房地产估价师《理论与方法》十套备考习题文档格式.docx
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A、特色装饰装修
B、厨具
C、特许经营权
D、抵押贷款
6、房地产司法拍卖估价，评估的应当是（）。
A、市场价值
B、最高价值
C、最低价值
D、理论价值
7、拟定估价作业步骤和时间进度，可以采用网络计划技术，例如横道图。
网络计划的基本原理不
包括（）。
A、用网络图形式来表达一项计划中各项工作的先后次序和相互关系
B、通过计算找出计划中的关键工作和关键线路
C、通过不断改善网络计划，选择最优方案
D、通过网络计划辅助估价目的的判断
8、估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象，估价目的、价值时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师和（）
A、价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件
B、价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函
C、价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制
D、价值类型和定义、估价作业日期、实地查勘期
9、估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料以及注册房地产估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况下，对缺少该资料的说明以及对相应的估价对象状况的合理假定属于（）。
A、一般假设
B、未定事项假设
C、背离实施假设
D、依据不足假设
10、估价报告的审核结论，不可以是（）。
A、可以出具
B、适当修改后出具
C、应重新撰写
D、估价不合理
参考答案：
1、【答案】B
【解析】本题考查的是不应承接估价业务的情形。
二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。
参见教材P396。
2、【答案】D
【解析】本题考查的是估价业务接洽与受理。
分支机构没有资格以其自身名义承接业务，应以设立该分支机构的估价机构名义承揽估价业务。
参见教材P397。
3、【答案】C
【解析】本题考查的是估价基本事项概述。
估价基本事项不能明确的责任主要在于估价师自己。
参见教材P399。
4、【答案】D
【解析】本题考查的是价值时点的确定。
价值时点为将来的，确定的价值时点应晚于出具估价报告之日。
参见教材P400。
5、【答案】D
【解析】本题考查的是估价对象的确定。
在房地产抵押估价中，不包括对特色装饰装修、厨具等动产、特许经营权的估价。
参见教材P401。
6、【答案】A
【解析】本题考查的是价值类型的确定。
房地产司法拍卖估价，评估的应当是市场价值。
参见教材P404。
7、【答案】D
【解析】本题考查的是制定估价作业方案的思路。
网络计划的基本原理是：
用网络图形式来表达一项计划中各项工作的先后次序和相互关系;
通过计算找出计划中的关键工作和关键线路;
通过不断改善网络计划，选择最优方案，并付诸实践;
在计划执行过程中进行有效的控制和监督，保证最合理地使用人力、财力和物力，多快好省的完成任务。
参见教材P406。
8、【答案】D
【解析】本题考查的是估价报告的组成。
估价的假设与限制条件与估价结果报告并列，估价对象分析在技术报告中;
致委托人函是单独的文件。
参见教材P411。
9、【答案】D
【解析】本题考查的是估价假设和限制条件。
依据不足假设，是指估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料以及注册房地产估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况下，对缺少该资料的说明以及对相应的估价对象状况的合理假定。
参见教材P413。
10、【答案】D
【解析】本题考查的是审核估价报告。
审核意见应当为：
可以出具、适当修改后出具、应重新撰写或应重新估价。
参见教材P417。
2020年房地产估价师考试理论与方法备考习题
（2）
1、估价机构不应承接估价业务的情形包括下列（）。
A、超出了本机构某位估价师业务范围
B、与自己有利害关系
C、自己的专业能力难以胜任
D、估价业务有较大风险
E、与自己有利益冲突
2、估价委托合同的内容，一般包括下列（）。
A、估价委托人和估价机构的基本情况
B、负责本估价项目估价师的姓名、住所等个人信息
C、估价目的
D、估价对象
E、委托人应提供的估价所需资料
3、下列关于明确房地产价值时点的表述中，正确的有（）。
A、对当前价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期内的某个日期为价值时点
B、城市房屋征收估价，价值时点一般为房屋征收决定公告之日
C、房屋征收评估的价值时点应为房屋征收决定公告之日
D、房地产估价人员可以假定价值时点
E、一般情况下，对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为价值时点
4、下列估价事项中，仅根据估价目的来确定的有（）。
A、估价对象
B、估价方法
C、价值类型
D、价值时点
E、估价所需材料
5、估价作业方案的内容主要包括（）。
A、拟采用的估价技术路线和估价方法
B、预计所需要的时间、人力、经费
C、估价作业步骤和时间进度安排
D、拟搜集的估价所需要资料及其来源渠道
E、委托方的协助义务
6、搜集估价所需资料的渠道主要有（）。
A、询问有关知情人士
B、查阅估价机构自己的资料库
C、估价师在实地查勘估价对象时获取
D、要求委托人提供
E、自有自估的资料
7、在审核房地产估价报告中，发现不同估价方法的测算结果之间有较大差异，其可能的原因有（）。
A、隐含的估价对象范围不同
B、参数选取不合理
C、基础数据不正确
D、价值类型选取不合理
E、选用的估价方法不切合估价对象
8、估价中的不同意见记录（）。
A、应作为估价资料保存
B、不应作为估价资料保存
C、由估价机构决定是否保存
D、依委托人的意见决定是否保存
9、某房地产估价机构在交付估价报告时，由于负责评估的张估价师出差外地，所以估价报告中以其印章代替签字。
（）
对
错
10、估价资料的保管期限是从估价报告出具之日起到估价报告得到使用之日止。
1、【答案】BCDE
主要有四点：
超出了本机构的业务范围;
与自己有利害关系或利益冲突;
自己的专业能力难以胜任;
估价业务有较大风险。
选项A不足以成为不接受估价业务的情形，应当为“超出了本机构的业务范围”。
参见教材P395。
2、【答案】ACDE
选项B错误，应当为：
负责本估价项目的估价师姓名和注册号。
参见教材P398。
3、【答案】ABC
选项D错误，估价师不能随意假定价值时点;
选项E错误，对原估价结果有异议而引起的复核估价或估价鉴定的价值时点，应为原估价报告确定的价值时点，除非原估价报告确定的价值时点有误。
4、【答案】CD
价值类型和价值时点都仅由估价目的决定。
参见教材P403。
5、【答案】ABCD
【解析】本题考查的是估价作业方案的含义和内容。
估价作业方案的内容主要包括：
拟采用的估价方法和估价技术路线;
拟搜集的估价所需资料及其来源渠道;
预计需要的时间、人力和经费;
估价作业步骤和时间进度安排。
委托方的协助义务，不需要体现在作业方案中。
6、【答案】ABCD
【解析】本题考查的是搜集估价所需资料。
搜集估价所需资料的渠道主要有以下几个：
（1）要求委托人提供;
（2）在实地查勘估价对象时获取;
（3）查阅估价机构自己的资料库;
（4）到有关政府部门和专业机构、单位查阅;
（5）询问有关知情人士;
（6）查阅有关报刊、网站等媒体。
参见教材P407。
7、【答案】ABCE
【解析】本题考查的是对测算结果进行校核。
不同估价方法的测算结果之间有较大差异时，可以从下列途径寻找原因：
（1）估价计算是否有误;
（2）估价基础数据是否正确;
（3）估价参数是否合理;
（4）估价计算公式是否恰当;
（5）不同估价方法的估价对象财产范围是否一致;
（6）不同估价方法的估价前提是否一致;
（7）选用的估价方法是否适用估价对象和估价目的;
（8）估价假设是否合理;
（9）是否遵循了应遵循的估价原则;
（10）房地产市场是否为特殊状况，如房地产价格是否存在泡沫、房地产市场是否不景气。
在参见教材P410。
8、【答案】A
【解析】本题考查的是保存估价资料。
估价中的不同意见记录应作为估价资料保存。
参见教材P418。
9、【答案】错
【解析】本题考查的是估价结果报告。
注册房地产估价师，应写明所有参加估价的注册房地产估价师的姓名和注册号，并由本人签名。
参见教材P415。
10、【答案】错
保管期限从出具之日起，不少于10年，估价档案保存已超过10年而估价服务的行为尚未结束的，估价档案应保存至估价服务的行为结束。
参见教材P418。
2020年房地产估价师考试理论与方法备考习题（3）
1、估价程序是一套科学、严谨、完整的估价程序，工作步骤之间不可以交叉、不可反复，更不得
随意简化或省略。
2、完成任何一个房地产估价项目，都不得随意省略房地产估价程序中的工作步骤和工作内容。
3、估价业务应当由估价机构统一接受委托统一收取费用;
估价师也可以个人名义承揽估价业务。
4、在一个估价项目中，估价目的、估价对象、价值时点和价值类型之间是有内在联系的，其中价值时点是龙头。
5、明确估价目的有助于明确估价对象，有助于明确估价时点，还有助于明确所要评估的价值类型。
6、估价对象既不能简单地根据委托人的要求确定，也不能根据估价师的主观愿望确定，而应是估价师在委托人指定的基础上，根据已明确的估价目的和价值时点并经委托人认可后确定。
7、受贿房地产价值的评估时点有多种，较科学的是委托估价日。
8、对于属于专业服务活动的房地产估价，主要是动用财力。
9、对估价对象为已经灭失的房地产，虽然不能进行完全意义上的实地查勘，但也应去估价对象原址进行必要的调查。
10、有些估价对象因其所在的房地产市场发育不够成熟等客观原因，可能会限制某些理论上适用的估价方法的实际运用。
1、【答案】错
【解析】本题考查的是房地产估价程序的含义。
估价程序中的一些工作步骤之间不是绝对分隔开的，可以有某些交叉，有时甚至需要一定的反复，但不得随意简化或省略。
参见教材P393。
2、【答案】对
【解析】本题考查的是房地产估价程序的作用。
完成任何估价项目，估价机构和估价师都不得随意简化或省略必要的估价程序
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