连云港市实施《江苏省城市规划管理技术规定》细则试行Word格式文档下载.docx

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2.1城市用地分类

2.1.1城市用地，根据其使用的主要性质进行分类，按照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）执行。

2.1.2与城市用地相连的各级风景区、各类旅游度假区，其向公共开放，并有一定游憩设施的用地（包括用地范围内水域），可以计入公共绿地，其余概不作为城市建设用地。

2.2建设用地的适建性规定

2.2.1各类建设用地的划分和使用性质应遵循土地使用相容性的原则，符合经批准的详细规划的规定。

2.2.2尚无经批准的详细规划的建设用地，应由城市规划行政主管部门根据分区规划或总体规划的规定进行建设适建性划分。

2.2.3城市建设用地的适建性在控制性详细规划中明确，并在城乡规划主管部门出具的规划条件中确定。

适建性的具体要求按照《江苏省控制性详细规划编制导则》执行。

2.2.4第2.2.3条中未列入的建设项目，由城市规划行政主管部门根据建设项目对周围环境的影响和基础设施等条件，确定其适建性。

2.2.5需改变经批准的规划用地性质或超出规定的适建范围的，应对规划进行调整，并按规定程序和审批权限批准后方可实施。

2.2.6城市新建居住区应按国家和省城市规划行政主管部门规定，同步安排教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其他八类公共服务设施用地，为居民提供必要的公共活动空间。

2.2.6.1居住公共服务设施的配套水平，应符合《城市居住区规划设计规范》（2002版）（GB50180-93）的规定。

在实施过程中应根据规划布局和规划用地四周的设施条件，对配建项目进行合理的归并、调整，但不应少于与其居住人口规模相对应的千人总指标。

幼儿园应与居住项目配套建设，原则上服务范围不宜跨越城市主干道，小学建设应适当考虑规模办学需要，但原则上服务范围不宜超出城市街区。

2.2.6.2为居住区配套的商业设施规模不应大于总建筑面积的5%。

距各级商业中心较远的小区，不宜小于总建筑面积的3%。

住宅底层原则上不得设置商业用房，按规范配套的商业用房宜集中独立布局。

居住公共商业服务设施在布置上应相对集中，可按嵌入街坊式布局，宜布置于居住小区主次出入口处，以方便居民生活，并与一期住宅工程同步建设和同步投入使用。

2.2.6.3居住用地（5公顷以上）中必须布置不少于三个用于居民休闲娱乐、文化健身、人员集散的公共活动空间（含公共绿地、硬质铺装），并在总平面图中明确标注公共活动空间的面积。

其用地总面积组团级按不得少于人均0.4平方米核算，小区级按不得少于人均0.8平方米小区核算，最小用地规模不得小于400平方米。

2.3建筑基地控制指标

2.3.1新出让居住小区建筑基地面积原则上不宜小于5公顷。

城市旧区范围内建筑基地面积0.66公顷以下的用地不宜单独出让，应按城市规划要求优先安排公共绿地或者配套公共设施用地。

2.3.2建筑基地不足上述规定的最小面积，但有下列情况之一，且不妨碍规划实施的，城市规划行政主管部门可以核准建设：

2.3.2.1邻接土地已经完成建设或为道路、河道或有其他类似情况，确实无法调整、合并的。

2.3.2.2因城市规划街区划分、市政公用设施等的限制，确实无法调整、合并的。

2.3.2.3社区配套用房、垃圾收集和中转用房、变配电房、泵房、公厕等涉及社会公益性的建设项目。

2.3.2.4未纳入近期改造范围，经具有法定资质的机构鉴定并经房产主管部门确认为危险房屋的，应进行土地收储，暂不具备土地收储条件的方可进行除险加固。

2.3.3城市规划区内的成片开发地区，必须编制详细规划，经批准后实施。

2.3.4城市各类建筑的建筑密度、容积率不应超过表2.3.4的规定。

2.3.4.1城市各类建筑的建筑密度、容积率应严格执行控制性详细规划。

如有变动，应先调整控制性详细规划，经规定程序批准后方可变动。

2.3.4.2严格容积率、建筑密度、绿地率等规划经济技术指标的规划管理，土地一经出让，无特殊原因不得擅自更改规划设计条件确定的容积率、建筑密度、绿地率等规划经济技术指标。

2.3.5建筑基地原有的容积率已达到或超过规定值的，不得在该基地范围内进行扩建、加层。

2.3.6建筑底层功能为非机动车库或储藏室的层高小于2.2米的建筑面积不计入容积率。

表2.3.4建设基地建筑密度、容积率上限指标（工业建筑为双向指标）

建设类型

建筑密度（%）

容积率

新区

旧区

住宅建筑

低层

33

35

1

1.1

多层

26

28

1.6

1.7

小高层

24

25

2.0

2.2

高层

20

3.5

公共建筑

办公建筑类

45

50

2.5

3

40

5

6

商业建筑类

55

60

4

5.5

6.5

工业建筑类

0.7-1.2

1.0-1.5

1.0-2.0

1.2-2.5

注：

1、表中所列数值以单块建筑基地计算，住宅建筑密度和住宅建筑容积率分别是指住宅建筑净密度和住宅建筑面积净密度；

住宅建筑的建筑基地达到居住组团及以上规模时，采用居住用地控制上限指标的，根据《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）（2002年版）3.0.2.2条居住区用地平衡控制指标折算。

2、幼托、中小学校等建设项目的容积率不得超过上表中相应住宅建筑的指标。

3、工业用地应当提倡建设多层厂房，并在规划条件中规定容积率下限；

工业用地上兼容的自有办公和生产研发建筑，其建筑密度、容积率指标、高度控制可参照办公建筑执行；

有特殊工艺要求的工业项目，其指标可根据实际情况确定。

4、同一地块或同一建筑内包括不同建设类型的，其建筑密度和容积率按不同建设类型的建筑面积比例折算。

5、表中指标为区间的，低值为下限，高值为上限；

其余指标为上限。

6、在满足日照、交通、消防、施工安全等要求的前提下，上表中建筑密度和容积率可以按照市政府批准的详细规划确定的指标执行。

7、工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。

严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。

2.3.7建筑物之间因公共交通需要，架设穿越城市道路的人行通道且符合下列规定的，其建筑面积可不计入建筑容积率控制指标范围。

2.3.7.1通道内不设置商业设施，通道全天候对公众无偿开放。

2.3.7.2通道下的净空高度不小于5.0米，但穿越宽度小于16米且不通行公交车辆的城市支路的通道下的净空高度可不小于4.5米。

2.3.8建筑层数的计算

建筑的地下室、半地下室层数按民用建筑通则要求计算，建筑以外和贴邻的地下室、半地下室顶面高出室外设计地面的高度小于等于1.5m者（含符合植被生长要求的覆土厚度），建筑底部设置的高度不超过2.2m的自行车库、储藏室、敞开空间，可不计入建筑层数。

建筑屋顶上突出的局部设备用房、出屋面的楼梯间等，不计入建筑层数内。

住宅顶部为2层一套的跃层，按1层计，其他部位的跃层以及顶部多于2层一套的跃层，应计入层数。

第三章　建筑管理

3.1建筑间距

3.1.1建筑间距应符合日照、消防、抗震、安全的要求，并综合考虑采光、通风、环保、视觉卫生、工程管线和文物保护等方面的要求，同时执行本细则。

3.1.2住宅建筑的日照一般应通过与其正面相邻建筑的间距控制予以保证。

不能通过正面日照满足其日照标准的，对住宅建筑日照间距的控制不应影响周边相邻地块特别是未开发地块的合法权益（主要包括建筑高度、容积率、建筑物退让）。

3.1.3城市规划区范围内正南北向低、多层住宅建筑日照间距系数低限值为1.5。

旧区改建中确实难以达到规定标准的新建住宅自身的日照间距系数酌情降低，但日照间距系数低限值不应低于1.46。

高层建筑与本地块内北侧新建高、多、低层住宅之间应进行日照分析，住宅建筑不应低于大寒日2小时的日照标准；

与周边有日照影响的相邻地块现状住宅建筑之间也应不低于大寒日2小时标准。

3.1.3.1住宅建筑的建筑间距按下列公式计算（图示见附录二）：

L=L1±

L2

L=建筑间距

L1=日照间距

L2=遮挡建筑遮阳点至该建筑背阳面外墙的距离

3.1.3.2住宅建筑的日照间距按下列公式计算（图示见省《技术规定》附录二）：

L1=i·

H

i=日照间距系数

H=建筑的计算高度

3.1.3.3住宅建筑日照间距可按表3.1.3.3不同方位日照间距折减系数换算。

表3.1.3.3不同方位日照间距折减换算表

方位

>

0º

—≤15º

15º

—≤60º

60º

折减值

1.0L1

0.9L1

0.95L1

1、表中方位为正南向（0º

;

）偏东、偏西的方位角。

2、本表仅适用于无其他日照遮挡的条式住宅建筑。

3.1.4住宅建筑间距非平行布置时，当相互夹角小于等于60º

时，其最窄处建筑间距按平行布置的住宅建筑间距控制；

当相互夹角大于60º

时，其最窄处建筑间距按垂直布置的住宅建筑间距控制。

方位角计算以被遮挡住宅建筑方位为基准。

3.1.5低、多层住宅建筑日照间距：

3.1.5.1低、多层住宅建筑日照间距，条式建筑按3.1.3条计算确定；

点式建筑根据具体情况参照3.1.5.2和附录一第3条计算确定。

3.1.5.2在南北向住宅建筑南侧（或东西向住宅建筑东西侧）垂直（夹角>

）布置的低、多层住宅建筑，其建筑日照间距按表3.1.3标准乘以0.9系数控制，当垂直住宅建筑山墙宽度大于15米或3幢以上（含3幢）垂直住宅建筑平行布置时，按平行布置住宅建筑控制。

3.1.5.3被遮挡住宅建筑地面层为休闲、健身、社区、绿化等用于公益活动的底层架空层，或为层高不大于2.2米的自行车库等附属用房时，可扣除其高度计算日照间距。

沿街被遮挡多层住宅建筑地面层为非住宅用房时，可扣除其高度计算日照间距。

低、多层住宅建筑地面层为除前两款规定以外的非住宅用房时，视同住宅建筑控制日照间距。

3.1.6高层住宅建筑日照间距

3.1.6.1高层住宅建筑应与受其影响的周边地区统一规划，并应进行