土地估价报告的撰写标准Word文件下载.docx

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土地估价报告的撰写标准Word文件下载.docx

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土地估价报告的撰写标准Word文件下载.docx

“土地估价报告”、“土地估价技术报告”字体应为二号标宋。

其他内容应为三号楷体。

内容

擅自增加了委托单位、估价人员

“提交估价报告日期”改为“估价日期”

2.1.2报告形式案例

存在的格式问题

估价师撰写报告时，漏掉了机构负责人签字。

自然机构负责人也没有签字

2.1.3报告形式案例

将估价报告第二部分第二项“估价对象”擅自改为“受托估价方”

自然没有描述估价对象的内容

2.1.4报告形式案例

技术报告第一部分第四项，应该是“估价目的”

2.1.5报告形式案例

估价中没有宗地位置示意图和照片

案例

低级技术错误

1、成本法将新增费计入成本

2、基础设施配套费和土地开发费同时出现

新增建设用地有偿使用费

“新增建设用地土地有偿使用费是指国务院或省级人民政府在批准农用地转用、征用土地时，向取得出让等有偿使用方式的新增建设用地的县、市人民政府收取的平均土地纯收益。

”（财综字〔1999〕117号第二条）

“严禁市、县人民政府和有关部门将新增建设用地土地有偿使用费转嫁由用地单位缴纳。

”（财综〔2006〕48号第四条）。

从文件规定看，这项费用明显不应作为一项独立的成本，计入成本费用中。

年期修正=剩余年期/最高出让年期

2.2技术问题不合格

估价方法运用存在严重技术性错误的（如现有房地产项目，剩余法按待开发土地评估）；

地价定义、土地权利界定存在严重技术错误的；

估价结果内涵与地价定义不一致的（如用途不一致，或权利状况不一致，或开发程度不一致等）；

采用3年前的基准地价（以估价期日为准）且缺少适用性分析及合理的期日修正的；

市场比较法（收益还原法、假设开发法）采用虚假案例或非市场交易案例（如评估案例）的；

未披露估价对象的权利限制（如已设定抵押）及其对价格影响的；

会审会认定的其他问题。

评审专家初审——主审专家复审——行政主管领导、协会专家、主审专家会审

2.3土地估价报告的撰写

基本要求：

符合规程、内容全面、注重逻辑性

避免：

报告使用者、阅读者“猜”报告

宗地评估的业务操作流程

2.4《规程》要求的宗地估价程序

确定估价基本事项；

拟订估价作业计划；

收集资料实地踏勘；

分析整理相关资料；

运用估价方法试算价格；

确定宗地估价结果；

撰写估价报告书；

整理存档

2.4.1宗地评估的业务操作流程

程序的前六个环节的工作内容，是为报告撰写积累素材，也分别对应这报告的不同部分

2.4.2结合技术报告格式梳理操作流程

第一部分总述

一、估价项目名称

二、委托估价方

三、受托估价方

四、估价目的

五、估价依据

六、估价基准日

七、估价日期

八、地价定义

九、估价结果

十、需要特殊注意的事项

十一、土地估价师签字

十二、土地估价机构

第二部分

一、估价对象描述

二、地价影响因素分析

第三部分土地估价

一、估价原则

二、估价方法与估价过程

三、地价的确定（第一部分已提及，但是存在区别）

2.4.3估价项目名称

确定估价基本事项

委托方

估价目的

价格类型

**公司（委托方或者资产占有方）**用地（估价对象）国有建设用地使用权抵押价格（目的、价格类型）评估

2.4.4委托估价方

确定估价基本事项

委托方（营业执照）

2.4.5估价目的

估价目的

收集资料实地踏勘

收集经济行为依据

2.4.6估价依据

相关资料分析整理

对所收集的相关资料进行分析整理，判断地价的走势和因素对地价的影响程度，确定相关估价参数。

相关资料的整理方法，与6.3的规定相同。

选定方法试算价格

估价人员应熟知、理解并正确运用宗地估价方法。

对同一估价对象应选用两种以上的估价方法进行估价，得出试算价格。

3.1报告撰写之一项目名称

注意名称中要包含估价目的及价格类型等字样

**公司改制上市（目的）作价出资国有建设用地使用权价格（价格类型）评估

**公司**用地（估价对象）国有建设用地使用权抵押价格（目的、价格类型）评估

**人民政府/国土资源局拟公开出让（目的）**地块（估价对象）国有建设用地使用权价格（价格类型）评估

*出让底价评估的出让方:

储备中心?

3.2报告撰写之二估价目的

满足委托方的何种需要

估价依据（估价依据则应注明文号、批准单位及批准日期）

估价结果的应用方向

评审要点：

谁委托估价，为什么估价

估价结果应用方向

*案例

估价目的案例

为确定土地使用权抵押贷款额度提供参考依据而评估土地使用权抵押价值。

（参照《房地产抵押估价指导意见》格式）

公司因企业经营需要融资，拟以其使用的位于×

的一宗国有出让工业土地使用权向银行申请贷款，现委托×

评估有限公司对该宗土地进行评估，为贷款双方协商确定贷款额度提供土地使用权价价值参考。

抵押价值与贷款额度

根据国务院对《财政部关于***改革有关问题的请示》（**建[2010]**号）的批示（经济行为的依据），***获准发起成立股份公司，需要对其所属的划拨土地使用权进行处置。

《国土资源部关于核准***土地资产处置总体方案的函（**函[20**]**号）》（估价依据）批准改制涉及的划拨土地使用权采取授权经营方式处置。

本次估价对**公司下属***位**的***用地的国有建设用地使用权（估价对象）进行价格评估，目的是为其发起成立股份公司进行土地资产处置及确定国有建设用地使用权价格提供参考依据（估价结果的应用方向）。

3.3报告撰写之三估价基准日

通常基准日根据委托书确定

国有资产评估涉及土地时，应依国有资产管理有关规定确定

原则上以经济行为批准日的上月末为评估基准日，对采取招投标方式选择中介机构的评估项目，以中标日的上月末为评估基准日。

以破产清算为目的的资产评估，可以人民法院裁定宣告破产日为评估基准日；

以确定涉讼资产（股权）价值为目的的评估，可以人民法院案件受理日为评估基准日

3.4报告撰写之四地价定义

地价定义是估价结果的前提，并且对估价结果影响大，是估价行为的关键，因此估价师在执业中应重视这一环节

同一目的、同一评估对象下，不同的估价师对地价定义应是一致的

地价定义要做到“设定有理有据、表述清晰全面”

实际用途（以证载用途为依据）、规划用途、设定用途

宗地内外实际开发程度、依据估价目的设定的开发程度

土地利用状况或者规划条件

土地使用（剩余）年期

基准日及价格类型

土地使用权性质、年期，估价期日，实际与设定开发程度、用途、容积率等；

其他需要定义事项

地价定义中各项地价因素界定应注意的事项

用途：

实际用途、登记用途、设定用途、规划用途、评估参照用途

实际用途规程里已经明确要依据登记用途。

设定用途通常也是登记用途，但有时需要按照国标进行规范。

评估参照用途不是设定用途

国有建设用地出让时，关注《城市规划用地分类》和《土地利用现状分类》之间的衔接

土地开发程度：

根据宗地自身的实际情况，同时考虑估价目的合理界定

土地利用状况：

已开发、未开发；

工业用地也应该关注容积率

年期：

登记终止年期是主要的依据，同时关注记事栏信息

价格类型：

承租土地使用权、划拨土地使用权、授权经营土地使用权等

3.4.1地价定义案例

估价对象是商住混合用地

使用权类型是划拨

年期设定：

商业40年

住宅50年

理由？

3.4.2地价定义案例

容积率指标仅依据了委托方（开发公司）的说明。

无有权部门的文件。

报告中也没有说明是否核实

“规划容积率”？

3.4.3地价定义案例

商服用地未对基准日、容积率做出说明

地价定义案例

划拨土地有公开的市场？

3.4.4地价定义案例

逐条说明

分段说明

3.5报告撰写之五估价结果

按照规程要求全面、规范的反映估价结论

估价人员本着公平、公正、公开的原则，在对估价对象进行现场查勘，并对区域土地市场价格进行调查的基础上，采用基准地价法和假设开发法对待估宗地进行了评估。

测算估价对象在地价定义条件下：

单位面积价格：

4356元/平方米

楼面地价：

1224元/平方米

土地总面积：

51459平方米

总地价：

元

大写：

贰亿贰仟肆佰壹拾伍万伍仟肆佰零肆元整

货币种类：

人民币元详见《土地估价结果一览表》

3.5.1关注报告中多处“估价结果”侧重点的不同

估价报告第一部分第七项（表述结论）

估价报告第三部分第二项第三条

技术报告第一部分第九项（表述结论）

技术报告第三部分第一、二项。

另外两处说明每种估价方法的估价结果、最终估价结果的确定方法及对不同估价方法结果进行可信度分析

体现：

估价报告重表述；

技术报告重分析。

3.5.2技术报告“地价确定的方法”撰写

每种方法测算结果的可信度分析

方法的合理性（方法选择已说明）

运用市场数据、参数取值的分析

市场状况的分析

3.5.3估价结果确定案例

“两种方法结果相同”故选用算术平均！

标题不规范

3.5.4估价结果确定案例

前后表述矛盾，分析过于简单

3.5.5估价结果确定案例

对方法的基本情况进行了分析说明，这是一种方式，但从表述上看，应该采用加权平均，最终采用算术平均，没能注意逻辑性

3.5.6估价结果确定案例

两种方法差距达5倍多，不论怎么处理都不合理

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