绍兴市区物业管理试行办法Word格式文档下载.docx

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　　第一章总那么

　　第一条为标准物业管理活动，维护业主、非业主使用人和物业效劳企业的合法权益，根据?

中华人民共和国物权法》、?

物业管理条例》、?

浙江省物业管理条例》等有关规定，结合市区实际，制定本方法。

　　第二条绍兴市区范围内的物业管理、使用及其监督管理适用本方法。

　　第三条本方法所称物业管理，是指业主通过选聘物业效劳企业，由业主与物业效劳企业按照物业效劳合同约定，对房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　第四条市住房和城乡建设部门（下列简称市物业主管部门）负责市区范围内物业管理活动的监督管理工作。

　　袍江经济技术开发区、镜湖新区管委会负责做好本区域内物业管理活动有关具体监督管理工作。

　　规划部门负责新建物业工程的统一规划，按规定配置各类公建配套设施;

对波及建成的物业管理区域内规划调整的申请进行审核;

协调解决波及规划的历史遗留问题;

依据?

中华人民共和国城乡规划法》等配合城管执法部门查处物业区域内的违法建设行为。

　　公安部门负责指导物业效劳企业落实治安、消防管理措施;

指导物业效劳企业划分停车位及行车路线，明确停放要求;

对物业管理区域内严重阻塞交通、占用消防通道等行为，依据相关法律法规规定进行管理;

根据?

中华人民共和国道路交通平安法》的规定，依法处置物业管理区域内的交通事故;

定期对物业管理区域内消防设施和消防工作进行检查和指导，依法处理物业管理区域内破坏消防设施的行为。

　　城管执法部门负责依法查处物业管理区域内有关市政公用、园林绿化、市容环境卫生、违法建设、经营性固定设备噪声污染以及饮食效劳企业未按环评审批要求排污等违法行为;

加强物业管理区域内犬类的日常管理工作。

　　价格部门负责对物业效劳活动中的各项收费进行指导和监督，对违规收费进行查处。

　　工商部门负责按职责分工依法查处物业管理区域内非法广告行为和其规定职责范围内的无照经营等行为。

　　质监部门负责物业管理区域内合乎?

特种设备平安监察条例》及?

特种设备目录》规定范围的电梯、机械式停车设备、锅炉等的平安监察工作。

　　环保部门负责依法查处物业管理区域内因工业企业生产引发的噪声、废气超标等违法行为。

　　财政部门负责制定有关物业管理的财政扶持政策，集中配置资金，建立奖励及补贴资金，全面推进保障性住宅等物业管理，支持物业效劳行业人才培养、规范化和信息化建设，奖励物业效劳企业做大做强、争先创优。

　　街道办事处（镇人民政府）负责协调物业管理与社区建设之间的关系，协助所在地物业管理部门做好物业管理的指导和监督工作。

　　居民委员会应当指导业主大会、业主委员会依法履行自治管理职责。

　　广电、通信、电力、水务、环卫、燃气等单位应当依照?

物业管理条例》第四十五条、第五十二条的规定，建立各项责任制度和应急预案，确保物业管理区域内各项公共效劳的正常发展。

　　第五条激励相关单位与社区发展共建活动，提倡政府公共效劳延伸进社区。

　　第二章业主、业主大会和业主委员会

　　第六条业主在物业管理活动中，享有?

物业管理条例》规定的权利，并应当履行?

物业管理条例》规定的义务。

　　第七条物业管理区域内全体业主组成业主大会。

　　业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，依法履行相应的职责。

　　物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　第八条一个物业管理区域成立一个业主大会。

　　物业管理区域由物业所在地物业管理部门会同街道办事处（镇人民政府）根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分。

物业管理区域的划分，应当征求居民委员会的意见。

　　新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，拥有共同的配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域。

　　旧城区规划范围内新开发建设的住宅，与周边原有住宅区房屋相毗连的，经相关业主同意，可以归并为一个物业管理区域。

　　第九条物业管理区域内具备以下条件之一的，由开发建设单位或前期物业效劳企业，或由百分之二十以上业主提议向街道办事处（镇人民政府）提出申请，并由街道办事处（镇人民政府）负责牵头成立业主大会筹备组，召开首次业主大会：

（一）房屋发售并交付使用的建筑面积到达物业总建筑面积百分之六十以上的;

（二）首套房屋发售并交付使用已满两年，且房屋发售并交付使用的建筑面积到达物业总建筑面积百分之三十以上的。

　　第十条划分为一个物业管理区域的分期开发的建设工程，首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规那么中明确增补业主委员会委员的方法。

物业管理区域内尚未发售和虽已发售尚未交付的物业由开发建设单位履行业主职责。

　　第十一条首次业主大会筹备组（下列简称筹备组）由业主代表、建设单位代表、街道办事处（镇人民政府）代表和居民委员会代表组成。

筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半。

筹备组组长由街道办事处（镇人民政府）代表担任。

　　筹备组中业主代表的产生，由街道办事处（镇人民政府）、居民委员会组织业主推荐。

　　筹备组成员名单应当自成立之日起三日内以书面形式在物业管理区域内公告。

　　筹备组应当做好下列筹备工作：

（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有局部面积;

（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

　　（三）草拟管理规约、业主大会议事规那么;

　　（四）依法确定首次业主大会会议表决规那么;

　　（五）制定业主委员会委员候选人产生方法，确定业主委员会委员候选人名单;

　　（六）制定业主委员会选举方法;

　　（七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　筹备组应当于首次业主大会会议召开十五日前将会议时间、地点、议题、议程和筹备情况以书面形式在物业管理区域内公告

　　，并告知物业所在地物业管理部门、街道办事处（镇人民政府）、居民委员会，受告知的单位应派代表加入，并予以指导。

　　建设单位和物业效劳企业应当配合筹备组发展工作。

　　第十二条首次业主大会筹备经费由建设单位承当。

建设单位应当在物业工程交付使用备案前，一次性向物业所在地街道办事处（镇人民政府）交纳筹备经费，由其代收代管，用于首次业主大会筹备使用。

具体预缴规范为5万平方米下列的为每平方米1元，超出5万平方米以上的局部为每平方米0.5元。

　　筹备经费应当专户储存、专款专用。

业主委员会根本的办公用品可由属地街道办事处（镇人民政府）从建设单位缴纳的首次业主大会会议筹备经费中列支。

　　首次业主大会会议召开后，筹备组应当将筹备经费的使用情况、结余情况向全体业主颁布，接受全体业主的监督。

　　第十三条业主大会会议可采用集体讨论、书面征求意见等形式，但应当有物业管理区域内专有局部占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主与会，业主大会会议方为有效。

　　业主因故不能加入业主大会会议的，可以书面委托代理人代为加入会议。

凡需书面投票表决的，表决意见应由业主本人签名。

　　业主大会作出决定，必须经专有局部占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　业主大会对筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及其从属设施作出决定，必须经专有局部占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

逾期不加入投票的业主的专有局部建筑面积和人数是否计入已表决的多数专有局部建筑面积和人数，由业主大会议事规那么约定，并按?

浙江省物业管理条例》的规定执行。

　　业主大会在其职责范围内作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

　　第十四条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规那么规定召开。

　　物业管理区域内有百分之二十以上的业主提议或合乎业主大会议事规那么规定条件的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

　　业主委员会未按业主大会议事规那么的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，街道办事处（镇人民政府）可以责令业主委员会限期召开;

逾期仍不召开的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处（镇人民政府）的指导和监督下组织召开。

　　第十五条业主委员会由业主大会会议选举产生。

业主委员会委员应当合乎?

物业管理条例》规定的条件。

　　业主委员会是业主大会的执行机构，依法履行?

物业管理条例》规定的职责。

　　第十六条业主委员会自选举产生之日起三十日内，持以下材料向物业所在地街道办事处（镇人民政府）和物业所在地物业管理部门备案：

（一）业主委员会成立（换届）备案表;

（二）业主大会会议记录和会议决定;

　　（三）业主大会议事规那么、业主管理规约等;

　　（四）业主大会决定的其他重大事项。

　　物业所在地物业管理部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会的备案证明和印章刻制证明。

业主委员会应当依法刻制和使用印章。

　　业主委员会备案的内容发生变更的，应当重新备案。

　　第十七条　业主大会会议应当由业主委员会作出书面记录并存档。

业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，召开会议必须有半数以上委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。

　　业主委员会需要讨论、决定的事项应当于会议召开三日前在物业管理区域内公告，听取业主和非业主使用人的倡议和意见。

　　第十八条　临时管理规约、管理规约应当对以下事项作出约定：

（一）物业共用部位、共用设施设备的使用和维护;

（二）物业管理用房的使用和经营;

　　（三）业主合理使用物业专有局部的权利和义务;

　　（四）物业屋面、外墙、门窗的装修和户外设施的安装标准;

　　（五）维护物业管理区域环境卫生和公共秩序的权利和义务;

　　（六）业主分担物业管理区域各类规定费用和分配各类收益的方式;

　　（七）违反规约应当承当的责任;

　　（八）其他由管理规约规定的内容。

　　管理规约自业主大会会议审议通过之日起生效，对全体业主、非业主使用人均具有约束力。

　　第十九条业主大会议事规那么应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会委员资格和人数、任期、业主大会和业主委员会发展工作的活动经费等事项作出规定。

　　第三章物业效劳企业

　　第二十条物业效劳企业应当具有独立的法人资格，按照国家有关规定取得相应资质，并按照核定的资质等级从事物业效劳活动。

　　第二十一条市物业主管部门负责三级物业效劳企业资质证书的颁