“宝应商业住宅综合”项目服务计划书Word下载.doc

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第四部分：

全程策划营销代理服务内容

◆合富辉煌集团介绍

合富辉煌集团创立于九十年代初，是中国大陆最早从事房地产顾问服务的企业之一。

2004年7月15日，集团在香港联交所主板正式挂牌上市（联交所编号：

733），成为中国国内首家上市的地产顾问代理公司。

　　在参与中国房地产发展的市场实践中，合富辉煌坚持着持续发展的企业意志，旗下成立了“合富辉煌房地产顾问、合富置业、合富地产、保来理财、邦邻评估、港联物业、骏华拍卖（邦华投资）”等多个覆盖不同专业的房地产服务机构，构筑起包括“发展顾问、营销代理、房产经纪、金融理财和物业管理”等多个专业服务领域的房地产运营服务体系。

　　合富辉煌成功服务包括：

住宅、别墅、豪宅、商场、写字楼等物业在内的房地产项目达600多个，操作过数十个逾千亩的大型项目，营销业绩一直稳居房地产一手代理行业之首，与中国一流房地产开发企业及众多著名品牌发展商建立了长期密切的合作伙伴关系，多个成功的房地产策划营销案例入选大学课程教材，在房地产行业有着深远的影响力。

　　目前合富辉煌集团在广州、北京、上海、天津、重庆、四川、山东、湖北、湖南、安徽、河南、江西、新疆、辽宁、西安、太原、南京、杭州、常州、宁波、东莞、佛山、南宁、昆明等24个省、市，成立了合富辉煌房地产顾问公司、合富置业、合富地产、保来理财、港联物业等分支机构近40家，业务版图覆盖中国60多个区域中心城市。

截至2007年11月底，合富辉煌集团完成销售额400个亿，并明确集团发展目标：

中国最具竞争力的房地产服务商。

◆华东区域（上海公司为华东区域总部）介绍

作为国内首家香港上市代理公司，2004年合富踏足华东地区，同年11月成立合富上海公司作为华东区域总部，仅仅三年多的时间业务领域辐射上海、南京、浙江、江苏、合肥、江西、山东等地，已在上海、江苏常州、昆山、浙江宁波、杭州、台州、舟山、通州、安徽、合肥、青岛、济南、淄博、东瀛等多个城市营销代理房地产项目100多个，锐意华东。

公司秉承了集团公司的专业强项，以产品规划、营销代理见长，资源方面集团总公司也给予了强有力的支持和帮助。

借助集团多源服务链优势，公司能够为开发商提供开发、招商融资、土地评估、前期规划、策划、营销、物业管理乃至建筑研究建议等方面的众多服务。

合富辉煌房地产愿与华东地产开发者共筑明日之辉煌！

◆合富辉煌的整合优势

1）合富辉煌房地产经纪有限公司——主要经营一手代理业务。

2）合富置业——提供丰富的二手客户资源；

3）港联物业——为较著名的管理中高端物业的管理公司，目前管理多个别墅和中高挡物业，可实现销售和后期租赁的超值服务；

4）全国各大城市销售系统共享资源；

5）总部建筑研究部等部门资源的共享。

◆合富辉煌的市场优势

1）作为全国第一家上市的代理公司具备比其他更强的品牌优势；

2）具有比其他公司更丰富的前期策划实战经验，特别是大盘和豪宅；

3）具有比其他公司更强势的营销实战经验及大盘和豪宅操作过程中突发

事件的应变能力；

4）合富在全国异地项目操作的成功，证明合富具有超强的异地市场营销

的洞察力、控制力和执行力；

5）具有比其他更丰富的与大型品牌地产商的成功合作经验．

第一阶段：

前期市场研究及发展策划顾问

（一）服务期限：

60个工作日

（二）服务方式：

市场可行性研究及前期发展策划报告

（三）收费标准：

人民币60万元整（￥60万元整）

（四）支付方式：

（1） 第一次付款：

协议生效之日起7日内，贵司（甲方）向我司（乙方）一次性支付策划费用预付款人民30万元整（￥30万元整）。

（2） 第二次付款：

乙方完成《项目市场调查报告》并提交《项目初步定位思路报告》，并得到甲方决策层（领导小组）会议认可之后7日内，甲方向乙方一次性支付策划费余款人民币30万元整（￥30万元整）。

前期市场研究及发展策划顾问服务结束后，如贵司（甲方）继续选择我司（乙方）进行全程营销代理合作，则乙方向甲方返还50%前期发展策划工作服务费，共计人民币30万元整（￥30万元整），此款项将从销售后的代理佣金中分批扣除。

（五）服务内容（详见第五部分：

发展策划部分服务内容；

详见第五部分：

设计顾问工作内容）

第二阶段：

全程营销策划代理阶段

方式：

全程策划营销代理（基础佣金含企划＋超额业绩奖励）

（一）服务期限：

结合项目的进度要求和我司的服务程序，自双方签署服务合同之日起，至项目整体销售面积达90％。

服务期满，双方可另行商定续约事宜。

（二）服务方式：

提供本项目的全程策划营销代理和广告企划服务。

（三）收费标准：

双方于开盘前共同确认并制定项目之整体目标销售额；

全程策划销售代理：

基本销售代理佣金按双方确认的目标销售总金额的1.3%（包含全程策划营销、基本销售佣金和企划、平面设计。

项目所需的广告推广、制作、发布费用由甲方承担）；

超额业绩奖励：

如实际销售成交额超过双方事先确定的目标总销售额，则按实际销售成交额超过双方事先确定的目标总销售额的超额部分之30%作为超额业绩奖励给予乙方。

（四）支付方式：

委托期内，于每月第一个工作日由乙方递交结算清单，核查无误后在五个工作日内向乙方付清应付之基础代理佣金；

委托期内如存在超额业绩奖励，则与基础代理佣金一起于每月第一个工作日由乙方递交结算清单，核查无误后在五个工作日内向乙方付清。

前期市场研究及发展策划服务内容

1.市场研究

1.1项目发展环境研究

通过资料分析，对项目所在的区域、板块及项目周边的城市及房地产发展环境做出一个结构性归纳。

为后继的研究及策划提供一个清晰的背景。

1.1.1城市环境

1）城市定位

2）宏观经济及政事趋势

3）城市发展

1.1.2房地产环境

1）房地产市场规模

2）房地产需求构成

3）房地产分布格局

4）房地产发展走向

1.2区域市场研究

通过区域研究与项目调研，在个案深度上，对外部市场关系与内部竞争格局做出研判，为项目未来的定位提供一个清晰的前提。

1.2.1区域功能研究

　1）区位分析

　2）环境构成

　3）开发进度

　4）竞争识别

　5）前景分析

1.2.2区域市场研究

　1）市场划分

　2）市场规模

　3）项目构成

　4）客源分布

　5）产品结构

　6）销售状况

　7）价格行情

　8）后市预判

1.2.3重点项目研究

　1）项目条件

　2）总体定位

　3）目标客层

　4）核心配置

　5）产品组成

　6）产品风格

　7）发展策略

　8）价格组合

　9）通路组合

2.项目定位

2.1机会研究

在项目自身条件研究的基础上，识别出项目在外部关系格局中可能的发展机会，并进行比较性的分析。

2.1.1项目认知

　1）项目性质及规模

　2）选址条件研究

　3）场地条件研究

　4）规划条件研究

2.1.2机会研判

　1）市场潜力

　2）竞争条件

　3）发展起点

　4）SWOT总结

2.2定位策略

选择最有利的发展机会，并形成一整套策略组合以建立总体定位。

2.2.1总体定位

　1）目标市场

　2）项目定位

　3）竞争策略

　4）产品组合

　5）价格区间

2.2.2项目概念

　1）概念创意

　2）总体精神

　3）价值主张

　4）项目诉求点

2.3产品定位

在总体定位里程碑的基础上，根据消费意向、竞争策略、项目条件等因素确定出产品定位。

　1）功能组合

　2）容积率分配

　3）初步产品配比

　4）产品模式

5）设计方案建议（与甲方指定之设计单位联系并提供建设性意见和建议）

Ø

总体规划

建筑单体

建筑立面

园林景观

室内设计

2.4发展策略

将产品定位结合项目条件进一步深化，提出在场地利用、空间布局、发展分期、产品包装等方面的建议。

2.4.1总体布局建议

　1）物业分区

　2）功能配置

　3）核心系统建议

　4）空间构成建议

　5）产品配置建议

2.4.2发展策略

　　1）项目分期

　　2）销售步骤

　　3）价格预测

　　4）收入估计

2.4.3产品建议

　　1）产品路线

　　4）建筑风格

　　5）景观风格

　　6）物业管理

1、销售计划部署

1）根据市场规律及开发进度计划，划分销售阶段

2）推出时机的选择

2、推广策略制定

1）价格策略

2）广告策略建议

3）促销策略建议

项目营销阶段

1、整体营销实操案

1）制定各营销阶段推售目标；

2）就市场的变化随时调整各营销阶段的推售价格；

3）就市场、客户的需求随时调整推售促销手法；

4）制定营销现场包装和营销动线的方案（不含室内装潢设计方案）。

2、营销活动建议

1）营销活动策略的确定；

2）营销活动的准备（现场包装、人员培训、道具准备等）；

3）营销活动的组织、执行、反馈（质量、标准）。

3、广告设计

1）广告主题的拟订；

2）宣传费用的预算；

3）完成广告平面设计工作，参与其他第三方公司的广告设计制作方案评审；

4）督促发布和反馈调整。

4、营销资料的内容编订

1）楼书

2）价目表

3）平面图

4）认购书

5）认购须知

6）按揭须知

7）宣传单张

8）装修标准

9）形式、风格等方面的建议

5、营销管理

1）制定日常营销管理制度；

2）建立和使用营销日常报表——营销日报表、成交周报表、成交明细表、

客户登记表、销控表等；

3）制定定期销讲及市调安排，进行市调更新和市场动态跟踪。

4）业绩实现和提升

5）负责签约和催款

6、营销培训

1）建立营销队伍，制定培训计划及课程

2）考核营销人员，达到合格上岗；

3）根据营销推广计划，制定项目营销培训方案。

7、项目辅助设计

对项目的规划、单体、外立面、户型、园林、配套、装修、营销中心及样板房等的设计提供销售一线的反馈和指导建议。

8、物业管理

1）提供物业管理服务标准及要求的建议

项目例行销售情况汇报

内容：

包括月度报告（每月1日向甲方提交上月销售情况）周报及日报

具体内容如下：

1、项目日常销售管理工作内容

1）现场销售管理

2）负责现场看房客户的接待