较高；

另外，获得收益的同时还必须考虑税收的问题，在销售和转租两个环节，开发商都有收益，每个环节都必须纳税，税收成本不小。

（3）第三种模式：

第三种模式是售后返租的另一种形态，是第一种模式和第二种模式的融合。

此种模式下，开发商受业主的委托，代为出租业主所购买的房产，业主与管理公司或者商户之间存在一个租赁法律关系，业主与开发商之间仅存在一个委托租赁的法律关系。

对开发商来说，有利的是，房产的销售和管理同样被自己掌控。

销售自不必说，至于管理，因为开发商受业主的委托与管理公司进行接触，房产租赁事宜自然与开发商密切相关。

开发商完全可以凭借自己的优势地位在委托合同中约定委托费用和代为收租等有利条款。

在房产租赁发生纠纷时，开发商帮助业主与承租人协商解决，或者退到一边，由业主与承租人自行解决。

开发商仅对委托租赁事宜承担责任。

另一方面，在房屋租赁中，开发商无须为租金交纳税费，仅就委托费用交纳税费，税费负担大大减轻。

需要注意的是，业主与开发商之间存在委托租赁的法律关系，开发商从事的是房地产经纪活动，适用房地产经纪领域的法律及相关规定。

《城市房地产管理法》、《房地产经纪管理办法》对房地产经纪机构的设立条件与房地产经纪人员的资格有一定的要求，开发商和委托租赁事宜的从业人员应当符合这些条件，在从事委托租赁事宜的过程中也必须符合相关的规定，受到有关部门的监管。

1、产权式商铺优势分析

投资者：

投资门槛低

产权式商铺投资额相对较小，无须参与经营管理，收益稳定，因为降低了置业门槛而吸引了大量的中小投资者。

一般而言，投资者首付一定比例的资金，剩余款项通过银行的按揭贷款，即可拥有产权式商铺，实现了广大消费者置业投资的梦想。

开发商：

减缓资金压力

对于发展商来说，一旦商业规模达到了一定体量，如何实现资金回笼便成了一大难题。

有关专家表示，大规模的商业经营需要业态的支撑，需要大型商家的拉动。

而对于大型的零售商来说，高效的流动资金周转率是他们成功运营的基础。

即使是资金规模庞大的商业旗舰，如沃尔玛、家乐福等跨国经营的公司，都不可能大把地掏出资金来购买大面积的商业铺面，租赁经营始终是他们考虑的首选方式。

同时，大面积商业铺面所需要的资金也是一般的小投资者不敢想的，因此产权式商铺无疑为发展商解决了一道难题。

经营者：

降低经营成本

经营商以承租的方式获得了商场使用权，而不需要直接购置，减少了流动资金的占用，也省却了占领市场的大笔资金，不仅维持了合理的流动资金周转率，降低了经营风险，同时由于是通过发展商或第三方公司承租，不直接参与商铺买卖，因此也不会出现过多的法律问题。

2、产权式商铺风险分析

产权式商铺的架构中存在着三方利益的冲突：

发展商关心的是售价，业主关心的是投资回报率，经营者希望租金越低越好。

由于产权分散在不同的主体身上，三权分立的局面，使得产权式商铺实际上蕴含着很大的风险。

开发模式的风险

目前，市场上很多产权式商铺的开发商是做住宅项目出身的，他们的投资目的是要实现“短、平、快”的收益回报，为了促使资金的迅速回笼，而抬高经营项目的价格，以实现更多的附加价值，从而人为的改动了商业业态的自然升级。

专业经验缺乏的风险

虽然产权式商铺是一种良好的商业模式，但由于大部分开发商和经营管理公司都处于“摸着石头过河”的阶段，对于如何经营好产权式商铺，则缺乏实战经验。

开发企业虽然也在努力学习国外的先进管理经验，但对商业项目的经营管理上仍存在着一定程度的差距。

而一些国外的商业管理公司，虽然拥有先进的管理水平，却因为不能很好地了解国内消费者的生活方式和消费习惯，而产生“水土不服”的情况。

经营不善的风险

在长期的承租期中，如果经营管理不善，不仅不能实现预期的经营目标，更无法向投资者提供承诺的租金收益。

部分商家虽然在运营前期按合同约定正常返还业主租金，但在营业一年之后，因为经营管理上的错漏频出，无法按时支付投资者应得的租金收入，从而导致了业主状告开发商的最终结果。

承诺担保的风险

在承诺回报中很多投资者认为有担保最可靠，很多商铺承诺每年8％～10％的回报，并有各种形式的担保。

但是担保问题是一个非常复杂的法律问题，有些担保虚到无以保障，即使有开发商所说的数十亿元集团资产作担保也并非就高枕无忧。

有些开发商承诺用自己产业的经营收入作担保，然而项目未来的运作情况具有众多不可确定的因素，如果经营效益不好，承诺的投资回报将无法实现。

即使有项目用集团数十亿元资产作担保，可是投资者很难知道该集团的资产债务关系，而小债权人的权利是要排在大债权人之后。

还有些开发商通过担保公司来实现承诺，但问题是很多担保公司实力不强，有的甚至是开发企业下属的子公司，根本不能实现所谓的承诺回报。

售后包租的法律风险

根据《商品房销售管理办法》之规定，房地产开发企业不得采取售后包租，或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

虽然前面提到法规并未对售后包租已竣工商品房作出限制，但售后包租目前一定程度上仍是一个政府管理、部门“限制”的经营手段。

开发商除了将已竣工商品房及时向建设部门和房管部门办理相关登记或备案手续之外，一般还应采取委托经营合同方式，保障投资者收益。

小业主除了和开发商签订购房合同外，开发商或开发商提供的管理公司一般还要与购房者签订一份委托经营合同。

开发商应特别重视委托经营合同，因为这是保障投资收益的法律文书。

目前，我国关于这方面立法还不很完善，对没有法律明文规定的销售方式最好请有关房地产专业律师进行把关。

产权分散带来的风险

开发商分割商铺销售后所带来的产权分散与商铺统一经营的矛盾一直是困扰商铺营销之主要问题。

虽然大型商家整体承租、小型商户统一经营主题的销售模式在一定时期内解决了这个矛盾，但在委托经营期满后，也必须解决这个问题来保障众多小业主的利益。

开发商可以建议小业主提前成立业主委员会，由业主委员会来统筹安排商场未来租赁权及经营权，具体运作可通过业主投资额的大小确定所有业主的分配权利，再选举主任、副主任、会员等，业主委员会可通过自行运作或委托专业商业机构代管、代租等形式实现商场的后续统一经营。

现今，“产权式商铺”营销模式在我国各大城市已被房地产开发商们越来越多的运用。

虽然据了解一部分房地产开发商运用此模式失败，但归结其原因，多数是居心叵测，存心骗取投资者钱财后逃之夭夭者，另有少数则是商铺产权分割后，无法形成统一经营，或是商户收益普遍较差，导致开发商或专业管理公司租赁费用难以正常获取，产权式商铺的经营陷入恶性循环后导致最终失败。

从理论上来说，为融资、变现资金，开发商选择分割产权、出售商铺是正常的经营策略；

而且，商铺的产权性质与其日后经营的好坏并无必然的因果关系。

如果房地产开发商针对商铺的市场定位比较准确，并且事前能够客观估测商场销售规模、经营利润、回租支付报酬率、经营中现金流量状况和自身补贴能力等，在未来相应期限内保持不错的经营管理水平，是可以实现营销目的并且做到财务安全。

（一）产权式商铺的实现手段及方式

1、产权式商铺是典型“两权分离型”商铺，投资者购买商铺后，只拥有商铺的所有权，而不拥有所购商铺的使用权。

众所周知任何房屋的使用权都是衍生在所有权之中的，因此，产权式商铺的运作必须建立在剥离使用权和确立所有权的基础上。

可见产权式商铺势必历经两个程序过程、发生两种经济行为、建立两种法律关系、创造两种收益模式。

两个程序过程：

一是剥离产权商铺的使用权，集中掌握（租赁）在经营管理公司手中；

二是确立产权商铺的所有权，分割转移（销售）到投资自然人手中。

两种经济行为：

一是投资自然人购买商铺时，发生的商品房买卖（交易）行为；

二是投资自然人出租商铺时，发生的商铺租赁（非交易）行为。

两个法律关系：

一是投资人（买受方）与开发公司建立的的商品房买卖合同关系；

二是投资人（出租方）与经营管理公司建立的商铺租赁合同关系。

两种收益模式：

一是投资人（出租方）出租商铺使用权，获取租金静态收益模式；

二是投资人（出卖方）出售商铺所有权，获取增值动态收益模式。