建设工程施工合同优先受偿权Word格式文档下载.docx

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（1）定性：

法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，依合

同法286条，认定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

（2）限制:

消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

（3）范围：

建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。

（4）时效：

建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或合同约定的竣工之日起计算。

2、《最高院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2004年）

第3条施工合同无效，且经竣工验收不合格的，按照以下情形分别处理：

（1）修复后的建设工程经竣工验收合格，发包人请求承包人承担修复费用的，应予支持；

（2）修复后的建设工程经竣工验收不合格，承包人请求支付工程价款的，不予支持。

第10条施工合同解除后，已经完成的建设工程质量合格的，发包人应当按照约定支付相应的工程价款；

已经完成的建设工程质量不合格的，参照本解释第3条处理。

第14条当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情

形分别处理：

（1）建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期；

（2）承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期；

（3）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。

3、最高院《关于装修装饰工程款是否享有合同法第286条规定的优先受偿权的函复》[2004]民一他字第14号

福建省高院：

你院闽高法[2004]143号《关于福州市康辉装修工程有限公司与福州天胜房地产开发有限公司、福州绿叶房产代理有限公司装修工程承包合同纠纷一案的请示》收悉。

经研究，答复如下：

装修装饰工程属于建设工程，可以适用《合同法》第286条关于优先受偿权的规定，但装修装饰工程的发包人不是该建筑物的所有权人或者承包人与该建筑物的所有权人之间没有合同关系的除外。

享有优先权的承包人只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿。

4、2011年全国民事审判工作会议纪要（法办<

2011>

442号）

四、关于建设工程合同纠纷案件

26、非因承包人的原因，建设工程未能在约定期间内竣工，承包人依据合同法第286条规定享有的优先受偿权不受影响；

承包人行

使优先受偿权的期限为六个月，自建设工程合同约定的竣工之日起计算；

建设工程合同未约定竣工日期，或者由于发包人的原因，合同解除或终止履行时已经超出合同约定的竣工日期的，承包人行使优先受偿权的期限自合同解除或终止履行之日起计算。

27、当事人以《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第14条第

（2）（拖延验收）、（3）（擅自使用）项规定的竣工日期作为承包人行使建设工程价款优先受偿权期间起算点的，不予支持。

28、法院受理建设工程施工合同纠纷时，不能随意扩大《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第26条第2款的适用范围，严格控制实际施工人向与其没有合同关系的转包人、违法分包人、总承包人、发包人提起的民事诉讼（合同相对性要求），且发包人只在欠付工程价款范围内对实际施工人承担责任。

29、因违法分包、转包等导致建设工程合同无效的，实际施工人请求依据合同法第二百八十六条规定对建设工程行使优先受偿权的，不予支持。

（三）地方法规

江苏

广东

深圳

安徽

浙江

承包人将债权转让，优先权是否随之转让

转让

不转让

承包人放弃优先受偿权对受让人是否有效

未规定

无效

如何理解消费者交付大部分款项

超过50％

承包合同无效，是否支持优先受偿权

不支持

支持

未完工程是否有优先权

有

分包人是否有优先权

有条件的有

没有

勘察人、设计人是否享有优先权

二、典型案例

相关案例1—合同解除后优先受偿权

案件名称：

陕西省建工集团第五建筑工程有限公司与陕西凯达投资集团有限公司建设工程施工合同纠纷案

审理法院：

一审：

陕西高院（2008）陕民一初字第3号；

二审：

最高院

裁判观点：

建设工程施工合同虽然已经解除，但承包人所付出的劳动与建筑材料已物化于该建设工程之中，从建设工程优先受偿权保护施工人的立法本意出发，承包人就建设工程款应当享有优先受偿权。

相关案例2—合同解除后优先受偿权

中铁集团与上海丽洲大酒店有限公司建设工程施工合同纠纷案

审理法院：

上海第一中级法院（2011）沪一中民二（民）初字第4号；

上海高院（2012）沪高民一（民）终字第28号

合同解除不影响承包人主张对承建工程享有优先受偿权。

相关案例3—所建房屋已登记备案在其他人名下

宁夏新月建筑有限公司与刘振豹建设工程施工合同纠纷案

银川中院（2009）银民初字第100号；

宁夏高院（2010）宁民终字第70号

由于所建房屋已登记备案在其他人名下，因此，实际施工人刘振豹要求对所涉及房屋享有优先受偿权的主张本案已不能调整，故对此诉讼请求不予支持。

相关案例4—内部承包优先受偿权

河北凯隆建筑工程有限公司与河北妇兴房地产开发有限公司等建设工程施工合同纠纷案

唐山中院（2010）唐民初字第361号；

河北高院（2012）冀民一终字第22号

内部承包的实际施工人以总包名义对外签订合同，以总包名义形成负债，故工程款应向总包支付，总承包人与内部承包人纠纷应另案解决，实际施工人不具有优先受偿权，实际施工人的权利保护，可以在执行过程中统筹考虑。

相关案例5—合同无效优先受偿权

核工业西南建设集团有限公司与奥金（金坛）鳄鱼开发有限公司建设工程施工合同纠纷案

江苏金坛市人民法院（2011）坛民初字第1450号；

常州中院（2012）常民终字第0001号

建设施工合同无效，工程经竣工验收合格的，承包人有权请求支付价款和享有优先受偿权。

相关案例6—优先受偿权范围

湖南嘉信房地产发展有限公司与中国建筑第五工程局有限公司建设工程施工合同纠纷案

长沙中院（2009）长中民一初字第0251号；

湖南高院（2011）湘高法民一终字第23号

裁判观点：

优先权范围限于承包人为建设工程应当支付的工作人

员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包违约所造成的损失。

尽管欠付工程款的利息，在性质上属于法定孳息，但是如果发包人不存在违约行为，发包人便无须向承包人支付。

因此，利息的产生与发包人的违约行为直接相关，而根据《最高院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》，发包人违约所造成的损失不属于优先受偿权范围，因此，欠付工程款的利息不属于优先受偿权应支付的范围。

相关案例7—合同无效后工程价款优先受偿权

田家成等与广东振兴实业开发集团有限公司等建设工程施工合同纠纷案

广州中院（2006）穗中法民五初字第4号；

广东高院（2008）粤高法民一终字第83号。

施工人对所施工的建筑物享有建筑工程价款优先受偿权的依据是施工合同，而本案的施工合同无效，故施工人主张建设工程价款优先受偿权缺乏依据，施工人请求对涉案工程行使工程价款优先受偿权的请求不予支持。

相关案例8—建设工程优先受偿权的约定放弃

常山县住宅建筑有限公司与浙江华叶铜业有限公司建设工程施工合同纠纷案

浙江省常山县法院（2013）衢常民初字第16号；

衢州中院（2014）浙衢民终字第50号

建设工程价款优先受偿权系财产性权利，承包方出具的表示部分放弃该项权利的承诺书，并不违反法律强制性规定，承包方应受该承诺约束，但仍然享有未放弃部分建设工程的优先受偿权。

相关案例9—优先受偿权的主体范围

龙达（江西）差别化化学纤维有限公司与大立建设集团有限公司建设工程施工合同纠纷

江西省九江市中级人民法院（2014）九中民一初字第45号；

江西高级人民法院（2015）赣民一终字第54号

一审法院认为，本案属建设工程施工合同纠纷。

装修装饰工程属于建设工程，大立公司优先受偿权的主张符合法律规定，予以支持。

二审认为，合同法286条及最高院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第三条，工程价款优先受偿权制度的本意是针对日益严重的工程欠款问题，实质是为了承包人能够及时足额地支付工人工资、材料款等实际发生费用。

大立公司属于建设工程价款优先受偿权制度救济的对象。

相关案例10—承诺放弃优先受偿权

重庆市某建筑工程公司与重庆某某房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷

重庆铜梁县法院（2011）铜法民再初字第00004号；

重庆市第一中级法院（2011）渝一中法民终字第06643号

承包方在发包方与银行的贷款活动中，作出了放弃工程价款优先受偿权的意思表示，促使双方贷款完成，该放弃优先受偿权的意思表示应当具有法律效力。

工程价款优先受偿权属于当事人享有的民事权利，法律设立该项权利的目的在于优先保障民工工资等合法权益的实现，但是该类权益的保障也可以通过当事人的其他措施予以实现，而承包方已明确表示了放弃该优先受偿权并促使相关的贷款完成，对作出该项承诺的相应法律后果承包人应予承担，至于依法保障民工工资等权益是另一法律问题，并不影响放弃优先受偿权承诺的效果。

相关案例11—承诺放弃优先受偿权

上海水利电力对外工程有限公司与上海金厦建筑安装工程有限公司等建设施工合同纠纷

上海市第二中级法院（2006）沪二中民二（民）初字第104号；

上海市高级法院（2007）沪高民一（民）终字第142号；

再审：

上海市高级人民法院（2009）沪高民一（民）再终字第2号

承包方向发包方出具有条件放弃部分工程款的优先受偿权的承诺书，约定条件未成就的，承包方依法享有系争工程的优先

受偿权。

三、理论分析

（一）理论分析前提

关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释

一、司法解释出台的背景

问：

请您介绍一下最高人民法院为什么要制定这个司法解释，这个司法解释的公布有何重要意义?

答：

最高院做出这个司法解释主要是基于两个