XX集团5年战略规划分解--土地储备方案文档格式.docx

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较前一年增长率

-6.25%

33%

50%

66%

2、销售额分解到地区得出各地区2013-2018年销售目标表（表二）：

地区

2013年销售额（亿）

2014年销售额（亿）

2015年销售额（亿）

2016年销售额（亿）

2017年销售额（亿）

2018年销售额（亿）

A

9.3

10

11

12

B

2.5

3.5

5

14

25

C

1.8

8

D

1.4

3

4

7

9

其他

2

共计

二、2013年-2018年土地储备测算假设

1、价格假设

1）假设各业务地区销售价格每年增加5%。

2）为完成销售目标在适当时候业务需拓展到现有区域之外。

3）A地区销售因市场容量有限，每年拟稳定在10-15亿销售额左右。

4）A地区因拿地位置原因初始价格暂定7500元/平

5）考虑未来房价有升有降，基础起价均着保守估算。

6）假设其他地区价格与D价格相同。

由此得出几个业务地区的销售价格模拟如下（表三）：

2013年房价（元）

2014年房价（元）

2015年房价（元）

2016年房价（元）

2017年房价（元）

2018年房价（元）

7500

7875

8268.75

8682.1875

9116.297

9572.112

8100

8505

8930.25

9376.7625

9845.601

10337.88

11500

12075

12678.75

13312.688

13978.32

14677.24

5000

5250

5512.5

5788.125

6077.531

6381.408

2、土地测算假设

1）假设所有楼盘的容积率为2.0

2）假设每块土地储备分两期轮流开发，每块地大小为200亩左右。

3）每期土地储备需要2年开发后才能形成实际销售额。

三、2013-2018年销售面积测算

综合表二和表三得出2013-2018年销售面积测算表（表四）

2013年销售面积（平）

2014年销售面积（平）

2015年销售面积（平）

2016年销售面积（平）

2017年销售面积（平）

2018年销售面积（平）

124000

126984

133031

126696

131632

156705

30864

41152

55989

106647

142195

241829

15652

28986

63098

90140

114463

204398

28000

57143

72562

120937

148086

235058

其他地区

0

36281

86384

由表四除以容积率2得出土地面积（表五）

2013年土地面积（平）

2014年土地面积（平）

2015年土地面积（平）

2016年土地面积（平）

2017年土地面积（平）

2018年土地面积（平）

62000

63492

66515

63348

65816

78353

15432

20576

27995

53323

71098

120915

7826

14493

31549

45070

57231

102199

14000

28571

60469

74043

117529

18141

43192

由表五乘以3得出土地储备面积（表六，已含分期开发考虑，不考虑土地储备后需两年开发才能得到实际销售额）：

186000

190476

199546

190044

197449

46296

61728

83984

159970

213293

362744

23478

43478

94647

135209

171694

306597

42000

85714

108844

181406

222130

352587

54422

129576

297775

381397

541443

796205

1026696

1609572

四、2013-2016年土地储备测算

考虑每期土地储备需要2年开发后才能形成实际销售额后，得出土地储备计划表（表七）：

2011年土地理应储备测算（平）

2012年土地理应储备测算（平）

2013年土地储备测算（平）

2014年土地储备测算（平）

2015年土地储备测算（平）

2016年土地储备测算（平）

2017年土地储备测算（平）

2018年土地储备测算（平）

实现销售年份

2013年

2014年

2015年

2016年

2017年

2018年

2019年

2020年

合计

截止2013年7月底各地区未开发面积统计如下（表八）：

储备面积（平）

118690

58000

176690

据上表分析可得截止目前B和C未能实现储备，很难在2015年实现B和C的销售目标分解。

可采用如下弥补方案一表述的土地储备全在B或C弥补。

也可采用方案二表述在B和C获取部分额外土地，在A和D获取部分土地的方式弥补B和C土地储备差额。

1、弥补方案一：

145712

206266

138125

158688

283837

364954

2、弥补方案二：

232155

207653

114848

183118

116386

146948

143626

218443

661437

885738

综上所述：

建议公司采用两个方案储备土地（按平米建议）：

土地储备方案一：

145712

206266

138125

158688

646649

865980

以上表若每幅地以130000平米（200亩）计算，各地区拿地块数和面积建议如下：

两块地：

一为13万平；

二为7万平

二为6万平

二为10.5万平

一块地：

14.5万平

二为9万平

三块地：

两块各为13万平；

第三块为10万平

13.8万平

15.8万平

一为10万平；

二为17万平

10.8万平

二为8万平

第三块为9万平

5.5万平

13万平

土地储备方案二：

2015年土地储备测算（平