商铺租赁合同常见纠纷之裁判观点集成Word文件下载.docx

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根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《城镇房屋租赁合同司法解释》）第15条及第16条第1款的规定，转租影响合同效力的因素在于两点：

一为转租期限超过承租期限；

二为未经出租人的许可擅自转租。

相较于前者而言，后者对于次承租人的风险更大。

因为出租人可以选择要求认定转租合同无效，亦可要求解除出租合同，甚至也可以不进行任何主张。

次承租人的命运完全取决于出租人的意志，处于风险不可控的状态。

需要注意的是，对于多次转租的情形，次承租人应当获得转租人前手所有的出租人的许可，任一层级出租人的异议均可能导致转租合同的无效。

江苏省常州市中级人民法院（2011）常民终字第1305号周丹与秦燕、周菊花租赁合同纠纷上诉案二审民事判决书：

本院认为，……本案中，根据已查明的事实表明狄丽萍将案涉房屋出租给杨建伟，2008年11月23日，杨建伟又将案涉房屋转租给闵宇婷，出租人狄丽萍事后认可该次转租行为；

2009年5月23日，闵宇婷又将案涉房屋再次转租给周丹；

2009年10月13日，周丹又一次将案涉房屋转租给秦燕、周菊花。

……上述事实表明，狄丽萍并不认可周丹将案涉房屋转租给秦燕、周菊花的转租行为。

……故原审对承租人未经出租人同意而转租的秦燕、周菊花与周丹之间的合同认定为无效并无不当。

北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初9973号北京微巨网络科技有限公司与中科福宁（北京）物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书：

本院认为，微巨公司称其与中科福宁公司签订租赁合同及补充协议，根据中科基业公司回函说明的转租情形，本院认为，涉案房屋系经多次转租，现微巨公司未提交证据证明其与被告之间的转租行为经过各前手出租方同意，故本院对本案双方租赁协议效力不予认定，在此基础上，原告所提解除房屋租赁合同补充协议及支付违约金之诉讼请求无法律依据，本院不予支持。

此外，实践中，次承租人入驻商铺后往往需要以该商铺地址办理工商注册或者迁址。

通常而言，上述程序中，工商行政管理部门须审核申请人是否具有转租许可。

因此，一旦工商注册或者工商迁址手续办妥，出租人一般已经许可转租，且相关许可材料完全可以在次承租人工商内档中查询获取。

不过，实践中部分当事人会将上述事宜完全委托中介或者代理公司，对相关过程不闻不问，反而在诉讼过程中产生乌龙。

律师代理此类案件的过程中，应当注意此种风险。

（二）土地规划对商铺租赁合同效力的影响

实践中，影响商铺租赁合同效力的另一个常见因素是土地规划。

这种纠纷往往出现在某些产业园区中，出租人将工业用地上的房屋作为商铺出租，供承租人进行商业服务。

但是根据《土地管理法》第56条的规定，改变土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。

在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，还应当先经有关城市规划行政主管部门同意。

对于违反该规定，未经批准，擅自将工业用地上的房屋出租商用的租赁合同效力，实践中争议较大。

较早的裁判文书一般认为此种行为违反了上述强制性规定，应属无效。

上海市闸北区人民法院（2007）闸民三（民）初字第1101号上海XX实业有限公司与上海XX机电有限公司房屋租赁合同纠纷案一审民事判决书：

本院认为，原、被告于20XX年X月签订的有关上海市共和新路X号（中山北路X号）X平方米闲置场地（简棚）的出租协议书，虽系双方当事人真实意思的表示，但由于该协议的主要条款违反了现行有关法律的强制性规定，应属无效。

……《中华人民共和国土地管理法》第五十六条明确规定，建设单位使用国有土地，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权批准文件的规定使用土地；

确需变更该幅土地用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。

而上海市人民政府土地管理文件即沪府土用（20XX）第X号文件明确规定，被告依法享有共和新路X号地块的使用权，但该土地的性质为工业用地。

原、被告违反有关法律的强制性规定，擅自同意变更该土地的使用性质，事后也未向有关政府部门办理相关的手续，故双方签订的租赁协议应属无效协议。

江西省上饶市（地区）中级人民法院（2016）赣11民终1021号上饶市和济置业有限公司、上饶市金鑫驾驶员培训有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书：

本院认为,……建设用地单位使用国有土地应当按照土地使用权证上所载明的土地用途进行合法使用，如确需改变该幅土地用途的，应当经相关政府土地行政主管部门同意。

现双方将涉案工业用地用作驾校训练场地使用的行为违反核定用途，且未依法办理相关审批变更手续，属于擅自改变土地用途的行为，此系违反有关法律、法规的强制性规定的行为，故原判认定涉案租赁合同无效并无不当。

但是，越来越多的案例认为，上述规定系管理性强制性规定，也就是说，并不影响租赁合同本身的效力。

更有观点进一步认为，《城镇房屋租赁合同司法解释》未将此种情形明确为合同无效的情形，已经明确表明了违反上述规定并不导致合同无效。

或者认为，将工业用地用于商业用途，并不属于更改土地规划的行为。

上海市第二中级人民法院（2017）沪02民终6302号上海钱桥华勋投资管理有限公司与上海嘉加（集团）有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案二审民事判决书：

一审法院认为，系争房屋土地虽系工业用地，但法律并未规定工业厂房禁止用于商业活动，且系争房屋经营企业已获工商登记并获得经营许可多年，房屋土地又具有合法产权登记，合同当属有效。

钱桥华勋公司该抗辩不成立，不予采信。

本院认为，……综上所述，钱桥华勋公司的上诉请求不能成立，应予驳回；

一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

上海市第一中级人民法院（2016）沪01民终3244号中铁华夏文化传媒（上海）有限公司与上海银洲投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案二审民事判决书：

原审认为，……《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对房屋租赁合同归属于无效的情形作出了严格的限定……。

而就本案银洲公司列举的证据来看，本案系争房屋所处建筑已经具备合法的建设工程规划许可证、建设工程竣工规划验收合格证，同时又不存在上述任何一项合同无效之情形或合同法规定的合同无效之情形，故该房屋所涉租赁合同当属合法有效。

就房屋的土地性质是否发生变化致合同无效的问题，根据我国《土地管理法》及相关实施条例等法律法规的规定，土地用途分为农用地、建设用地、未利用地，只有在上述三种土地用途之间的转换，才属于法律意义上的改变土地用途。

若未经批准擅自改变土地用途的，可致合同无效。

但本案中，房屋所有权人及合法的使用权人将原使用性质为工业仓储的厂房用于商业用途，是对合法建筑物的利用和处分行为，其改变的是房屋的使用功能，并非改变土地性质。

而该种利用、处分、改变行为不会导致合同归于无效。

本院认为，……至于上诉人所称的房屋实际使用方式问题，系争房屋的规划用途确为工业仓储，但即使被上诉人将房屋用于商业经营，该问题也不属于房屋本身的规划瑕疵，而是实际使用方式的范畴，并不影响系争房屋的建筑物合法性及租赁合同的法律效力。

因此，系争租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律的效力性禁止性规定，属合法有效，双方均应按约履行。

（三）停水停电条款的效力

商铺租赁合同中容易引起效力争议的条款还有停水停电条款。

强势的出租方一般会在合同中约定，如果承租人欠缴租金或者其他费用超过一定数额或者一定期限，或者有其他违约行为的，出租人有权对商铺进行停水停电。

这种约定一方面是为了督促承租人尽快支付租金或者其他费用；

另一方面，在执行难的大背景下，也是迫使解约后承租人尽快搬离的重要手段。

这种条款在司法实践中通常会认定为有效。

北京市高级人民法院（2014）高民申字第00215号北京航丰鑫兴商贸有限责任公司房屋租赁合同纠纷申诉、申请民事裁定书：

本院认为：

依法成立的合同受法律保护。

本案中，设计研究院与航丰鑫兴公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，双方均应依约履行。

根据合同约定，航丰鑫兴公司逾期支付租金15天，设计研究院有权停水停电，由此造成的损失由航丰鑫兴公司自行承担；

如航丰鑫兴公司逾期支付租金30天，设计研究院除按照合同约定追究其违约责任外，有权以书面通知的方式通知解除合同。

上海市第二中级人民法院（2012）沪二中民二（民）终字第2377号上海泛洲净水设备有限公司与上海永帆国际货运代理有限公司、樊某房屋租赁合同纠纷上诉案二审判决书：

原审法院认为，……上海泛洲净水设备有限公司要求在租期届满后续租一个月，因其未能及时按永帆货运公司的要求支付租金，故永帆货运公司于2012年8月10日对系争房屋采取停水停电措施造成上海泛洲净水设备有限公司的损失，应由上海泛洲净水设备有限公司自行承担。

本院认为，……原审法院的判决并无不当，本院依法予以维持。

（四）排除承租人优先购买权条款的效力

商铺租赁合同中，出租人为了保障商场统一品牌，统一管理，统一转让，往往会在商铺租赁合同中约定排除承租人的优先购买权。

对此，实践中通常认为此种条款是有效的。

上海市第一中级人民法院（2012）沪一中民二（民）终字第2542号上诉人石某因房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书：

本院认为，……优先购买权系基于房屋租赁合同关系产生的法定合同权利（但双方可以约定排除适用），……

湖南省郴州市中级人民法院（2015）郴民一终字第1120号王良辉、曹军、陈小海与郴州市振兴房地产开发有限公司、郴州市香雪物业服务有限责任公司、江波、邝华房屋租赁合同纠纷二审民事判决书：

本院认为，……根据双方合同的约定，振兴房地产公司出卖本案租赁合同所涉的商铺，不必征得陈小海的同意，故振兴房地产公司对租赁合同所涉的商铺具备完全自主的处理权，可以在不经陈小海同意的情况下，向第三方出售租赁合同所涉的商铺。

该合同条款的约定意思明确，不存在对合同内容理解上的分歧，应视为陈小海在合同中约定放弃租赁商铺的优先购买权。

但是，假设出租人未能在合同中约定排除优先购买权，次承租人，尤其是商场拆分出租之后的商铺的次承租人，是否可以主张就其承租范围内的商铺行使优先购买权呢？

对此，笔者认为，出租人与次承租人之间并无合同关系，其对次承租人不负有任何合同义务。

即便其允许承租人向次承租人转租商铺，也不意味着受到转租合同约定的约束。

比如，在承租人根本违约的情况下，出租人自然可以解除合同，并要求次承租人返还商铺。

转租合同如何约定，次承租人是否履行义务，均不构成出租人权利的限制。

因此，次承租人无权向出租人主张行使优先购买权。

对此，上海市第一中级人民法院（2012）沪一中民二（民）终字第2542号判决书中有着极为精彩的论述，摘录如下。

本院认为，正如原审及双方当事人所指出，本案的唯一争议焦点为次承租人是否具有优先购买权。

上诉人石某对这一法律适用问题坚持认为次承租人属承租人范畴，应享有该法定权利。

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