建湘住宅小区后评估报告毕业论文设计文档格式.docx
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施工单位
中国建筑第五工程局直属公司
项目起止时间
2008年6月30日至今
1.1项目发展概况
建湘小区项目是公司以政府代建的形式开发的过渡租赁房、经济适用房和还建房。
项目分两级管理，公司结合市场实际情况负责项目定位、规划设计工作，岳阳分公司负责报批报建、资金筹措、施工建设、销售回款、售后服务工作。
公司相关部门于2007年10月8日完成项目可行性研究报告评审，2007年12月20日完成初步设计，进入报批报建阶段。
项目于2008年11月2日开工，2010年5月5日开盘，2010年2月3日竣工备案，2010年5月交付使用。
截止2010年8月25日，项目共实现销售收入万元（不包含未售的物业），税后利润万元。
1.2项目主要技术指标
项目前后主要技术指标对比如表1-1所示。
表1-1项目主要技术指标对比表
指标
规划指标
实际指标
总用地面积
13728㎡
容积率
3.48
建筑密度
27.5%
绿化率
31.7%
总建筑面积（㎡）
41436.2㎡
项目具体技术经济指标如表1-2所示。
表1-2项目具体技术经济指标
分类指标
数据
总建筑面积
地上建筑面积
40942.3㎡
住宅建筑面积
户数
502户
商业建筑面积
0㎡
地下建筑面积
493.85㎡
停车位
114个
配套建筑面积
451.85㎡
1.3项目开发周期
该项目属于原七公司划拨土地，没有竞拍、销售等事项。
1.3.1项目施工期
项目施工期从2008年4月至2010年2月，共计22个月。
1.3.2项目交房时间
项目于2010年2月交付使用。
1.3.3项目销售期
项目于年月开盘，预计到年月售完，共计个月。
1.3.4项目交房时间
项目于2010年2月3日交付使用。
1.4发展成本
项目实施阶段与可研阶段相比，总成本由预计的万元减少为万元，减少了万元，减幅为%，主要是由于节省了建安、前期成本。
项目发展成本组成如表1-4所示。
表1-4项目发展成本构成表
序号
内容
金额（万元）
比例
1
土地费用
301
3.69%
2
前期费用
94
1.15%
3
报建费用
388
4.75%
4
建安费用
6463
79.16%
5
销售费用
0.00%
6
项目管理费
384
4.70%
7
财务费用
534
6.54%
8
不可预见费
合计
8164
100.00%
1.5销售情况
本项目是我公司代局资产管理公司在岳阳新路口开发的高层电梯经济适用房小区，区内集拆迁还建房、经济适用房和企业过渡租赁房三位一体，是我公司及岳阳市该类房屋建设的首例，有效地弥补了我公司对此类物业销售知识的不足。
自2010年5月5日经济适用房开始选房签约以来，截至2010年8月20日，销售（处置）情况如下表：
栏目
还建房
经济适用房
企业过渡租赁房
总房源（套）
132
268
102
已处置房源（套）
121
151
53
已售总合同额
/
2587万
目前已回款额
2529万
未处置房源（套）
11
117
49
预计收入如下：
项目
面积
单价
金额
备注
23,361.48
1,886.00
44,059,751.28
廉租房
5,631.59
10,621,178.74
架空层住宅
1,262.66
3,000.00
3,787,980.00
架空层商铺
1,308.89
3,926,670.00
架空层其他
471.02
1,413,060.00
11,809.31
22,272,358.66
应收销售款
43,844.95
86,080,998.68
受项目性质所限，项目针对七公司主要是七公司东南片区住户进行了调研，在国家及省市相关文件规定的范围内进行了户型定位：
由于目标客户群确定、相关规章制度明确，户型定位十分准确合法；
按规定，项目均价由岳阳市物价局统一确定，均价为1886元/㎡；
在均价确定的过程中，我公司通过主动与政府相关职能部门沟通，成功地实现了不办理预售许可证即可网上签约备案的创举，省去了办证环节，节约了时间，促进了销售；
销售过程中加强沟通，有效逼定，一定程度上促进了销售速度；
售后回款环节，通过有效沟通，在政府相关职能部门开辟“绿色通道”，优先办理抵押贷款客户的相关手续，加快了项目回款速度。
至今，项目房源处置完成进65%，未处置房源处置方案正在确定中。
通过前期的合适处置，既达到了福利员工的目的，也有效地推动了项目拆迁工作。
1.6财务情况
详见表1-5：
表1-5财务状况一览表
预期
实际
增减数额
增减比例
总成本（万元）
总收入（万元）
8608
税费合计（万元）
480
利润总额（万元）
-36
销售利润率（%）
-0.42%
成本利润率（%）
-0.44%
（附注：
此预期数为可研报告数据，实际数为已实现收入与预估未售物业之和）
2、项目拓展评估
2.1项目发展期内区域经济及房地产市场回顾
2.1.1宏观经济指标
（1）经济总量
近几年来，岳阳市的国民经济总量不断增大，2009年在政府大规模的招商引资、加大固定资产投资拉动下，全市实现GDP1272亿元，增幅14%，完成财政总收入83亿元，比上年增长16.4%，增幅走势趋于平稳。
岳阳力争2012年GDP突破2000亿元，比2008年翻一番，2013年人均GDP达到3.8万元，提前7年实现翻两番目标。
2005-2009年岳阳GDP如图2-1所示。
图2-12005-2009年岳阳市GDP增长情况
（2）人均可支配收入
2009年，居民收入继续提高。
全市城镇居民人均可支配收入15680元，比上年增长12.4%；
农村居民人均纯收入5339元，比上年增长11.0%。
岳阳市人均可支配收入情况如图2-2所示。
图2-22005-2009年岳阳市人均可支配收入情况
（3）固定资产及房地产投资情况
固定资产投资继续保持高位增长。
2009年岳阳市共完成固定资产投资619.5亿元，比上年增长58.5%，其中城镇以上固定资产投资542.9亿元，增长58.2%。
房地产投资呈现快速增长。
全市房地产业完成增加值37亿元，增长11.9%。
房地产完成投资51亿元，增长47.1%；
房屋施工面积652万㎡，竣工面积161万㎡；
商品房销售面积178万㎡，销售额33亿元。
固定资产及房地产投资情况如图2-3所示。
图2-32005-2009年岳阳市固定资产及房地产投资情况
（4）项目发展期内岳阳市人口聚集效应明显，城市市区人口自然增长率为6.4‰，保持平稳增长的势头。
2.1.2政策层面的变化发展
2010年4月17日，国务院发出了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。
通知要求遏制房价过快上涨，实行更为严格的差别化住房信贷政策。
通知中提出十条举措，被业内称为房地产“新国十条”。
其中有一条为加快保障性安居工程建设，本项目为经济适用房，响应国家对房地产发展的政策号召，取得了岳阳相关职能部门的支持，项目整个开发过程较为顺利。
2.2项目前期工作评估
2.2.1土地获取
本项目用地为原中建五局七公司的行政划拨用地，性质为工业用地。
2.2.2土地拆迁
由于本项目用地为七公司的划拨用地，因此拆迁由七公司自行负责完成。
2.2.3项目报建
该项目为经济适用房项目，在项目报建过程中，充分享受了政府相关的优惠政策，尤其在缴纳报建费方面，大约为27元/㎡，为公司节省报建费用400多万元。
2.2.4定位工作
（1）产品定位
本项目为经济适用房项目，建设了三种不同的产品，132套拆迁还建房，268套经济适用房及102套企业过渡租赁房。
房子面积在国家控制范围之内，产品功能分区明确，符合住户需求。
（2）客户定位
本项目客户定位明确，主体购房人群为原七公司东南基地拆迁片区人员。
（3）户型定位
本项目在户型设计上，采光、通风效果良好，但经济适用房部分卧室面积偏小，客厅及餐厅面积稍大。
2.2.5可研编制
本项目在发展过程中，由有资质的单位编制了一份可研报告作为项目立项报批审批材料。
2.2.5规划指标的变动分析
表2-1建湘小区项目技术指标前后对比表
偏差
25%
31.9%
0.8%
42489㎡
43518㎡
1029㎡
如上表2-1所示，本项目在规划审批中的建筑面积为42489㎡，但在项目建设过程中，架空层被充分利用起来，做成了商铺和住宅，增加建筑面积1029㎡，为公司创造了效益。
2.3前期拓展工作总结
由于本项目为经济适用房项目，属于定向开发，在前期拓展过程中只要是与政府相关职能部门的对接，岳阳公司最大化的发挥出了挖掘地方政府资源的优势，为项目的开发建设争取到了政府一系列相关的优惠政策，节省了大量报建费用，为今后项目的开发积累了丰富的社会资源。
3、规划设计管理评估
3.1规划设计管理概述
本项目由湖南省建筑科学研究院进行设计，项目强调以人为本，以生态环境为主构筑一个和谐舒适的生活环境，创造一个生态化、人性化、现代化的居住环境。
强调整体性构思，把经济适用房、还建房及过渡租赁房和该地块及其周围的城市环境作为一个整体来充分考虑，把对整个地方的规划设计纳入城市设计的范畴。
从整体入手，充分考虑周边的生态和任务环境，使之融入城市的整体背景中，既与周边城市形态相辅相成又独具特色。
遵循节约、节能，支持可持续发展。
3.2概念设计与完成效果对比情况
3.2.1概念设计对比
本项目充分利用地段优势，营造充满活力的、现代简约的中档社区。
根据地形的现状特点，4栋住宅楼由西向东沿街布置，为保证西侧北端的保留建筑日照间距，设计中把两栋8层的布置在西侧，两栋17层的布置在无
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