二手房估价模型调研Word格式文档下载.docx

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该理论可用公式表示为：

P=f（L，S，N）

3.新型评估技术与方法

国外已经发展和应用了多种新技术和方法，在理论和实践中得到了不少应用，如神经网络、支持向量机、随机森林等。

4.多元线性回归

在回归分析中，如果有两个或两个以上的自变量，就称为多元回归。

事实上，一种现象常常是与多个因素相联系的，由多个自变量的最优组合共同来预测或估计因变量，比只用一个自变量进行预测或估计更有效，更符合实际。

三、特征价格理论

在实际应用中一般使用传统的回归模型中使用最广泛的多元线性回归模型来构建模型，其函数形式如下：

P=a0+aiZi+ε

其中P是二手房的挂盘单价，Zi是二手房的特征向量，ε是其他因素。

这里需要使用统计软件利用经济学和统计学知识进而获得各自的系数。

在生活中可以直接运用大致的比重，测算出一个比较近似的参考价格来买卖房屋，这样就会使二手房市场更加的规范化。

特殊地，将所有变量包括因变量都先转化为标准分，再进行线性回归，此时得到的回归系数就能反映对应自变量的重要程度。

这时的回归方程称为标准回归方程，回归系数称为标准回归系数，表示如下。

这时候标识评估完全是基于特征变量进行评估，此时的计算更为复杂，要通过使用专业的软件（如SPSS、Matlab等）进行大量数据的计算。

P=X1Y1+X2Y2+…+XNYN

从理论上看，对二手房价格评估主要有两方面，一是基于二手房成交均价，这部分数据是根据市场动态一直变化的，二是基于楼盘的属性特征估价，包括区位交通、配套设施、周边环境、管理水平等，表现为消费者效用的满足程度。

三大特征变量如下表所示：

特征分类

变量名

变量含义

区位特征

到CBD驱车时间

从住宅到市中心开车的最短时间

公交线路

地铁站

建筑特征

建筑面积

卧室数

所在楼层

总楼层

朝向

容积率

小区的地上总建筑面积与用地面积的比率，越小越好。

装修

建筑年龄

邻里环境

小区户数

绿化

卫生

客气

小区周边自然环境

物业管理费

运动设施

生活配套

临近大学

停车位

除了这些因素还要考虑市场因素、买方的心理因素。

市场因素主要包括经济状况、房地产市场行情及市场供求状况等。

买房因素主要是因为人们不愿意住旧房子，如果新、旧房差价不大，又没有别的诱人因素，人们是不会愿意购买旧房的。

在网上调查各大房产网站，搜集资料，获得如下表所示的二手房估价标准,该标准获得业内普遍承认。

分类

评估标准

备准

看房龄

折旧每年－2%

在对二手房进行销售时，一定要计算房屋的折旧费，砖混结构房屋折旧期限为50年，每年的折旧率为2％左右。

看户型

“三小”套型（小厅、小卫、小厨）-10%，经典2房+8%

正规的套二、套三等为主，这样的户型直接使房价走高，反之形状不规范的异型户型，或套型过小、过大的户型等，都会让房价降低，一般减去5~10%。

看楼层

顶楼－5%、次顶层和次底层－3%、中间层+3%

以处于中间部位的房屋最好卖，一般会增加3%，楼层越高或越低楼层的房屋售价就会相应减少1~5%左右。

如果底楼带有户外花园，或顶楼带有屋顶花园，价格可能更高些。

看朝向

无朝南的门窗-5%，全明，南北通透+5%

南北朝向的房子最受喜欢，东西朝向及其他朝向，由于室内的通风、采光性能不是很好等原因，朝向不好的房屋需减去2~5%。

看装修

5年内的装修+10%

。

装修时间在5年以内的房屋，如果装修质量较高、成色又好，则需增加10%；

如果装修时间超过5年或只是简单装修，当初成本耗费不大，增加比例酌情降低。

装修折旧和心理因素视情况而定，一般超过5年不计价

看物管

无物业管理-5%，优秀物业管理+5%

有物业管理的小区主要体现在新修商品房楼盘中。

一般情况下没有物业管理的小区则要减去3~5%。

看位置

临街－15%

房屋临街会降低房屋的售出价格，而所处位置较好居住环境幽静的房屋，其价格就会偏高，且增幅在15%左右。

看配套

不完善－5~15%，配套较好+5~10%%

消费者在选购二手房时，都会重点考虑到房屋周边的交通情况、医疗、教育、购物和餐饮等配套基础设施。

通常情况下，如果房屋周边部分设施配备不齐或缺失，则按相应比例减少5~15%。

看小区

无小区配套－5%

房屋的配套设施的完善与否，对居家来说尤为重要。

在同一地段，二手房的小区环境会逊色于新住宅区，根据小区平面布局、设施、绿化、运动设施的配备以及房屋的外观造型等情况，需减少3－5%左右。

看市场

当时供需关系－5%~8%

二手房买卖必需考虑到买家的心理因素，买旧房需折旧8％左右，如果区域内的二手房非常抢手，该比例可适当提高5%左右。

四、各大网站模型数据

365

提问从经纪人处获取

合房

搜房

无

百瑞

乐居

安居客

二手房估价系统

365、合房网是在由用户提交房源信息，经纪人经过估值进行回复，区间范围大概在500元左右。

安居客则有自己的二手房估价系统。

在安居客系统中随机输入几套房源验证理论，试着得出其对二手房估价的大概标准。

房产网站上显示的最新均价已经是由市场经济规律决定的，是动态变化的，在计算时已经将楼盘的基本信息考虑进去，包括区位、建筑和邻里环境因素等。

在使用中可以粗略的只利用建筑年限来进行估算，因为区位和邻里环境对房屋的均价影响较大。

房源一：

金域华府

在安居客输入金域华府的一套房源后，在未填写选填条件和填写选填条件后获得不同的结果。

每平单价

房价

默认

11879

1187900

未填写选填信息估价

11200

1120000

填写选填信息估价

12100

1210000

房屋面积：

建筑面积100平方

附近新商品房价格为：

11879元/平方米（参考价）

容积率：

3.56

绿化率：

42%（高）

物业管理：

万科自带物业

建筑年代：

2012年，折旧3年-（3*2%）=-6%

套型：

经典3房

朝向：

南北

附件交通、商业、教育、医疗条件便利

装修折旧＋心理因素：

0（视具体情况而定）

单价：

11879*（1-6%）＝11166.26（元/平方）

总价：

11166.26*100≈111.66万元

而按照均价进行估价是112万元。

111.66/112≈99.67%，误差比较小。

房源二：

融科九重锦

在安居客输入融科九重锦的一套房源后，在未填写选填条件和填写选填条件后获得不同的结果。

9987

948765

9368

890000

9789

930000

建筑面积95平方

9987元/平方米（参考价）

3.2

41%（高）

融科自带物业

2010年，折旧5年-（5*2%）=-10%

附件交通、商业、教育、医疗条件便利：

9987*（1-10%）＝8988.3（元/平方）

8988.3*100≈89.88万元

而按照均价进行估价是89万元。

89.88/89≈100.99%，误差比较小。

房源三：

和一花园

在安居客输入和一花园的一套房源后，在未填写选填条件和填写选填条件后获得不同的结果。

7262

689890

7000

630000

7052

670000

建筑面积90平方

7262元/平方米（参考价）

1.43

40%（高）

安徽富安物业管理有限公司

附件交通、商业、教育、医疗条件比较便利，西二环望江路修好后会更加便捷。

7262*（1-10%）＝6535.8（元/平方）

8988.3*100≈62万元

而按照均价进行估价是68.98万元。

89.88/89≈90%，误差稍大。

五、建立评估模型

在安居客二手房评估系统中能看出以下几个特征变量对估价的影响最大：

总楼层、卧室数、朝向。

而景观和车位这两个高级属性对房价的提高作用也很大。

将上面的三组数据制作成下表：

类别

默认选择

112

88

63

楼号

无影响

楼层

多层

114

高层

90

62

户型

2卧室

115

64

3卧室

89

4卧室

113

南

其他

111

87

121

93

67

空

毛胚

94

简装

68

精装

95

69

豪装

116

9