万科企业股份有限公司投资价值与交易策略分析Word文档下载推荐.docx

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1.1、万科企业股份有限公司简介

1.2、宏观环境与股票环境波动关系

1.3、行业地位与发展政策

二、公司投资价值分析

2.1、公司竞争力分析

2.2、公司估值分析

2.3、公司发展前景

三、公司股票技术分析

3.1、技术图形分析

3.2、趋势分析

3.3、技术指标分析

四、公司投资策略分析

4.1、买卖时点分析

4.2、资金管理分析

4.3、投资目标分析

1.1、万科企业股份有限公司

万科企业股份有限公司（股票代码：

000002），英文名称为：

CHINAVANKECO.,LTD.缩写为“VANKE”，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。

总部设在广东深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。

2010年公司完成新开工面积1248万平方米，实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元。

营业收入507.1亿元，净利润72.8亿元。

万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。

2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。

万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。

至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。

当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。

万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。

过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为36.2%；

公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；

多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。

万科2010年正式进入商业地产，多地成立商业管理公司，2011年正式宣布三大产品线，近两年，万科虽然一直强调以住宅开发为主，但其在商业地产领域却是动作频频。

截止目前，万科已经形成万科广场、万科红、万科大厦、万科2049四大商业产品线，在全国在建、规划18个购物中心项目，商业面积达150万平方米。

万科2013年在美国市场的举动主要是：

在2月与铁狮门房地产公司（TishmanSpeyerProperties）宣布成立合资公司，万科持合资公司70%的股权，铁狮门持股30%。

宏观经济环境本身的发展状况将对中国股票市场波动性显著的正向影响，而宏观经济环境变化对中国股票市场波动性的影响是不确定的，这在一定程度上证明了中国股票市场价格变动对经济基本面变化的反映功能的缺失；

货币供应量变化将对中国股票市场波动性产生显著的正向影响，宏观经济环境不会对货币供应量调整政策调控中国股票市场的效果产生本质性的影响，这个结论既是中国股票市场资金拉动型特征的直接结果，同时也为中国股票市场具有的资金拉动型特征提供了实证证据；

印花税调整政策和财政支出调整政策对中国股票市场波动性产生的效果不仅是不确定的，而且不会受到宏观经济环境因素的影响，中国股票市场的弱市场有效性特征和噪音交易特征为这个结论的合理性提供了依据，而且中国股票市场的政策调控实践也反复证明了这个结论的正确性；

利率调整政策对中国股票市场产生的调控效果受到宏观经济环境的明显影响，宏观经济环境因素的存在使得利率调整政策调控股票市场的效果变得不确定和不可预测，产生这种结果的主要原因在于，在不考虑宏观经济环境的理想情况下，投资者的入市决策和股票交易决策都会受到利率变化的显著影响，而在考虑宏观经济环境的现实情况下，中国宏观经济环境状况对中国股票市场条件波动性产生的显著正向影响可能对利率调整政策调控股票市场的效果产生了替代作用，从而致使利率变化对中国股票市场波动性产生的影响不显著，利率调整政策对中国股票市场影响的近似随机的现实现象也证明了该结论与中国股票市场现实情况的一致性。

本文的上述研究结论既是中国股票市场资金拉动型特征、弱市场有效性特征和噪音交易特征的直接结果，同时也为中国股票市场具有的资金拉动型特征、弱市场有效性特征和噪音交易特征提供了实证证据，更在实践上对中国股票市场“与经济发展相背离的暴涨暴跌现象”和“对相关信息和政策作反向反应的现象”提供了比较合理的解释。

1.4、行业地位与发展政策

十多年以来，万科一直居于行业老大的地位。

万科企业股份有限公司成立于1984年，1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。

至2009年末，万科的业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的40个城市。

2009年在《欧洲货币》评选的“全球最佳房地产开发企业”榜单中，万科获得全球住宅类开发企业第一名。

2011年，万科实现销售面积1075.3万平方米，销售金额1215.4亿元，实现净利润96.2亿元。

从销售金额上讲，万科仍然位居国内房企的龙头老大。

但是，在国内房地产市场中，即使一些大的品牌房企，其所占份额也十分低，这一点为楼市群雄纷争埋下了伏笔。

数据显示，2011年底，前百家房企市场份额不足三成，即使是位居第一的万科，其份额也只有2.06%。

2011年，严厉的宏观调控政策在稳定房价的同时，也带来中国房地产市场格局和房企座次的改变，一些大型品牌开发商纷纷向中国楼市“一哥”的宝座冲刺。

从1999年到2009年，万科的股利政策可以分为2个阶段，第一阶段是1999年-2001年，此阶段我国房地产市场处于低谷阶段。

第二阶段从2002开始，到2009年，这一阶段我国房地产市场开始腾飞。

股利政策不仅会影响股东的利益，也会影响公司的正常运营以及未来的发展。

万科一贯以高额股利分派给投资者，向投资者传递良好的企业盈利信息及未来的发展能力。

发放高额股利，一方面，可以增强投资者的信心，但是另一方面，会降低企业的资金储备，在面对好的投资机会时，可能会由于资金不足而无法投资该项目，从而降低企业的盈利水平。

万科在这两者之间进行了很好的平衡。

发放高额股利，以及重视投资者的理念，使得企业具有良好的形象。

基于这种良好形象和一贯的高额股利给投资者的信心，万科的融资方案一直进行得较顺利，相对来说，降低了万科的融资成本。

这对万科的发展有着至关重要的作用。

在市场繁荣时期，可以以较低的成本顺利进行融资，从而为其发展壮大提供所需的资金，在市场低迷或者金融危机到来时，凭借其良好的形象，万科渡过难关的机会也较其他企业更大。

所以，万科的股利政策和融资策略相辅相成，形成了一个良性循环。

综上所述，万科的股利政策值得借鉴。

二、公司投资价值分析

万科之所以先进，首先是有一套非常正确的价值观。

大家知道，万科很早就解决了股权问题，也很早股份化，又很早上市。

它的创业者和管理团队始终以职业经理人的道德操守严格要求自己，敬业爱岗，全心全意回报股东。

所以，万科形成了一整套与职业经理人相关的价值观和公司文化（白领文化），万科的管理在点点滴滴中都透露出由此带来的专业、专注、细致和严谨，这种价值观和文化甚至成为万科产品的特色包装和特有的品牌价值。

万科的“企业视角、人文关怀”很好地表达了经理人文化的内涵，同时也恰到好处地反映了白领的文化趣味，使一批白领对万科情有独钟。

国内的房地产公司一向以“开发”自居，似乎“开发”是房地产公司的惟一模式。

当探寻万科成功的奥秘时，我们才恍然大悟：

我们多年以来深信不疑的开发模式并不是房地产公司惟一的，更不是最好的商业模式。

万科为国内非常知名和非常具实力的房地产上市公司,2000、2001年度分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业。

未来3～5年内,住宅产业可望保持年均15%的高增长率,行业发展空间巨大。

随着土地供给和行业竞争的规范化,具备综合实力的万科竞争优势将进一步突现。

近三年公司主营业务收入的增长率为29%、33%、15%,净利润的增长率为13%、31%和24%,业务处于高速扩张阶段。

据公司战略规划,至2005年,公司地产业务的销售量将较2002年增长一倍以上,在全国商品住宅市场占有率排名第一,成为中国房地产行业的领导者。

万科转债期限五年,每年付息,年利率1.5%,优于市场上其它万科转债品种。

万科转债由中国银行提供全额担保,转债发行6个月后可随时转股,债券和股票全部上市流通,既具有保底增值的功能,,又具有转股后潜在的股票盈利空间。

万科转债的转股溢价比率为2%,低于前期发行的阳光转债的7%的溢价比率,可保证转债投资者有充足的获利空间。

由于近期股市走向不确定性大,投资股票风险加大,在此背景下,投资转债不仅可以规避股市下跌风险,还可获取固定利息收益和转股后的或有收益,无疑成为一种较佳的投资选择。

我国城市住宅产业发展空间巨大城市化是当今世界全球性的趋势,尤其是发展中国家,将在21世纪面临城市化全面加速发展的时代。

2000年底,我国城市人均住房使用面积为14.87平方米（建设部公布）,正处于中等收入国家的人均住房水平。

世界各国的经验表明,在人均住房面积达到30～35平方米之前,会保持相当旺盛的住房需求。

2001年,我国的城市化水平约为37.6%,预计到2005年将超过40%。

以2001年末全国人口12.76亿、城镇人口4.8亿为基数,按第五次全国人口普查公报的年均增长率1.07%估算,2005年全国城镇人口总量将在2001年的基础上,再增加约5200万人。

若依据"

十五计划"

2005年全国人均居住面积达到22平米的指标计算,2002-2005年我国城市共需新增住宅面积约11.4亿平米,平均每年的增量近2.85亿平米,加上自然淘汰的危旧房存量,相信平均每年城市住宅的合理需求将超过3亿平米,由此可见,未来住宅产业的发展空间相当广阔。

本轮房地产景气周期具有坚实基础房地产为周期性行业,与政策导向及宏观经济的周期密切相关。

1998年政府提出将住宅产业培育成国民经济新的增长点,并出台一系列相关的扶持政策,启动了住宅消费的有效需求,使房地产业进入以住宅建设为主体的新一轮景气周期,各项反映房地产业景气度的主要指标连续数年稳步攀升。

国家统计局数据显示,2001年全国房地产开发投资总额达到6245亿元,较97年时增长近一倍。

全国商品住宅销售金额3825亿元,面积1.85亿平米,分别比上年增长29%和22%,较97年时净增2417亿元及7672万平米。

本轮景气周期中,在98年底全国停止住房的实物分配后,商品房市场逐渐成熟。

商品房占市场供应量比例由1997年时的约43%上升至2001的67%,取代福利房成为市场主流。

政府在金融政策上的倾斜,如建立个人延长个人购房贷款年限,降低贷款利率等等,有效地刺激了城市居民的住宅消费需求,个人逐步成为市场的购买主体。

全国个人购房比例由1997年的67%上升至2001年的92%。

与此同时,住房抵押贷款业务的蓬勃发展,更极大地提高了居民购房的支付能力,为房地产业的健康发展提供了极其有力的支持。

据人民银行总行的数据显示,截止2001年底,全国个人住房贷款余额已经达到5068亿元人民币,购房按揭比例维持在70%以上