东营房地产市场调研报告Word下载.docx

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西城由于土地储备有限，新开发楼盘较少主要集中在北部胜华板块（如天籁华都、香格里拉等）、东部东赵开发区（格林枫景、海信盈城、盛世龙城等）、南部胜利机械厂（海通.时代康桥）和胜利工业园板块（科教小区）等，规模都偏小。

另外还有新区板块，新区是东营区政府驻地，位于东西城的中间位置，围绕新区政府新建了大量小区，加上辛镇等乡镇的改造，以及万象游乐城、动物园、会展中心等的建成，一个新的住宅开发板块业已形成。

同时临近东城的东营经济技术开发区随着阳光100、恒大地产、万达地产等的入驻，也逐渐形成居住板块，如阳光100•城市丽园、原香小镇、城市之星、奥林匹克花园、悦来新城、众成欣园等，成为房地产开发的又一充满生机和活力的根据地。

如今随着以莒州路现代服务业聚集区、府前街商务金融聚集区、广利河滨水生态生活区、悦来湖文化娱乐休闲区、沂州路运河路文化商业服务区、阜外心血管病医院、金融港等项目的相继入驻，东凯小学、幼儿园的建成，配套设施的不断完善，环境优美、交通畅达的东营经济技术开发区已经成为购房者新的首选。

东营经济技术开发区成立于1992年，2010年3月21日升级为国家级经济技术开发区，正在创建国家级生态工业示范园区。

全区规划控制面积417平方公里，已完成配套面积55平方公里；

引进建设过亿元项目258个，完成投资1117亿元；

产值过亿元企业达到39家，过10亿元企业17家，过50亿元企业8家，过100亿元企业3家，高新技术企业达到28家。

2012年全区实现生产总值300.3亿元，增长18.4%；

实现工业总产值1317.5亿元、工业增加值240.6亿元，分别增长29%和20%；

实现社会消费品零售总额54亿元，增长15%；

实现地方公共财政预算收入13.6亿元，增长25%；

实现进出口总额47.1亿美元，增长46.6%，其中出口2.8亿美元，增长64.2%；

在商务部公布的国家级开发区综合发展水平评价中排名第39位。

《黄河三角洲高效生态经济区发展规划》与《山东半岛蓝色经济区发展规划》国家战略的深入实施为开发区发展带来了重大机遇。

在推动工业项目大力发展的同时，现代服务业加速突破也成为开发区的重要目标。

金融、总部经济、服务外包、文化创意、健康养老、现代物流、房地产等重点行业快速发展，一个崭新的最适宜居住的区域已经初具规模。

同时开发区管委会着力加快完善基础设施配套，完善城市功能，提升承载能力，改善生态面貌，着力构建“森林环抱、湿地相间、水系环绕、绿荫棋布”的生态化现代化新城区。

二、市场分析

1.近期房源成交情况

据业内人士分析，东营市上半年房屋交易市场总体运行平稳有序，交易量稳中有升，交易价格未出现大的波动。

今年上半年，东营市中心城区共受理房屋交易登记19184件，其中：

房屋初始登记64件，面积142.01万㎡；

转移登记11796件，面积187.45万㎡；

他项权利登记7194件，面积114.94万㎡；

变更登记130件，面积8.40万㎡，同比上涨118.12%。

仅6月27日一天，住宅交易数量达到了116套，以经济中小户型最热。

图12012年1月-2013年6月各类商品房签约量统计（数据来自东房网数据统计中心）

根据东房网数据中心发布2013年7月份东营楼市销售排行榜，7月份东营市商品住宅（含公寓）、商业用房、办公用房累计签约1550套，总签约面积21563平方米，日均签约套数为50套。

其中住宅签约1488套，签约面积206843.3平方米；

商业用房签约38套，签约面积4485.26平方米，办公用房签约24套，签约面积4134.39平方米。

图22013年7月与2013年6月、2012年7月数据比较（数据来自东房网数据统计中心）

东营市6月份房产成交均价为6282元/m2，各区域分别是市区6490元/m2，广饶6197元/m2，河口5652元/m2，垦利5188元/m2，利津4810元/m2，同比上月增长1%，部分学区房和高端社区成交价格也达到了7600—8500元/m2，呈稳步增长态势。

历数国家层面的楼市调控,增加中小户型、中低价位普通商品房的供给被反复强调,增加中小户型、中低价位商品供给被不断予以细化。

东营的房地产开发商也已经意识到,在豪宅畅销的东营,满足刚需群体的中小户型备受青睐。

因此,140平米以下的中小户型成为如今以及今后楼盘项目的主攻方向。

据不完全统计，7月份东营楼市至少11个项目开盘或加推，东营楼市至少1438套房源上市（个别项目开盘房源未统计到），140m2以下的套数占了1021套，不少项目开盘即热销，当天认购率达90%以上。

商品房市场依旧火爆。

2.近期土地成交情况

从土地资源来看，东营土地储备总量十分丰富，东营市境内既有年轻的黄河新淤地，也有古老的陆地，北部便是新冲击的黄河三角洲平原，广袤无际。

东西城之间，有近20公里的土地，开发区内也有大量的待开发土地，发展潜力巨大。

据东房网数据中心统计，2013年1-3月份，东营市累计80宗土地公布成交结果，面积达3529763.23㎡，其中涉及房地产相关用地29宗，面积1131577.01㎡，占总成交面积的32.06%。

另外，在公布成交结果的29宗房地产相关用地中，有6宗流拍，23宗成交，成交面积895879.51㎡，占该类土地面积的79.17%。

在地面地价方面，广饶县2012-78号地块地面地价高达1745.22元/㎡，其余地块成交价格在1000元/㎡左右。

由此得出，东营的房地产市场正处于蓬勃发展当中，发展潜力巨大。

3.客户群体分析

①经济适用房分流大量购房客户

东营市的经济适用房有两部分组成，一部分是市直行政事业单位和地方企业，另一部分是胜利油田职工住房。

市直行政单位和地方企业的经济适用房又叫“安居工程”，大都分布在东城，集中分布在东城的北部。

约占东城现有房屋总量的三分之一。

地方经济适用房全部为多层，据统计，东城经济适用房大约有12000户左右，行政事业单位和地方企业职工每人至少一套住房。

胜利油田经济适用房主要分布在西城和东西城交界处，基本满足了油田职工的需求。

而这两部分人原本应该是购房的主力军。

曾经，东营市政府安居工程和胜利油田经济适用房的大量开发建设，对开发商形成了很大的冲击。

然而如今，这部分影响已基本消除，购房的主力军已发生明显变化，慢慢转变为年轻一代，这些经适房的房主又成为新的购房者也就是他们孩子的资金支持者。

②别墅区占据高端市场

东营是一个新兴城市，特别是东城，地广人稀，别墅区的比例远远高于其他城市，龙熙新都、明月豪庭、聚豪苑、科达华苑别墅区、东辰鉴墅等，而且很多普通小区里面也兼建部分别墅，户型大，地理位置较好，环境优美、交通方便。

而且东营是一个新兴的能源型城市，有相当一部分人年龄不是很大，收入较高，他们推崇高品位、时尚的生活方式，他们把购买别墅当做自己置业的首选。

③当前客户群以年轻人为主

东营是一个年轻的城市，本地原住民很少，现阶段的东营市房地产市场，客户来源主要是胜利油田的无房户、企业员工、外来务工人员、经商人员等。

另外，近几年的婚房热也让毕业刚踏上工作岗位的年轻人成为购房的主力军，他们收入相对稳定却不富足，100平米～120平米小面积大户型的住房是他们最大的需求。

另外，开发区内经济的高速发展吸引了大量的企业，也提供了大量的就业岗位，这些人大部分是年轻的大学生和外来技术人才，同样也有稳定下来的外来打工者，这部分人也带来非常大的住房需求。

三、楼盘定位

首先，随着房地产市场竞争的日益激烈，如今房地产市场已经不是单纯的销售房屋，价格对于房地产市场来说已经不再成为主要的优势和卖点，如今人们更看重房子的位置、周边的商业配套、娱乐设施、学校、环境等等。

消费者购买房产时不再盲目，逐渐变得成熟、理智，购房不再单单为了满足有无的问题，而是为了满足生活质量的提高，追求精神方面的享受，因此很多房地产商在社区配套上下了很大的功夫，无论大小楼盘都开始增设园林景观、水岸湖景等。

尤其是高档楼盘更是如此，都希望自己的楼盘独树一帜、与众不同，就拿东辰鉴墅来说，在造景上可以说是下了一番功夫，在园区内建造一架堪称东营第一桥的拉索式景观桥，为小区增光添彩。

第二，建筑材料向节能、环保方向发展。

随着国家对建筑材料节能环保要求的不断提高，广大开发商越来越重视提高产品质量与品质，各种新型与高档材料开始推广和使用，建筑节能一时成为大家购房时讨论的热点。

人们会关注房屋的建筑结构、供热供水情况、保温设计等等。

第三、人文理念，现在的住宅小区都伴随一个理念的设计，如奥林匹克花园、新东方冠军城等，小区的设计和环境充斥着运动气息；

还有带着浓烈的田园气息的东亚原香小镇、生态氛围浓厚的恒大黄河生态城等等。

住房的附加文化氛围在很大程度上也影响着大家的选择。

另外，如今“学区房”的概念也深入人心，很多消费者在购房时第一考虑的就是孩子的入学问题，正所谓百年大计，教育为先，只要孩子能让孩子接受良好的教育，只要孩子将来能够出人头地，花再多的钱也值。

很多小区定位都打出了学区牌，典型如阳光100城市丽园，可以说是做的更加出色，不惜亿元重金，打造“北大附属实验学校”，号称东营阳光100•北大附属实验学校，东营新“城市名片”。

另外，自2009年以来，东营市内的住宅项目开始多以人车分流、地下停车场加电梯的小高层为主，人们也慢慢的开始接受这种高端社区的生活模式，但是还是有一部分人更加青睐多层住宅，每有多层上市则成了抢手货。

四、东营写字楼概况

中国正处于快速城镇化和经济结构转型的时期，对于已经基本迈入城市化和工业化的主要二线和三线城市而言，其经济发展模式和城市功能正在不断地发展扩大，各类非生产型中小企业大量涌现，对办公场所需求迫在眉睫。

在城市功能由生产型逐步向服务型转变的大背景下，近几年来国内各城市的新兴中央商务区项目纷纷上马，建设如火如荼。

东营这几年的写字楼建设也呈现高速发展的态势，高楼大厦不断涌现，这些项目大多集中在交通便利的商务区，内部硬件、软件、办公的舒适度、在单层面积、电梯配比等指标上将更加接近一线城市标准，

东营经济技术开发区这几年随着招商力度的加大，很多大中型企业纷纷入驻，也引来、催生了很多服务性的企业入驻，办公场所需求大大增加，管委会也出台了《东营经济技术开发区关于鼓励发展楼宇经济的若干意见》，通过各种优惠政策鼓励商务楼宇开发，以商务楼宇、功能性板块和区域性设施为主要载体引进各类企业，如今已建成多栋高端写字楼如金融大厦、万达国际大厦等，销售及租用情况非常好。

如今东营市内写字楼的销售价格大多集中在8000-9800元/m2之间，部分好的地段、好的楼层能到12000元/m2-13000元/m2左右，目前需求仍十分旺盛。

总之，东营作为一个充满活力的新兴城市，经济高速发展的同时，房地